Беда новостроек. Зa счет чего девелоперы снижают цены на жилье

Менеджер по продажам Ольга Матвеева переехала в Киев восемь лет назад из Донецка. После того как родной город заняли боевики, девушка осознала, что в столицу она перебралась насовсем, и задумалась о покупке квартиры. Денег было немного, поэтому первым делом Ольга принялась обзванивать отделы продаж жилкомплексов, строящихся в пригородах. В них и метражи квартир были небольшие, и цены более-менее приемлемые — от 9 тыс. до 14 тыс. грн за кв. м.

Но, как говорят, лиха беда начало. Как убедилась в дальнейшем Ольга, у каждого дешевого квадратного метра — своя цена. Так, после детального изучения документации оказалось, что в одном из комплексов в с. Гатное неподалеку от столицы вода подается из скважины, а канализация локального типа, то есть септик. В другом — центрального или автономного газового отопления нет в принципе. Только электрическое. Оно, мол, самое дешевое.

"Электрическое отопление для меня — это что-то неизведанное. В отделе продаж меня убеждали, что это хорошо, тем более в таких маленьких квартирках. Но, честно говоря, я мало представляла, как это работает", — поделилась своими впечатлениями с Фокусом девушка.

Как оказалось, опасения Ольги небеспочвенны. На форумах по недвижимости жители комплексов с электроотоплением не раз жаловались, что платят за электроэнергию по промышленным тарифам, то есть в несколько раз дороже, чем обитатели обычных квартир. По крайней мере до заключения индивидуальных договоров с обл- или горэнерго.

Девелоперы признают, что в построенных ими домах экономсегмента бывает много странностей. "В Гатном уже созданы два жилых комплекса, которые работают на септиках. И, естественно, местная община категорически против этого. Потому что септик — это не канализация, и отработанная вода или отходы должны где-то утилизироваться", — говорит представитель компании "Интергал-Буд" Владимир Германов.

По его словам, компания уже получила точку вреза в киевскую канализацию и ведет работы по прокладке труб.

Вас слишком много

Не только в пригородных комплексах можно встретить подобные "огрехи". Чего стоят объекты скандально известного застройщика Анатолия Войцеховского! "Как минимум 60% застройщиков сегодня продают жилье низкого качества с явными строительными нарушениями", — констатировал в одном из интервью член Общественного совета при Министерстве регионального развития Георгий Духовичный.

По его словам, перед строительством застройщик подает проект якобы качественного дома на утверждение экспертам, но во время строительных работ не соблюдает никаких норм. А чтобы это сошло с рук, сует взятки представителям санэпидемстанции, пожарным и прочим проверяющим. В итоге дом все же достраивают. А о том, что он не соответствует строительным нормам, жильцы узнают уже после заселения.

"Год назад я снял квартиру в новом доме в пгт Коцюбинское под Киевом. Буквально в первый месяц проживания там прорвало батарею, и вода затопила соседей, а хозяевам пришлось менять новые, недавно смонтированные застройщиком трубы", — вспоминает копирайтер Александр Савельев.

Подобных примеров можно привести массу. Причина низкого качества строительства жилья в столице и пригородах — незначительный спрос при огромном предложении.

"Мы продолжаем наблюдать высокие темпы развития сегмента первичного жилья в Киеве и области. Чтобы поглотить 21 тыс. новых квартир, появившихся на рынке за шесть месяцев текущего года (предложение новостроек выросло на 7,7% в сравнении с декабрем 2016-го. — Фокус), необходимо как минимум три года при сохранении текущих темпов продаж", — отмечается в аналитическом отчете компании CDS.

Если учесть более 30 тыс. квартир в новостроях, оставшихся непроданными с предыдущих периодов, и добавить еще 30–35% спекулятивного спроса — квартир, выкупленных на ранних этапах девелопмента и выставленных сейчас на продажу, получим более чем десятикратное превышение реального предложения над спросом.

В итоге, чтобы распродать хотя бы начатое, застройщики вынуждены максимально опускать цены на квартиры, но при этом искать пути, чтобы не уйти в минус.

У многих застройщиков остается один выход: удешевлять строительство. Но как? Себестоимость только растет, а прибыль должна оставаться хотя бы в рамках 40–50%. Остается либо снижать свою маржу, чего очень многие не хотят, либо экономить на качестве.

Нажмите для увеличения

Инфографика: Александр Шатов

Что режем?

Один из главных способов стимулировать спрос, но при этом сэкономить на строительстве — урезание метража квартир. И хорошо, если застройщик изначально закладывает смарт-квартиры в проектах. А ведь бывают и уникумы, которые меняют планировки уже по ходу строительства. Ведь заказ нового проекта — это дополнительные деньги.

"По ходу реализации комплекса мы меняли планировки: к однокомнатной "дотачивали" еще одну комнату, а на оставшейся площади обустроили студии по 20 кв. м. В шестой секции, которая сдается в эксплуатацию в марте следующего года, таких квартир у нас 25", — рассказали Ольге Матвеевой в отделе продаж столичного жилого комплекса возле станции метро "Бориспольская". Подобных примеров масса.

"Любая перепланировка уже начатого проекта — вынужденная мера. Нужно понимать, что ни одна переделка пространства не сделает жилье лучше, так как шаг колонн, места размещение диафрагм жесткости, вентиляционные каналы и другие конструкции остаются на своих местах. Кроме того, дом будет дополнительно нагружен коммуникациями и сетями, ведь при уменьшении количества квартир количество кухонь и санузлов будет увеличено, и к каждому из них необходимо будет провести воду и канализацию", — объясняет опасность ситуации директор девелоперской компании Greenol Олег Приходько.

Второй способ экономии у девелоперов — уже упомянутые инженерные решения. По словам аналитика агентства недвижимости NAI Ukraine Марины Гуревич, застройщики либо экономят на разработке и согласовании проектов подключения коммуникаций, либо же по причине дефицита участков возводят дома в местах, где усложнен или невозможен подвод общегородских коммуникаций. Особенно эта проблема распространена в загородном строительстве. При обоих вариантах на этапе сдачи дома в эксплуатацию это приводит к долгому разбирательству с коммунальными службами, а инвесторы иногда даже по нескольку лет вынуждены ждать разрешения ситуации.

Подтверждает слова аналитика и Германов. "Иногда застройщик, возводя жилкомплекс, получает расчет мощностей на один дом, а потом строит второй, третий, четвертый, а мощность не меняет. В то время как ее нужно пересогласовывать на каждый дом отдельно. В итоге даже после того, как дома достраиваются, их не вводят в эксплуатацию, поскольку инженерный расчет произведен неправильно и не соответствует тем мощностям, на которые получено разрешение", — рассказывает эксперт.

Германов вспоминает прецеденты, когда жители достроенных домов уже несколько лет живут без воды, как, например, в одном из комплексов в Голосеевском районе столицы, или просто не могут вселиться в дом, как в ЖК возле киевского озера Тельбин, поскольку в дом не подаются ни вода, ни свет.

Экономят застройщики и на стройматериалах. По словам экспертов, сегодня практически никто из них не покупает качественные трубы, а ставит самые дешевые, которые начинают течь через год-два эксплуатации. По такому же принципу закупаются окна и двери. Зачастую низкое в новостройках и качество стяжки/штукатурки, которые потом нужно переделывать.

При этом с подобными проблемами сталкиваются не только обладатели квадратных метров в экономсегменте, но и в комплексах комфорт-класса и даже выше. Многие люди, купившие жилье в довольно известных комплексах, жалуются, например, на ужасную слышимость. "В квартире слышно все. Даже когда соседи включают свет", — рассказала Фокусу Алена, жительница одного из новых жилкомплексов на Левом берегу.

Государство не поможет

К сожалению, инвесторам, которые успели вложить деньги в проблемные объекты, на помощь со стороны государства надеяться не приходится. "Застройщики — это частные юридические лица, по отношению к которым государство занимает позицию невмешательства. В большинстве случаев при невыполнении застройщиком обязательств и гарантий участие государства происходит уже на этапе судебного разбирательства", — отмечает руководитель NAI Ukraine Виталий Бойко.

Хорошим примером участия государства в разбирательстве инвесторов с недобросовестным застройщиком может стать ситуация, сложившаяся вокруг домов в столичном массиве Троещина, а именно на улице Лаврухина. Как рассказал Фокусу адвокат Иван Либерман, жители этих домов обратились к нему за юридической консультацией после того, как застройщик на этапе строительства присвоил около 40 млн грн и отказался достраивать дома. В итоге от покупателей потребовали дополнительно внести 10–30% от уже уплаченной ими стоимости квартир, объясняя это подорожанием строительных материалов. Мол, только после этого дома будут достроены.

Естественно, инвесторы обратились в суд, а против застройщика возбудили уголовное дело. Но если бы не вмешалась Деснянская РГА, дом вряд ли удалось бы достроить. Именно местная власть под свои гарантии привлекла в проект немецкие инвестиции — 46 млн грн. В итоге дом достроили без доплат со стороны жильцов. Остается надеяться, что чиновники наконец начнут обращать внимание на махинации девелоперов и примеров реальной помощи от государства обманутым инвесторам станет больше.

• Читайте также: Кто так строит. Как Киев превратился в "бутылочное горлышко"

Доверяй, но проверяй

Фокус разобрался, как выяснить, законно ли строительство жилкомлпекса

1. Проверить назначение участка и планы его развития согласно Градостроительному кадастру и Градостроительным условиям и ограничениям.
2. Ознакомиться с договором аренды участка, если эта территория не находится в собственности застройщика.
3. Проверить отсутствие объекта в списке проблемных застроек на сайте Центра мониторинга застройки.
4. Проверить наличие разрешительных документов в базе Государственной архитектурно-строительной инспекции.
5. Посмотреть на сайте Единого государственного реестра данные о застройщике и его учредителях и промониторить интернет на предмет скандалов с их участием.
6. В Реестре прав на недвижимое имущество проверить аресты и обременения в отношении застройщика.