Большая стройка. Что происходит на рынке жилой недвижимости

Фото: Getty Images
Фото: Getty Images

Количество новостроек в Украине продолжает расти, растут и цены на квартиры. Сколько стоит новая квартира в украинских городах, чем отличаются классы жилья и как себя чувствует рынок недвижимости, разбирался Фокус.

"Летом у нас появилось время вплотную заняться поиском новой квартиры. Ждали несколько месяцев в надежде, что цены на квартиры в интересующем нас ЖК упадут. Но застройщик только повышал цену, так что сделку пришлось быстро закрыть", — рассказывает Фокусу киевлянка Валерия Тимошенко. Несмотря на высокую цену за квадратный метр — 35 тыс. грн — при стопроцентной оплате застройщик предоставил Тимошенко 10%-ю скидку от стоимости квартиры.

Цены на квартиры растут

По данным Realt.ua, с начала 2020 года средняя цена квадратного метра в новостройках Киева выросла на 16,3% — с 27 тыс. грн до 31,4 тыс. грн. Это не слишком много. Ведь гривня за девять месяцев 2020 года девальвировала на 19,5% — с 23,68 UAH/USD до 28,32 UAH/USD. Традиционно застройщики фиксируют цены в долларах, а затем переводят их по курсу на дату продажи квартиры. Так что в долларах цены несколько снизились в зависимости от класса и стадии строительства жилого комплекса. "Средняя стоимость квадратного метра в ближайшие месяцы будет расти, но величина роста зависит от нескольких факторов. Один из них — курс доллара. На девальвационные процессы рынок отреагирует корректировкой цен", — говорит Ольга Пилипенко, заместитель генерального директора ПСГ "Ковальская". Впрочем, существенного подоражания не будет — рынок первичного жилья в Киеве и городах-миллионниках переполнен предложениями, а покупатели вкладывают в стройки осторожно, особенно на фоне истории с банком "Аркада".

В 2020 году сделки на рынке первичной недвижимости часто связаны с инвести­циями, а не с покупкой "для себя"

На динамику цен влияет не только изменение валютного курса, но и затраты на строительство. В компаниях отмечают, что в 2020-м стоимость материалов и строительных услуг растет. "За первое полугодие цены на строительные услуги в жилье выросли на 4,2%, строительные материалы — на 5–7%, отдельные виды продукции прибавили в цене 10–12%. Сопутствующие расходы (логистика, техника) тоже выросли", — объясняет Анна Лаевская, коммерческий директор компании "Интергал-Буд".

В период карантина и летом спрос на новые метры в большинстве ЖК просел, во многих продажи почти остановились. Но в сентябре они начали восстанавливаться. На то есть несколько причин. По мнению Юрия Питы, президента Ассоциации специалистов по недвижимости (АСНУ), отчасти спрос на новые метры связан с возвращением трудовых мигрантов из-за рубежа по причине карантина, они начали активно инвестировать накопления в недвижимость. Кроме того, осенью проявился отложенный спрос тех, кто приобрести недвижимость планировал в начале года. "Люди научились жить в коронавирусной реальности, приняли и смирились с этой ситуацией, вернулись к привычным жизненным порядкам. Квартирный вопрос для многих вновь вышел на первый план", — отмечает Виктория Берещак, эксперт в сфере недвижимости.

Сколько стоит новая квартира

В Киеве цена метра жилья экономкласса — 18–28 тыс. грн. Для классов комфорт, комфорт+ и бизнес — ­30–55 тыс. грн. К примеру, в комплексе экономкласса "Ревуцкий" компании "ДБК-Житлобуд" 1 м стоит 16,2–17,6 тыс. грн. Однокомнатные квартиры в комплексе проданы, за двухкомнатную площадью 79 кв. м покупатель отдаст порядка 1,4 млн грн. В ЖК "Нивки-Парк" компании "Интергал-Буд" 1 м стоит 24,3–38,1 тыс. грн. Это типичный комплекс класса комфорт. У похожего класса ЖК "Медовый-2" компании "Киевгорстрой" стоимость метра — 20,7–27,8 тыс. грн. Самая высокая — для однокомнатных, самая низкая — для четырехкомнатных. В итоге однушка площадью 43,2 кв. м обойдется покупателю в 1,2 млн грн, а трехкомнатная площадью 79 кв. м — 1,66 млн грн.

фото, квартира на этапе строительства, покупатели, менеджер по продажам

Все выше и выше. С начала 2020 года средняя цена 1 кв. м в новостройках Киева выросла на 16,3%, до 31,4 тыс. грн

В других городах-миллионниках цены на новое жилье ниже, хотя во многих комплексах Одессы и Днепра они соответствуют столичным. Например, в Одессе в экономклассе цена за 1 м — ­16–20 тыс. грн, а в классе комфорт — ­16,8–24 тыс. грн. В итоге приобрести однокомнатную квартиру в строящемся комплексе там можно за ­480–750 тыс. грн, а трехкомнатную — за 0,9–1,2 млн грн. В Днепре цены в большинстве строящихся ЖК со сроком сдачи в 2021 году — в пределах 11–23 тыс. грн. Причем 15–18 тыс. грн за 1 кв. м — это цена жилья класса комфорт.

На окраине Львова квартиры в строящихся ЖК экономкласса застройщики продают по ­15–18 тыс. грн за кв. м, а в домах класса комфорт — по ­16–19 тыс. грн за 1 кв. м. В Харькове квартиру на окраине предлагают по 11–16 тыс. грн за 1 кв. м, а в комплексах ближе к центру и класса комфорт — по ­15–19 тыс. грн за 1 кв. м.

Важно
Евроинтеграция 2.0. Ольга Стефанишина о том, почему Соглашение об ассоциации с ЕС нужно обновить
Евроинтеграция 2.0. Ольга Стефанишина о том, почему Соглашение об ассоциации с ЕС нужно обновить

Эксперты уверяют, что нынешние сделки на рынке первичной недвижимости часто связаны с инвестициями, а не с покупкой нового жилья для собственного проживания. Юрий Пита считает, что это происходит из-за того, что в банках в последние годы сильно просели ставки по депозитам. Поэтому квартиры приобретают для сдачи в аренду или последующей перепродажи через пару лет. "Показатель инвестиционных сделок в зависимости от сегмента находится в диапазоне 25–30% от общего количества сделок, но он может прибавить пять-семь пунктов", — уверена Виктория Берещак. Что же касается жилья "для себя", то под эти нужды, говорит Берещак, чаще всего покупают трехкомнатные площадью до 85 кв. м: "Трешки тянут на себя примерно четверть спроса, однушки забирают больше половины, треть — двушки. Остальное — двухуровневые и многокомнатные квартиры".

Класс жилья и его стоимость

Хотя сами застройщики любят причислять свои проекты к определенному классу, при рассмотрении конкретного ЖК эксперты не советуют ориентироваться на заявленный класс. Дело в том, что четких параметров, кроме как у жилья класса премиум, нет. Многие строят комплексы на стыке двух и даже трех классов. "Понятие класса себя изжило. Прежде всего — из-за отсутствия четкой градации и соблюдения ее игроками рынка. Нередки случаи, когда откровенный эконом-класс мимикрирует под комфорт. Зато то, что раньше считалось исключительно атрибутами бизнес-класса — стильные лобби, лаунж-пространства, развитая инфраструктура, консьерж-сервис, качественные отделочные материалы — сейчас встречается в объектах комфорт-сегмента", — рассказывает Анна Лаевская.

"Сегодня нет предпосылок для активного роста цен на строящееся жилье. Но цены могут измениться в связи с ростом курса доллара по отношению к гривне"
Юрий Пита, президент АСНУ

Между собой застройщики конкурируют не только внешними характеристиками своих проектов, но и их качеством, поскольку покупатель стал требовательным. "Для человека на первое место выходят такие преимущества, как качество материалов, используемых в строительстве, инфраструктура внутри комплекса и вокруг него, расположение в целом, а главное — надежность застройщика. Эти и многие другие характеристики вписываются в концепцию жилья комфорт-класса и бизнес-класса", — объясняет Ольга Пилипенко. Именно поэтому новых комплексов эконом-класса (тех самых советских "страшных панелек") с каждым годом в Киеве все меньше. Взамен покупателям предлагают больше интересных домов из кирпича и газоблока с обустроенной территорией, все это — признаки комфорт-класса. "При покупке квартиры важно оценить локацию, концепцию, формат новостройки. Это значит, что нужно посмотреть и изучить район, транспортную доступность, включая основные транспортные артерии и близость к метро, наличие в достаточном количестве социальных объектов (школ, садиков, поликлиник), зеленые зоны, публичные пространства. Посмотреть, насколько грамотно ЖК будет вписан в существующую застройку и инфраструктуру в целом", — отмечает Лаевская.

Покупка квартиры в рассрочку

Большинство компаний предлагают как стопроцентную оплату метров, так и рассрочку. В последнем случае покупатель вносит первый платеж в размере 20–30%, а остальное погашает в течение срока действия рассрочки (обычно 1–3 года) равными платежами ежемесячно либо ежеквартально. "Среди наших покупателей рассрочка от застройщика очень популярна, поскольку в Украине отсутствует доступная ипотека. Да, рассрочка выдается на более короткий срок, но получить ее гораздо проще", — объясняет Ольга Пилипенко.

фото, инфографика параметры и цены в новостроях Киева в 2020 году

Инфографика: Людмила Лысак

В компании "Интергал-Буд" отмечают, что в 2020-м рассрочка стала одним из главных способов покупки квартиры на первичном рынке. Это связано с дороговизной ипотечных кредитов, а также условиями рассрочки. "Главное преимущество рассрочки — гибкость застройщика в этом плане. Например, вам не нужно подтверждать доходы (для оформления нужны только паспорт и идентификационный код). У нас есть несколько программ рассрочки на срок до 10 лет в национальной валюте с минимальным первым взносом от 30%", — рассказывает Лаевская.

Во многих случаях рассрочка предоставляется без уплаты процентов (особенно если срок ограничен датой сдачи в эксплуатацию, то есть ­9–12 месяцами). Однако часто при покупке в рассрочку квадратный метр жилья дорожает в среднем на ­$30–120. То есть итоговая цена при рассрочке вырастает в среднем на 7–20%. В некоторых компаниях условия подразумевают индексацию в связи с изменением курса гривни — если она девальвирует, то цена квартиры растет, а с ней — и платежи по рассрочке.

Важно
Зима близко. Как взять теплый кредит на энергосбережение
Зима близко. Как взять теплый кредит на энергосбережение

Впрочем, Юрий Пита считает, что рассрочкой пользуются не так много покупателей, как заявляют застройщики. Ведь этот инструмент хоть и растягивает оплату во времени, но ведет к удорожанию квартиры. Куда выгоднее, по его словам, одноразовый платеж. В таком случае застройщик может предложить даже 15% скидки.