Фокус выяснил, что происходит с ценами на столичное жилье и чего ожидать от рынка недвижимости в ближайшей перспективе
Перед потенциальными покупателями жилья в Киеве сегодня открывается огромный выбор. Только на портале Address.ua в сентябре было размещено около 10,5 тыс. объявлений о продаже столичных квартир на вторичном рынке и 4,1 тыс. – на первичном.
Найти покупателя на все это жилье не так уж и просто. По оценкам InCo home, инвесткомпаний на рынке недвижимости, предложение квартир на первичном рынке в сегментах "эконом" и "комфорт" в два раза превышает спрос. На вторичном рынке разрыв между предложением и спросом еще масштабнее.
Покупатели сегодня переориентируются на новостройки. По информации Константина Олейника, заместителя руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG, большинство сделок купли-продажи квартир (около 70%) приходится на первичку.
"Первичный рынок предлагает покупателям одно неоспоримое преимущество – возможность приобретения квартиры в рассрочку, что, в условиях дефицита значительных запасов валюты у населения и практически полного отсутствия банковского кредитования, делает покупку квартиры от застройщика более реалистичной", – объясняет тенденцию Олейник.
По данным портала Address.ua, в сентябре 2018 года спрос на первичную и вторичную недвижимость разделился пополам. "С начала года и до августа мы наблюдали больший интерес к первичной недвижимости, но затем ситуация немного изменилась", – уточняют в Address.ua.
Учитывая перераспределение спроса в сторону новостроек, продать старую квартиру становится все сложнее. В отдельные месяцы 2018 года количество объявлений на портале Address.ua о продаже вторички достигало 30 тыс., при этом посетители портала чаще просматривали объявления о реализации новых квартир.
Старость не в цене
Из-за ощутимого дисбаланса спроса и предложения старые квартиры продолжают дешеветь. "На вторичном рынке цена недвижимости снижается как в гривневом так и в долларовом эквиваленте, особенно это касается жилья, введенного в эксплуатацию до 2000 года", – говорит партнер InCo home Богдан Серотюк.
Цена квадратного метра в новостройках с начала года в долларовом эквиваленте выросла на 1,1% — почти до $800
Статистика портала Address.ua подтверждает эту тенденцию. В январе 2018 года медианная цена представленных в базе данных квартир на вторичном рынке Киева составила $1079, а по итогам сентября опустилась до $1039 (на 3,7%). Учитывая, что в январе 2018 года курс гривны к доллару, как и сейчас, составлял около 28 UAH/USD, можно констатировать, что цена в гривне изменилась аналогичным образом.
На первичном рынке проявилась противоположная тенденция. "С начала года цена квадратного метра в новостройках растет и в гривне, и в долларе, и с началом осени эта тенденция усилилась, – говорит генеральный директор SAGA Development Андрей Ваврыш. – Если рост цен в гривне можно связать с волатильностью национальной валюты, то повышение долларовых цен говорит об объективных причинах подорожания жилья".
В их числе Ваврыш называет рост стоимости подрядных работ из-за повышения зарплат строителей на фоне оттока рабочих в Европу, сокращение предложения по причине незначительного количества новых объектов, а также повышение качества проектов и смещение предложения в сторону комфорт-класса.
Количество выставленных на продажу объектов эконом-класса сокращается. "Структура предложения новостроек на рынке изменилась – преобладает жилье классов "комфорт" и "бизнес", – отмечает Ольга Соловей, управляющий партнер URE club. То есть, дешевого жилья в продаже стало меньше, за счет чего средняя цена по рынку повысилась.
По данным портала Address.ua, цена квадратного метра в новостройках с начала года в долларовом эквиваленте выросла на 1,1% — почти до $800.
Гибкая стоимость
На вторичном рынке срок продажи квартиры зависит от адекватности ценовых ожиданий продавца и его готовности к торгу. Несговорчивые собственники могут ждать покупателей годами, чтобы затем убрать свое предложение до лучших времен.
Тем, кто хочет продать квартиру поскорее, покупатели вполне могут диктовать свои условия. Как отмечают риелторы, даже при продаже ходовых квартир с хорошим ремонтом собственникам приходится уступать до 5%. Если жилье не в лучшем состоянии или его хотят продать срочно, удачливым покупателям удается сторговать до 20%.
Перед покупкой жилья на вторичном рынке стоит поинтересоваться уровнем оплаты коммунальных услуг. Как ранее Фокусу рассказали в "Ассоциации энергетических аудиторов Украины" в зданиях, которые не соответствуют современным требованиям к энергоэффективности, платежи за тепло могут быть в 2–3 раза выше, чем в современных домах. То есть, выгоду от скидки, которую удастся выторговать, можно помножить на нуль за счет повышенных расходов на коммуналку в последующие годы.
Подбирая жилье на первичном рынке, также стоит опасаться демпинговых цен, которые, как правило, красноречиво намекают на проблемы с проектом
Стоимость жилья на первичном рынке традиционно зависит от стадии готовности объекта. Самая высокая цена, как правило, устанавливается на этапе получения сертификата о готовности дома. Согласно объяснениям начальника отдела продаж компании InCo home Татьяны Сендзюк, у некоторых строительных компаний от этапа котлована до сдачи объекта в эксплуатацию цена за квадратный метр постепенно вырастет на 10-13%. Другие компании устанавливают очень низкую цену в самом начале строительства, а потом резко и значительно ее повышают. Как объясняет Андрей Ваврыш, ценовая динамика может зависеть и от уровня продаж – чем лучше раскупают квартиры, тем быстрее растут цены.
По наблюдениям Ольги Соловей, на рынке появилось много масштабных проектов, где предполагается строительство очередями на протяжении нескольких лет, что отражается на ценовой политике застройщиков. В пример собеседница Фокуса приводит жилые комплексы Файна таун, Республика, Нивки-сити, Рыбальский, Свитло-парк и т. д.
Стартовая цена в первых очередях таких комплексов, как правило, самая низкая. По мере реализации проекта на этапе начала продаж каждой новой очереди стартовая стоимость будет все выше и выше. Однако у выгодной ранней покупки в масштабных комплексах есть темная сторона – после сдачи дома в эксплуатацию еще несколько лет, фактически, придется жить на стройке.
Подбирая жилье на первичном рынке, также стоит опасаться демпинговых цен, которые, как правило, красноречиво намекают на проблемы с проектом. Нужно понимать, что застройщики не могут продавать квартиры ниже себестоимости, которая, по данным Минрегионстроя, по состоянию на 1 января 2018 года в Киеве составила около 13 тыс. грн.
"Этот показатель не учитывает потери на местах общественного пользования, стоимость приобретения земельного участка, организацию работы отдела продаж, маркетинговое продвижение комплекса и т. д., – комментирует Константин Олейник. – Соответственно, цена продажи формируется из полной себестоимости строительства и минимально допустимой доходности для инвестора". Из этого следует, что в Киеве квадратный метр жилья в новостройках вряд ли может стоить менее 16 тыс. грн.
Покупать или выжидать
Самое выгодное время для покупки недвижимости – период, когда рынок нащупал дно и далее цены уже не будут снижаться. Однако среди опрошенных Фокусом экспертов мнения о том, наступил ли уже этот момент, разделились.
Сегодня можно приобретать жилье в новостройках с высокой степенью готовности. Если острой необходимости в жилье нет – с такой покупкой вполне можно повременить
"Мы входим в период роста цен, что связано с ростом ВВП и покупательской способности населения", – считает Андрей Ваврыш из SAGA Development. Также, по его мнению, драйвером роста цен может стать ипотека в случае повышения ее доступности. То есть, расширение предложения ипотечных программ по приемлемой ставке стоит рассматривать как сигнал для покупки недвижимости. Ведь после этого цены могут взлететь.
"В гривне недвижимость точно будет дорожать, а в долларовом эквиваленте можно ожидать падение, – прогнозирует Богдан Серотюк из InCo home. – Поэтому сбережения в гривне лучше вложить в недвижимость сегодня, а вот для иностранной валюты политика "выжидания" может быть эффективной".
По мнению Серотюка, для покупки жилья с целью дальнейшей перепродажи сейчас не лучшее время, так как рынок еще не нащупал своего дна. "Мы ожидаем спад и рост разрыва между спросом и предложением, в сторону увеличения последнего, – объясняет он. – В соответствии с нашими оценками рынок находится в стадии перенасыщения, за которым обычно следует рецессия, ожидаемая продолжительность которой может составить два года".
Еще один фактор риска для покупателей недвижимости связан с предстоящими президентскими и парламентскими выборами в Украине и возможной сменой власти. "В Украине выборы чаще всего приводят к изменениям расстановки сил в политической элите, что влечет корректировки в основных отраслях, в том числе и в строительстве, – подчеркивает Константин Олейник из UTG. – При существенном изменении политического курса вероятно появление новых игроков рынка и сокращение доли существующих, что может привести к замедлению темпов строительства, затягиванию сроков введения в эксплуатацию и даже к полной остановке активности на площадках".
Одним словом, сегодня можно приобретать жилье для собственного проживания в новостройках с высокой степенью готовности. Если острой необходимости в жилье нет – с такой покупкой вполне можно повременить. Квартиры в домах советской постройки при необходимости лучше продавать сейчас. Их стоимость будет и далее снижаться по мере насыщения рынка более качественной недвижимостью.