Заветные метры. Cтоит ли покупать недвижимость именно сейчас

От 9 тыс. грн до 76 тыс. грн за метр — по такой цене можно купить квартиру в Киеве, выбрав из более чем 60 тыс. предложений. За четыре последних года нижняя граница стоимости жилья опустилась на 36% и, по мнению застройщиков, приблизилась к себестоимости квадратного метра. При этом темпы строительства жилой недвижимости продолжают расти, опередив даже самые благополучные 2007–2008 годы. Это опасно, ведь спроса на строящиеся квартиры нет.

Ударники производства

Сегодня в Киеве строится 184 жилых квартала. В 2013-м их было 142, а в конце 2016-го — 156. Большинство строек — размороженные объекты предыдущих периодов, а также новые, введение которых в эксплуатацию планируется в конце 2018 — середине 2019 года.

В то же время в августе 2017-го в столице оставались непроданными около 56 тыс. квартир в новостройках. В их число не входит жилье, купленное с целью перепродажи, а также квартиры на вторичном рынке недвижимости. "Учитывая выданные в течение последнего года разрешения на строительство еще 7 млн кв. м жилья, это вызывает определенное беспокойство", — говорит Дмитрий Андриевский, первый заместитель председателя Комитета Верховной Рады по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. По его словам, на фоне роста объемов строительства растет и количество непроданных квартир в новостройках. Для сравнения: в январе — июне в столице заключено 2640 сделок купли-продажи жилья, тогда как за аналогичный период прошлого года — 4220.

Сергей Костецкий, аналитик консалтинговой компании SV Development, называет рост объе­ма предложений при снижении спроса на строительном рынке "пузырем": дома, как правило, сдаются с половиной непроданных квартир, а то и меньше. "Куда смотрят строительные компании? Или они по инерции идут? — искренне удивляется Костецкий уровню перепроизводства на рынке строительства. — Я понимаю, что стало проще получить разрешение на строительство. Но ведь спроса нет". По данным Государственной архитектурно-строительной инспекции, за 10 месяцев текущего года в Киеве на строительство выдано 5759 лицензий.

Что касается вторичного рынка, то сегодня объем предложения здесь составляет в среднем 21,5–22 тыс. квартир. По сравнению с 2013 годом это больше всего на 17–20%. "Объя­сняется данный рост увеличением общего объема рынка недвижимости и продажей жилья теми, кто эмигрировал из страны", — говорит Георгий Кукуруза, экономист IMF Group.

Чем обусловлено оживление строительного рынка? За последние три года были две мощные волны спроса на недвижимость. Первая спровоцирована миграцией внутренне перемещенных лиц с началом войны на востоке Украины. Вторая — последствие "банкопада". После ликвидации десятков банков люди начали вкладывать деньги в недвижимость как альтернативу депозитам. "Почему стали резко строить квартиры? Потому что хотели зацепить этот сегмент — людей, у которых было по пару сотен тысяч гривен и которые сбежали от войны. Потом пошли вкладчики из ненадежных банков. Но сейчас у людей уже не осталось денег", — говорит Костецкий.

По подсчетам Григория Кукурузы, рост предложения сбалансирован платежеспособным спросом. "Если учесть, что со второй половины 2014 года 1–1,5 млн переселенцев увеличили население столицы на 20–30%, а также фактор перелива сбережений из депозитов в недвижимость (отток вкладов за 2014–2016 годы составляет $16,8 млрд. — Фокус), — легко проследить, что в будущем даже потенциальный рост количества новостроек не приведет к возникновению существенного излишка предложения", — говорит он.

Однако к середине 2017 года усилилось влияние негативных факторов. К примеру, изменение конъюнктуры на рынке аренды жилья, спровоцировавшее торможение инвестирования в недвижимость. По словам опрошенных Фокусом риелторов, в договорах аренды все чаще появляется пункт, согласно которому коммунальные платежи уже включены в стоимость аренды жилья. Иногда их размер достигает 50% от общей суммы аренды. К тому же в столице на одного арендатора приходится в среднем до 50 квартир в высоком ценовом сегменте. С дешевыми предложениями (около 3 тыс. грн за однокомнатную квартиру) ситуация обратная — из-за огромного спроса такое жилье практически никогда не пустует.

Увеличение налога на недвижимость и постоянный рост коммунальных платежей закрывает возможность для инвестиций и в формате "пусть будет квартира, есть не просит". Теперь недвижимость "просит есть", что заставляет будущих инвесторов подходить к этой покупке более взвешенно. С учетом необходимости в плановых ремонтах срок окупаемости квартиры, ранее составлявший около 6 лет, по словам Костецкого, растягивается до 12–30 лет в зависимости от ее площади и цены.

Назад и вниз

По мнению столичного мэра Виталия Кличко, интенсивное строительство нового жилья станет причиной скорого снижения цен на недвижимость в Киеве вплоть до обвала. "Если будет обвал, то цена на жилье гораздо уменьшится", — отметил он в эфире телеканала "112".

Снижение цены — самый простой и действенный способ стимулировать спрос, но у этого процесса есть объективный предел: себестоимость. "Цена не может быть ниже себестоимости, а себестоимость качественного жилья высока. Да, на рынке представлено большое количество жилья по довольно низким ценам (от 8 тыс. грн. — Фокус), но это, как правило, жилье в пригородной зоне с низким качеством строительства", — говорит Дмитрий Андриевский. Он перечисляет, на чем экономят застройщики: отсутствие централизованного водоснабжения и водоотведения, отсутствие лифтов, обязанность покупателя самостоятельно устанавливать индивидуальное отопление.

Инфографика: Елизавета Букреева

Этим летом столичный девелопер, в прошлом первый замглавы КГГА Игорь Никонов оценивал себестоимость метра в столичной новостройке при условии безупречно оформленных документов в 12–13 тыс. грн. Сейчас средняя цена недвижимости в самом дорогом Печерском районе столицы составляет 60 тыс. грн за кв. м, в самом доступном Деснянском — 21 тыс. грн. Разница — почти в три раза.

"Насчет обвала цен вопрос, конечно, спорный. Потому что цены и так на уровне себестоимости, а то и ниже. Есть сотни примеров, когда на этапе фундамента 2–3 года назад квартира стоила столько же, сколько сейчас в новом доме. Так что ценам некуда падать", — уверен Сергей Костецкий. Дальнейшее снижение цены может свидетельствовать о построении финансовой пирамиды, когда под строительство привлекаются деньги, на каком-то этапе объект замораживается, а сама компания становится банкротом. "Как только вы увидите тенденцию снижения цен на недостроенные объекты, знайте: застройщики задумали что-то нехорошее", — предупреждает Костецкий.

Исчерпав резерв снижения цен, застройщики прибегают к "нетарифным" методам воздействия на рынок. К примеру, после ввода дома в эксплуатацию часть квартир продают по завышенной цене, тем самым компенсируя недополученное от продаж на первом этапе строительства.

Еще один способ — искусственное затягивание строительства в расчете на перемену конъюнктуры. "Если раньше строили год-полтора, то сейчас строят три года. Иногда бывает так, что какое-то движение на стройке происходит, предъявить застройщику особо нечего, но по факту она заморожена", — говорит Костецкий.

А вот ипотеки как двигателя продаж в Украине фактически не существует. Банки в развитии данного сегмента не заинтересованы, поскольку многие из них на балансе имеют сотни и тысячи метров недвижимости, полученных в результате кризиса 2009 года. Не привлекает ипотека и покупателей, ведь кредитные предложения неоправданно дороги и достигают 25% годовых в гривне. Брать ипотеку имеет смысл, если покупателю не хватает относительно небольшой суммы. "Поскольку банки не демонстрируют активности в предоставлении ипотечных кредитов, чрезвычайно важным является внедрение программ государственной поддержки обеспечения граждан жильем", — считает народный депутат Дмитрий Андриевский и выражает надежду, что возглавляемый им парламентский комитет договорится с правительством о реализации таких программ.

• Читайте также: Беда новостроек. Зa счет чего девелоперы снижают цены на жилье

Впрочем, в отсутствии банковского элемента в связке покупатель — продавец есть большой плюс: в случае лопнувшего строительного пузыря кризис за пределы отрасли не выйдет, а значит, и не затронет всю экономику, как это случилось в 2008–2009 гг.