Аренда во время карантина. Как бизнесу (не) удается договариваться об уменьшении платежей
Когда бизнес простаивает из-за карантина или работодатель отправил в отпуск за свой счет, платить за недвижимость становится затруднительно. Фокус выяснил, чем отличается аренда в карантин и рассказывает, какие дополнительные права получили арендаторы
Из-за фактической остановки экономики после объявления тотального карантина особенно пострадали малые и средние предприятия сферы услуг, непродовольственная розница, пассажирские перевозки, кафе, рестораны, турфирмы и т. п. В масштабах страны – это сотни тысяч компаний, которые были вынуждены отправить в отпуск за свой счет или уволить миллионы сотрудников. По данным экспресс-опроса в рамках проекта Unlimit Ukraine Европейской Бизнес Ассоциации (ЕБА), 78% компаний жалуются на потерю до 75% доходов. В такой ситуации последней соломинкой, способной сломать спину бизнесу, может стать все, что угодно — налоги, кредиты, аренда. Карантин поставил малый и средний бизнес на грань выживания.
"В большинстве стран этот вопрос не стоит так остро в связи с тем, что, в отличие от Украины, правительства компенсируют бизнесу от 60% до 90% потерь, связанных с карантином, включая не только аренду, но и оплату труда и недополученные доходы", – обобщает Ростислав Кравец, старший партнер адвокатской компании "Кравец и Партнеры".
Аренда и пустота
В некогда шумных и многолюдных торговых центрах сегодня темно и тихо. Работают только продуктовые супермаркеты, магазины зоотоваров, средств гигиены, службы доставки и т. п. Большинство площадей под аренду простаивают. То же касается и помещений, расположенных на первых этажах жилых домов.
По словам Ростислава Кравца, арендаторы площадей, которые нельзя использовать в силу запретов, теперь получают наибольшие скидки и послабления. "Арендаторы площадей в ТЦ и ТРЦ, оказавшиеся в сложной ситуации, в большинстве случаев договариваются об освобождении [от арендной платы] с сохранением операционных и коммунальных затрат или об уменьшении арендных платежей", – уточняет Анастасия Бидах, старший юрист юридической фирмы Sayenko Kharenko.
Плату за помещения кафе, салонов, ресторанов, турфирм и площади в торговых центрах, по словам Дмитрия Гарного, консультанта Киевского центра поддержки и развития бизнеса, как правило, уменьшают на 50% или вовсе освобождают от платы.
Каждая ситуация индивидуальна и зависит от позиций и договоренностей сторон. Как отмечает Гарный, некоторые арендодатели отказываются пересматривать размер оплаты, а есть и такие, которые предлагают полные каникулы даже тем предприятиям, которые пользуются помещениями.
"Лучшие торговые центры пошли навстречу арендаторам и самостоятельно, не дожидаясь каких-либо рекомендаций от власти, отменили арендную плату до завершения карантина для операторов, которые не могут осуществлять свою деятельность, – говорит Евгения Локтионова, директор компании UTG. – Практически все собственники отдельно стоящих помещений договариваются либо о снижении арендных ставок, либо о полном их отсутствии, но при этом речь может идти об увеличении процента от товарооборота".
Мера воздействия
Несговорчивым собственникам недвижимости можно напомнить, что закон в сложившейся ситуации стоит на стороне арендатора. Так, Анастасия Бидах ссылается на гражданское законодательство, предусматривающее уменьшение или освобождение от арендной платы в случае, если из-за обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, возможность пользоваться помещением существенно уменьшилась или полностью отсутствует.
Принятые в период карантина дополнения к законодательству фактически не отступают от этого принципа, изложенного в статье 762 Гражданского кодекса Украины. Именно на этот документ стоит ссылаться арендаторам, отстаивающим свои права.
"К арендодателю нужно обратиться с письменным аргументированным предложением об освобождении от арендной платы, отсрочке платежа или об уменьшении платы на определенный период. К письму стоит приложить проект соглашения о внесении изменений в договор аренды, – говорит Дмитрий Гарный. Если и после этого арендодатель не хочет идти навстречу, собеседник Фокуса рекомендует готовиться к возможному юридическому спору – собрать доказательства, задокументировать простой и т. п.
Когда все дома
Арендаторы офисов в основном перевели сотрудников на удаленную работу или отправили их в отпуск за свой счет. Тем не менее большинство бизнес-центров функционируют в прежнем режиме. Они, по наблюдениям Анастасии Бидах, от арендных платежей практически не освобождают и только иногда договариваются о скидках.
"Арендаторы офисов массово обращаются с просьбами о снижении [арендной ставки] вплоть до арендных каникул, – говорит Виталий Бойко, генеральный директор консалтинговой компании NAI Ukraine и основатель архитектурного бюро Urban Experts. Тем не менее ситуация на рынке сейчас скорее подвешенная, массового закрытия офисов и сокращения площадей пока нет, поэтому условия диктует арендодатель".
Иногда, чтобы удержать арендатора и сохранить с ним хорошие отношения в будущем, в некоторых бизнес-центрах соглашаются сделать скидку на аренду в 25–50%. Пока собственники рассчитывают, что после завершения карантина арендные ставки вернутся на прежний уровень. Но Виталий Бойко ожидает, что вероятный экономический кризис и спад на офисном рынке продолжит давление на стоимость аренды и после карантина.
Остаемся выживать в карантин
Если за аренду простаивающего магазина или ресторана зачастую удается не платить, то за снятое жилье приходится отдавать последнее, даже если остался без работы. Как отмечает Анастасия Бидах, для граждан послаблений практически не предполагается, в лучшем случае можно рассчитывать только на отсрочку платежей.
Дмитрий Гарный объясняет несговорчивость собственников жилья тем, что карантинные запреты и ограничения мало влияют или вообще не влияют на возможность проживания в съемной квартире. Однако тенденции рынка и в этом сегменте будут способствовать снижению ставок.
"В связи с массовым возвратом иногородних работников и студентов в родные края сейчас наблюдается освобождение квартир, особенно в недорогом сегменте, а процесс заключения новых сделок практически замер, – рассказывает Виталий Бойко. – Это вынуждает арендодателей на время карантина соглашаться на сокращение арендной платы до 50% или даже арендные каникулы". И хотя такая практика пока отнюдь не повсеместна, по словам Бойко, в среднем по рынку стоимость аренды жилья уже просела на 10–15%. Вполне возможно, что и после карантина тенденция к снижению ставок сохранится.