Квартира на доверии. В Украине может появиться альтернатива ипотеке

Одним из наиболее популярных инструментов для приобретения квартиры была и остается ипотека. Среди ее минусов — высокие процентные ставки и сложная процедура взыскания с недобросовестного плательщика.

В Кабмине решили облегчить жизнь кредиторам и предлагают ввести механизм доверительной собственности. Суть этого механизма — покупка принадлежит кредитору, пока покупатель не выплатит полную цену и проценты. В то же время кредитор, например банк, не имеет права распоряжаться квартирой. Но есть одно но. Если вы просрочите выплату кредита на несколько недель, у вас начнутся большие проблемы.

"Просрочка хотя бы одного долгового платежа более чем на 20 дней грозит покупателю потерей имущества", — рассказывает Елена Воронцова, адвокат и партнер юридической компании "Эйдиком". — "Если покупатель не согласен с действиями кредитора, все вопросы будут решаться через суд. Что, собственно, не сильно отличает в данном вопросе схему доверительной собственности от ипотеки".

По сути, правительство хочет создать аналог лизинга для покупки для квартир.

Чиновники отправили в парламент законопроект "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно улучшения инвестиционного климата в Украине" №6540, где и прописано, как должна работать доверительная собственность на украинском рынке.

Ищите, кому выгодно

Механизм доверительной собственности будет выгоден в первую очередь банкам, считают специалисты в сфере недвижимости. Он существенно облегчит жизнь в вопросе взыскания долгов с недобросовестного заемщика. В суде будет очень сложно доказать, что банк не имеет права забирать жилье.

"Если этот закон примут, банк имеет право наложить взыскание в случае несвоевременной выплаты и будет действовать по нормам законодательства", — уверен Виктор Несин, глава Союза специалистов по недвижимости Украины.

А вот эксперты Центра коммерческого права считают, что цель проекта — лоббирование интересов и преференций для залоговых кредиторов.

Речь идет о том, что кредитор сможет продавать имущество по своему усмотрению. А это может привести к злоупотреблениям. Если недвижимость будет продаваться не на публичных торгах, то не факт, что ее цена будет самой высокой. В таком случае должник вряд ли сможет рассчитывать на компенсацию, если стоимость имущества окажется больше, чем долг заемщика. Претендовать на возмещение средств можно будет, только прописав эти условия в договоре по согласование обеих сторон. Законопроект также не предусматривает возможности возобновления оплаты по такому залоговому кредиту, если у должника появятся финансы для возобновления оплаты. То есть просрочил платеж — прощайся с жильем.

С другой стороны, Елена Воронцова говорит, что законопроект подразумевает очень гибкие условия заключения договоров доверительной собственности. Это позволит сторонам, например, договориться об увеличении 20-дневного срока просрочки. "Главное преимущество доверительной схемы — меньшие затраты для обеих сторон при заключении кредитного договора по сравнению с ипотекой", — уверена адвокат. — Подразумевается уменьшение процентной нагрузки на заемщика за пользование кредитными средствами. Если же этим способом пользоваться разумно, у заемщиков, возможно, появится доступ к недорогим кредитным средствам, а у банков дополнительные гарантии возврата средств", — считает Воронцова.

Шиворот навыворот

Также сомнение по поводу альтернативы ипотеки есть и у риелторов. По мнению Ивана Кудояра, председателя Союза консультантов по недвижимости, украинский покупатель вряд ли согласиться 10 лет платить за жилье, не будучи собственником. Ведь все документы на квартиру покупатель получит только после полного погашения "квартирного лизинга". Из-за этого на вторичном рынке недвижимости доверительная собственность работать не будет. Не лучше дела и с новостройками. Доверительная собственность — нотариальный договор, который будет регистрироваться в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Если дом не сдали в эксплуатацию, то и собственности по факту еще нет. Поэтому отношения инвесторов и застройщиков должны регламентироваться индивидуальными договорами, в которых прописаны условия инвестора и застройщика для каждого конкретного объекта.

• Читайте также: Заветные метры. Cтоит ли покупать недвижимость именно сейчас

В итоге эксперты рынка недвижимости сомневаются, что украинцам придется по душе механизм залогового кредитования. Они прогнозируют, что покупатели и дальше будут отдавать предпочтение ипотеке, несмотря на то, что ставки по кредитам при наличии договора доверительной собственности могут быть ниже в среднем на 5%.