Теплый угол. Почему коммунальные платежи в новостройках меньше, чем в старых домах

Успешно проработав в столице около десяти лет, семья Коваленко решила перебраться из съемного жилья в свою первую собственную однокомнатную квартиру. Начитавшись о строительных аферах, после долгих колебаний покупать жилье решили на вторичном рынке — так надежнее. Субботним утром отправились на просмотр. В объявлении предложение выглядело привлекательно — обжитый дом 1980-х годов, окна выходят на живописное озеро, хорошее транспортное сообщение, но главное — цена, которую хозяева заметно снизили из-за отсутствия свежего ремонта. Осмотрев квартиру и уже склоняясь к позитивному решению, Наталия Коваленко поинтересовалась у хозяев размером коммунальных платежей. Ответ ее неприятно удивил — сумма оказалась в разы больше, чем в однокомнатной квартире в новостройке, к которой супруги Коваленко приценивались накануне. Тогда они задались вопросом: действительно ли старое жилье заметно проигрывает новому по показателю эксплуатационных расходов.

Понастроили

Причины масштабных энергопотерь в украинском жилом фонде нужно искать в советском прошлом. До распада СССР дома массовых серий, так называемые хрущевки, брежневки, чешки, строились в расчете на постоянный доступ к дешевым энергоресурсам. При их возведении энергосбережение приносили в жертву низкой себестоимости и простоте. Пока тарифы на услуги ЖКХ в Украине были меньше экономически обоснованного уровня, а величине коммунальных платежей могли бы позавидовать не только жители государств ЕС, но и некоторых стран СНГ, низкую энергоэффективность жилого фонда не замечали. Теперь, когда суммы в платежках увеличились в разы, а расходы государства на субсидии достигли десятков миллиардов, экономией озаботились как на государственном уровне, так и в отдельно взятых квартирах. Владельцы жилья в старых домах активно стеклят балконы и утепляют наружные стены.

"Если здание не соответствует современным требованиям к энергоэффективности, платежи за тепло могут быть в 2–3 раза выше. Например, за среднестатистическую однокомнатную квартиру постройки 1980-х годов в Киеве вам придет счет примерно на 1 тыс. грн за отопление, а за аналогичную квартиру в новостройке, в которой соблюдены все требования к энергоэффективности, счет не превысит 400 грн в месяц", — поясняет член правления ГО "Ассоциация энергетических аудиторов Украины" Сергей Машкара.

По его словам, в Украине к самым низким классам энергоэффективности E и F относится более 85% существующего жилого фонда. И лишь 5% новостроек 2014–2016 годов соответствуют классам С и B. С похожей шкалой энергоэффективности от А до G украинцы обычно сталкиваются при покупке бытовой техники, электроники, светильников и т. п. К примеру, прибор, отнесенный к классу A, может похвастаться наиболее низким энергопотреблением, а его аналог с маркировкой G будет самым расточительным в эксплуатации. Но на рынке недвижимости в Украине подобная маркировка пока не стала обязательной, и составить представление об эксплуатационных характеристиках дома потенциальному покупателю сложно. "В Украине паспорт энергоэффективности практически никто из застройщиков не показывает. Это не стало стандартом на нашем рынке из-за отсутствия соответствующих запросов от покупателей и риелторов. В то время как во Франции, к примеру, сложно продать объект без такого паспорта", — рассказывает Фокусу управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов. По его словам, такую информацию покупателю приходится добывать самостоятельно либо платить за нее профессиональным энергоаудиторам как минимум по несколько тысяч гривен в случае выбора из нескольких объектов.

Часто потенциальные покупатели составляют представление об энергоэффективности здания исключительно со слов представителя застройщика. Но те полной картины не показывают. "Во многих офисах продаж девелоперы устанавливают экспозиторы, где покупателям дают возможность заранее "пощупать" оборудование, которое будет установлено в еще не построенной квартире. Но это в большей мере маркетинговый ход, — объясняет руководитель департамента консалтинга жилой недвижимости UTG Олеся Скринник. — Покупатель слышит только лишь то, что ему говорит менеджер, и полагается на его слова. Обычно менеджеры рассказывают об энергосберегающих окнах, но это только часть обширного комплекса, обеспечивающего энергоэффективность здания".

Строительство 2014–2016 годов, впрочем, уже само по себе должно гарантировать более рациональное использование энергоресурсов, чем в домах типовых советских серий и новостройках, сданных в эксплуатацию до 2014 года, которые иногда допродают на первичном рынке. Ведь после вступления в силу с июля 2013-го изменений в строительные нормы (ДБН В.2.6-31 "Тепловая изоляция зданий") застройщики уже не имеют права возводить жилые дома с классом энергоэффективности ниже С. "Благодаря новым нормам полностью пренебречь вопросами энергоэффективности застройщики не могут. Иначе у них возникнут трудности при вводе здания в эксплуатацию. Но зачастую при расчетах не учитываются мостики холода и термическая неоднородность материалов, из-за чего в проект закладывается утеплитель меньшей толщины, окна с завышенными показателями теплопроводности", — предупреждает Сергей Машкара.

Выявить подобные нюансы позволит только профессиональный энергоаудит. Если же покупатель берется изучать вопрос самостоятельно, Сергей Машкара рекомендует обращать внимание на толщину утеплителя стен, которая не должна быть меньше 120 мм, и толщину утеплителя кровли — если это минеральная вата или пенопласт, она должна составлять не менее 200 мм. Минимальные характеристики для окон — двухкамерный стеклопакет и восьмикамерный профиль. В случае утепления здания пенопластом дополнительно стоит убедиться в наличии противопожарных поясов из негорючего утеплителя. Виктория Рыльцева, генеральный директор инвестиционно-консалтинговой компании "Проконсул", советует выяснять, предусматривает ли проект автономное отопление посредством собственной котельной, наличие общедомового счетчика тепла, применение альтернативных источников энергии. Анна Лаевская из строительной компании "Интергал-Буд" также рекомендует проанализировать конструктивные особенности, которые могут привести к дополнительным энергопотерям, — большая площадь остекления и т. п. Например, эффектный эркер с панорамными окнами, выходящими на северную сторону, может заметно увеличить расходы на отопление. Дополнительные факторы в пользу выбора жилья — вентилируемые фасады, индивидуальные теплосчетчики, а также терморегуляторы на радиаторах.

Наличие индивидуального счетчика тепла позволит в разы снизить
расходы на коммуналку

Жить по-новому

Строительные компании уже уловили тренд и начинают конкурировать между собой параметрами энергоэффективности жилья. К примеру, в компании "Интергал-Буд" на строящихся объектах устанавливают стеклопакеты, заполненные аргоном, которые в среднем на 40–50% теплее стандартных. В Харькове специалисты строительной компании ОДО "Жилстрой-2" разработали и запатентовали несколько новых энергосберегающих технологий возведения стен из современных теплоизоляционных и облицовочных материалов, а в одном из проектов ЖСК "Новый дом" предусмотрели установку на крыше солнечных панелей. Группа DIM, по информации начальника отдела маркетинга этой компании Кирилла Верещагина, скоро начнет строительство жилого дома с энергоэффективностью класса "А". При строительстве этого объекта застройщик обещает применить технологии и материалы, минимизирующие потребление энергии и потери тепла. Например, фасад будет утеплен слоем минеральной ваты толщиной 160 мм, тогда как в большинстве элитных домов подобный показатель не превышает 150 мм.

Но технологии, которые выглядят прогрессивными для украинского рынка, в развитых странах уже успели стать вчерашним днем. "Мы действительно находимся в "каменном веке" — пытаемся экономить энергоресурсы. Для нас предел мечтаний — это качественно утепленные фасад, кровля, подвал, терморегуляторы на приборах отопления и индивидуальные счетчики учета на все виды коммунальных услуг", — утверждает директор по маркетингу и продажам ЖК RiverStone Ангелина Деревлева. Тогда как в развитых странах, по ее словам, уже получили распространение "пассивные" или "нулевые" дома, расходующие до 15% от обычных объемов потребления энергии, и "активные" дома с положительным энергобалансом. В таких домах продумывается каждый элемент архитектуры: от размеров, формы и выступающих элементов до количества окон и расположения комнат относительно движения солнца. Оптимизация энергозатрат во многом производится за счет IT-решений. В "нулевых" домах, кроме сетевой энергии, используется один или несколько альтернативных источников: ветрогенераторы, солнечные панели, теплонасосы, твердотопливные котлы. А "активные" дома оборудуются системами, утилизирующими и пускающими в повторный оборот тепловую энергию, за счет чего сводятся на нет практически все внешние энергопотери. Такие дома оснащаются несколькими источниками возобновляемой альтернативной энергии, а избыток электроэнергии, который при этом вырабатывается, расходуется на обеспечение хозяйственных построек или продается в общую энергосистему.

• Читайте также: Кто так строит. Насколько ваш дом может сохранять тепло

Украинские застройщики к таким инновациям в сфере энергоэффективности пока не готовы. Ведь строительство жилья в соответствии даже с базовыми современными требованиями по энергоэффективности на 18–22% дороже, чем постройка образца 1980–1990-х годов. Большинство застройщиков ради снижения себестоимости и конечной цены готовы предоставлять покупателям лишь необходимый минимум. "В ближайшей перспективе инновационные технологии, обеспечивающие высокий класс энергоэффективности, будут реализовываться в сегментах "бизнес" и "премиум", где покупатели более требовательны к качественным параметрам жилья", — говорит Виктория Рыльцева. По ее мнению, внедрение таких инноваций в сегменте экономкласса, где в 2015–2016 годы спрос превышает предложение, возможны только в том случае, если для подавляющего большинства покупателей будет важна не только цена квартиры на момент приобретения, но и стоимость ее содержания в будущем.