COVID заставил. Как пандемия изменила рынок аренды жилья в Украине

"Вместе с женой и собакой породы хаски мы переехали в Киев в начале декабря прошлого года. Искали однокомнатную квартиру с возможностью сразу заселиться и были приятно удивлены большим количеством вариантов в центре города по приемлемым ценам и с нормальным ремонтом — без советской мебели, с качественной сантехникой, бытовыми приборами", — делится впечатлениями Денис Тищенко.

За несколько часов Тищенко с супругой подобрали с десяток вариантов, которые просмотрели за два дня. Все владельцы были готовы принять их с собакой, разбить страховую сумму (за последний месяц аренды) на два платежа и уступить в цене около 1 тыс. грн (не менее 10%).

"Пандемия не дает арендодателям выйти на показатели по доходам, как в 2019 году, но у них по­явилась мотивация улучшать свое жилье за счет ремонта, новой мебели и бытовой техники, чтобы выдерживать конкуренцию. Это играет на руку арендаторам", — отмечает тенденцию Богдан Маковецкий, столичный риелтор.

Аренда жилья и коронавирусные качели

Рынок аренды жилья в 2020 году чутко реагировал на введение и ослабление карантина. По информации Ирины Луханиной, директора АН Best&Seller, с апреля по июнь 2020 года в период жесткого локдауна аренда квартир подешевела на 5–20%.

"Наиболее заметно цены пошли вниз в бизнес- и премиум-сегментах, — продолжает Богдан Маковецкий. — К примеру, ко мне обратился клиент, который сдает в аренду трехкомнатную на Липках [наиболее престижный район столицы. — Ред.]. До пандемии аренда этой квартиры стоила $2 тыс. в месяц, сейчас же трудно найти арендатора и за $1 тыс". В классах эконом и комфорт цены снизились до 30%.

Во втором полугодии 2020 года опрошенные Фокусом эксперты отметили оживление рынка, что было связано с восстановлением бизнес-активности и возвращением в столицу основных арендаторов жилья — студентов, наемных сотрудников магазинов, ресторанов, офисов. Как отмечает Елена Биберова, генеральный директор АН "Благовест", в этот период арендные ставки на жилую недвижимость выросли примерно на 10–30% в зависимости от объекта, практически достигнув уровня января 2020 года. Ближе к концу 2020-го цены на аренду выросли снова.

"Арендовать квартиру в столице за последние полгода стало дороже, — сообщают аналитики OLX. — Жилье в среднем поднялось в цене на 11%. Однушки в Киеве подорожали до 10 тыс. грн в месяц, двушки — до 15 тыс. грн., трехкомнатные — до 25 тыс. грн".

По наблюдениям эксперта рынка недвижимости Виктории Берещак, однокомнатные в домах старой постройки в спальном районе сейчас сдают в аренду за 7,5–8 тыс. грн. Пешая доступность метро увеличивает ценник на 1–3 тыс. грн. А в новостройках в прицентральных районах с качественным ремонтом и дизайн-проектом цена аренды возрастает до 10–13 тыс. грн. 

"Что им нужно" и сколько стоит снять квартиру в Украине?

Как бы ни менялись предпочтения арендаторов, самый востребованный сегмент остается неизменным: небольшие квартиры с ценой аренды не выше 15 тыс. грн. Традиционно высоким спросом в столице пользуются Оболонь, Дарница, Осокорки, Позняки, Голосеевский, Печерский и Шевченковский районы. По наблюдениям Ирины Луханиной, Голосеевский стал фаворитом у арендаторов — там в непосредственной близости от центра за относительно невысокую плату (от 10 тыс. грн в мес.) можно арендовать квартиры в новых домах с развитой инфраструктурой вблизи от живописных парков, озер и зон отдыха. При этом престижные новостройки Печерского района пользуются повышенным спросом у "золотой молодежи", топ-менеджеров, руководителей среднего звена и представителей богемы.

Небольшие недорогие квартиры арендаторы разбирают словно горячие пирожки.

"Однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-сегмента по цене до 7,5 тыс. грн в месяц сдаются за пару дней, более дорогие, за 22–30 тыс. грн на Печерске, в центре или Шевченковском районе, — за месяц, трехкомнатные — за две-восемь недель, — делится опытом Ирина Луханина. — Дольше всего — от одного до трех месяцев — приходится искать арендаторов для элитного жилья стоимостью от 60 тыс. грн в месяц".

Как отмечает специалист по недвижимости международной сети RE/MAX Михаил Артюхов, квартиры в центре столицы стоимостью от $1,5 (42 тыс. грн) в месяц сложно сдаются в аренду, поскольку их целевая аудитория теперь предпочитает арендовать загородное жилье.

По мнению Богдана Маковецкого, сложно сдать в аренду многокомнатные в старом жилом фонде из-за высоких коммунальных расходов. Кроме того, новый жилой фонд привлекает арендаторов однородным социальным окружением, свежей входной группой, закрытой территорией, инфраструктурой. За лучшее качество жизни клиенты готовы платить больше. Как отмечает Маковецкий, однушка в новострое может сдаваться в аренду за 12 тыс. грн, а через 100 м в старом доме — за 7 тыс. грн.

По словам Виктории Берещак, востребованной стала аренда по принципу "0 км", когда рабочее место, детские сады и школы, куда ходят дети, супермаркеты, клиники, магазины, заведения для досуга расположены в пешей доступности от жилья.

"Набирает популярности и аренда жилья несколькими людьми в складчину — к примеру, трехкомнатной квартиры с разделением затрат на аренду и коммунальные платежи на всю компанию. Интерес к такому формату аренды в Киеве за второй-третий кварталы 2020 года вырос на 17% и продолжит идти вверх", — рассказывает Берещак. 

Ажиотажа вокруг аренды квартир нет

Судя по активности на портале OLX, в городах-милионниках, как и в столице, спрос на долгосрочную аренду жилья оживился со второго полугодия 2020 года. В частности, в Днепре количество откликов на объявления увеличилось на 12–19%, в зависимости от типа жилья. Больше всего интересовались однокомнатными. Активность арендаторов в Одессе тоже выросла на 5–14%, в Харькове — на 17–46%, во Львове — на 30–36%. При этом сделки практически во всех городах начали заключать на несколько дней быстрее.

Цена аренды в городах-миллионниках менялась разнонаправленно в силу местной специфики. Например, в Днепре, исходя из статистики OLX, за последние шесть месяцев ставки не изменились. Однокомнатные в этом городе в среднем сдают за 6 тыс. грн, двушки — за 8 тыс. грн, трешки — за 9,5 тыс. грн. Объем предложения жилья для сдачи в аренду стабилен, то есть выбор есть, а ажиотажа (повышенного спроса) не наблюдается.

Владельцы жилья видят, как изменились цены, становятся сговорчивее, готовы давать скидки новым арендаторам

В Харькове такая же история. Стоимость аренды остановилась на уровне 6 тыс. грн для однокомнатных, 8 тыс. грн для двухкомнатных, 10 тыс. грн — для трехкомнатных квартир. При этом количество свободного жилья под аренду заметно выросло: предложение однокомнатных с июля по декабрь увеличилось на 12%, двухкомнатных — на 19%.

"В июле — сентябре порядок цен на долгосрочную аренду жилья в Харькове был выше на 1–1,5 тыс. грн из-за наплыва иногородних и иностранных студентов, — уточняет Юлия Парщик, исполнительный директор харьковского агентства недвижимости "Город". — Но к концу года цены начали снижаться из-за перехода вузов на обучение онлайн. Тогда многие студенты уехали домой, освободив большое количество квартир". Собеседница Фокуса не исключает, что в случае возвращения студентов в аудитории в Харькове возможно небольшое повышение стоимости аренды.

По данным OLX, на рынке долгосрочной аренды Львова во втором полугодии 2020 года однокомнатные сдавали в среднем за 7 тыс. грн, двухкомнатные — за 8,5 тыс. грн, трехкомнатные — за 10 тыс. грн в месяц. По словам Виктории Берещак, долгосрочная аренда жилья во Львове в 2020 году в среднем подорожала на 3–7% ­из-за спроса со стороны застрявших в Украине заробитчан.

В Одессе же во втором полугодии 2020 года также отмечается рост стоимости аренды трехкомнатных на 16%, до 11,6 тыс. грн, двухкомнатных — на 4%, до 8,3 тыс. грн. (данные OLX). Однокомнатные, которыми в Одессе арендаторы интересуются чаще всего, в среднем сдаются за 6,6 тыс. грн.

Торг уместен. Как и какой доход можно получать от сдачи квартиры?

Из-за карантинных отпусков за свой счет, простоев бизнеса и увольнений у многих арендаторов в 2020 году упали доходы. Поэтому им пришлось договариваться с владельцами жилья о скидках или искать новое жилье. Соответственно, арендодатели в любом случае получили меньше, чем планировали.

"Владельцы жилья видят, как изменились цены в объявлениях, и становятся более сговорчивыми — с новыми арендаторами договариваются о скидках в среднем на полгода, жильцам дают возможность платить меньше или с отсрочкой. Все понимают, что поиски нового арендатора могут длиться до нескольких месяцев и лучше получать меньше, но стабильно, чем позволить квартире простаивать", — говорит Богдан Маковецкий. 

По словам Ирины Луханиной, арендодатели шли на компромисс и предоставляли на месяцы карантина дисконт от 30 до 70%, оплачивали равными частями с арендаторами стоимость отопления, переносили выплату гарантийной суммы за два месяца, включали коммунальные платежи в цену аренды.

"На днях я предоставил новую скидку до лета одному из арендаторов на 1,5 тыс. грн, снизив платеж с 9 тыс. грн до 7,5 тыс. грн. Я бы мог сменить жильцов, но новым арендаторам сейчас вряд ли бы удалось сдать квартиру дороже 7,5–8 тыс. грн", — рассказывает Фокусу предприниматель из Киева, который сдает в аренду несколько квартир. По его словам, на уступки сейчас идет большинство арендодателей, но летом он надеется сдать квартиру на лучших условиях.

В качестве одной из тенденций рынка Михаил Артюхов называет сокращение среднего срока договора аренды жилья до шести месяцев. По его наблюдениям, ротация арендаторов возросла в несколько раз, что объясняется открывшейся возможностью выбирать другое жилье более высокого качества и на лучших условиях. С другой стороны, арендодатели не настроены фиксировать низкие цены надолго.

"Количество арендаторов не уменьшилось, но из-за кризиса люди стали внимательнее относиться к условиям проживания, за которые должны ежемесячно отдавать хороший кусок зарплаты", — рассказывает Екатерина Мельник, специалист по коммуникациям из Киева, которая в разгар карантина переехала в новую арендованную квартиру. 

Новые веяния: как будет меняться цена на аренду в 2021 году и от чего это зависит?

Для рынка недвижимости 2021 год начался с традиционного новогодне-рождественского затишья. Каждый, кто планировал арендовать жилье, постарался сделать это в первой половине декабря. По словам Ирины Луханиной, в этот период владельцы жилья, подогреваемые информацией об ужесточении карантина с 8 января 2021 года, давали отличный дисконт.    

Дальнейшее развитие ситуации во многом зависит от пандемии и, как следствие, уровня деловой активности.

"Если в Киеве не введут повторно жесткий карантин, к середине апреля 2021 года стоимость аренды вырастет на 5–7% по сравнению с декабрем ­2020-го, — говорит Ирина Луханина. — При худшем сценарии (обострении эпидемии и введении длительного карантина) цены пойдут вниз из-за снижения спроса". 

Богдан Маковецкий весной 2021 года прогнозирует рост стоимости аренды жилья на 15%. Однако эта тенденция затронет далеко не весь жилой фонд. Премиум- и бизнес-класс вряд ли вырастут в цене. А собственники жилья советской постройки из-за снижения спроса и вовсе будут вынуждены урезать свои аппетиты.

"С начала февраля арендодателям с пустующими квартирами придется идти на скидки, чтобы завлечь покупателя, и в первом — начале второго квартала возможно незначительное проседание арендных ставок, — делится своим прогнозом эксперт Виктория Берещак. — Но если жесткий карантин больше не предвидится и экономическая активность будет восстанавливаться, уже к концу весны возможно повышение ставок на аренду квартир". По оценке собеседницы Фокуса, при реализации такого сценария к концу 2021 года средневзвешенная цена долгосрочной аренды в Киеве может вырасти на 5–7%. Кроме спроса дополнительное давление на цены будет оказывать ускоряющаяся инфляция.