Ипотеку желаете? Почему госпрограмма льготной покупки жилья не поможет "среднему украинцу"

Спустя год после старта госпрограммы для малого и среднего бизнеса "Доступные кредиты 5-7-9%" государственные органы озаботились вопросом доступных займов на покупку жилья. Первые кредитные договора пафосно подписали 1 марта 2021 года в присутствии президента Владимира Зеленского и министра финансов Сергея Марченко на Всеукраинском форуме "Украина 30. Развитие правосудия".

"Обращайтесь в банки — список банков и агентов можно найти на сайте Фонда развития предпринимательства. Вы можете четко понять те шаги, которые вам нужны для получения кредита. Все очень просто, очень понятно, поэтому те, кто хочет улучшить свои жилищные условия, уже сейчас могут это сделать", — отметил Марченко.

Ипотечные льготы с ограничениями

Основное преимущество госпрограммы на фоне действующих на рынке ипотечных кредитов — минимальный взнос от 15% и процентная ставка для заемщиков 7% годовых. Разницу между рыночной ставкой, рассчитанной по формуле, как и в случае с программой "5-7-9%", банкам компенсирует государство через Фонд развития предпринимательства. Кредитовать жилье под 7% банки готовы как на вторичном, так и на первичном рынке. Впрочем, взять кредит на новое жилье можно только у застройщиков, аккредитованных в конкретном банке.

Однако ипотека под 7% заметно сужает для потенциальных заемщиков выбор объекта для покупки.

• Во-первых, по этой программе нельзя приобрести жилье, принятое в эксплуатацию ранее апреля 2018 года (старше трех лет).
• Во-вторых, введены предельные нормативы общей площади — 50 кв. м на одинокого гражданина или семью из двух человек и дополнительные 20 кв. м на каждого следующего члена семьи.
• Кроме того, максимальная стоимость объекта недвижимости не должна превышать 2,5 млн грн, а сумма кредита — 2 млн грн.

Распространяются ограничения и на самих заемщиков и членов их семей, у которых не должно быть недвижимости в собственности, а зарплаты за шесть месяцев не должны превышать 10-кратного размера средней по региону.

Возможно, из-за подобных ограничений, несмотря на спрос, о котором заявляют в банках, статистика за первый месяц выдачи таких кредитов не впечатляет масштабами. Пока к программе подключилось не более десятка финучреждений, среди которых ПриватБанк, Ощадбанк, Банк Альянс, Укргазбанк, Глобус Банк, ОТП Банк, Кредобанк. По данным Фонда развития предпринимательства, на 2 апреля 2021 года банки-участники подписали 59 договоров на общую сумму около 43,4 млн грн. Средняя сумма одного кредита составила 734,9 тыс. грн. Больше всего договоров на 2 апреля заключили в Глобус Банке (22), ПриватБанке (17) и Кредобанке (9).

"Программа с первого дня вызвала высокий интерес, и в банк ежедневно поступало более 100 обращений клиентов, которые консультировались об условиях кредитования", — отмечает Катерина Лычаная, начальник управления по работе с партнерами Глобус Банка. Она уточнила, что банк уже выдал 36 льготных кредитов.

В Ощадбанке, по информации пресс-службы, на 12 апреля выдали по госпрограмме только пять кредитов, тогда как в банк поступило 135 заявок.

"Большинство клиентов обращаются за предварительным решением для проверки возможности получения кредита, а после этого начинают подыскивать недвижимость, — комментируют ситуацию в Ощадбанке. — Это замедляет темпы выдачи, так как соответствующее условиям программы жилье трудно подобрать, особенно в регионах".

Важно и то, что "молодое" жилье обычно стоит дороже, чем старый жилой фонд. Поэтому с учетом суммы, одобренной банком, найти что-либо подходящее клиентам весьма непросто.

Ипотека под 7% для Фокуса

Как отмечают в опрошенных нами банках, чтобы рассчитывать на ипотеку под 7%, заемщик должен быть официально трудоустроен — либо как наемный работник, либо как физлицо-предприниматель (ФЛП). Стаж на последнем месте работы должен составлять не менее шести месяцев, а совокупная непрерывная занятость — 12 месяцев.

Чтобы оценить шансы на получение ипотеки под 7% для украинцев со средними доходами, Фокус провел журналистский эксперимент, в рамках которого автор статьи попыталась получить предварительное решение по кредиту в Глобус Банке, Кредобанке, ОТП Банке, Ощадбанке, ПриватБанке и Укргазбанке.

Все эти финучреждения для получения консультации по ипотеке под 7% предлагают оставить заявку на сайте. При этом финучреждения запрашивают разный объем информации. В ПриватБанке, например, достаточно указать имя и номер телефона для обратной связи. В Кредобанке, кроме прочего, уточняют тип трудоустройства и индивидуальный налоговый номер (ИНН). А Укргазбанк запрашивает информацию о ежемесячном доходе, совокупном кредитном лимите по всем кредитным картам, ежемесячных расходах на жизнедеятельность и платежах по другим кредитам.

На поступившую после 18:00 заявку все банки отреагировали оперативно — до полудня следующего дня, что говорит о заинтересованности и конкуренции за клиентов.

По легенде Фокуса, за кредитом обратилась не состоящая в официальном браке киевлянка около 40 лет с двумя несовершеннолетними детьми. Как и многие украинцы, условная героиня ипотечного тест-драйва была официально трудоустроена на минимальную зарплату, которая в Украине с 1 января 2021 года составляет 6 тыс. грн. Основную же часть дохода потенциальная клиентка получает "в конверте" (в целом зарабатывает порядка 28 тыс. в месяц). В качестве собственного взноса банкам предлагалась сумма в размере 300 тыс. грн.

Финучреждения, которые работают в рамках одной госпрограммы, давали как положительные, так и отрицательные предварительные решения. В частности, в Укргазбанке однозначно ответили, что учитывают только официальный доход заемщика и минимальную зарплату 6 тыс. грн считают категорически недостаточной для выдачи ипотечного кредита.

"Ваш официальный подтвержденный доход должен составлять не менее 20 тыс. грн", — сообщили во время телефонной консультации и в ОТП Банке. Дополнительные доходы здесь могут учесть при анализе заявки, однако рассматривать ее без подтверждения "белой" зарплаты от 20 тыс. грн не станут. "Заработная плата "в конвертах" запрещена законодательно, и, соответственно, она не принимается как основной источник дохода. Если работодатель и работник не уплачивают налоги государству, почему тогда государство должно компенсировать проценты по ипотеке?" — комментирует Леся Сирота, директор по продажам розничного бизнеса и управления сетью ОТП Банка.

Впрочем, не все оказались настолько категоричны. В Глобус Банке "таинственной" заемщице из Фокуса выразили готовность выдать кредит на сумму до 1 млн грн. Естественно, банку нужно будет предоставить справку с места работы об официальных доходах за шесть месяцев, которая пойдет на рассмотрение в государственный фонд. Выписки со счетов, подтверждающих наличие дополнительных доходов, станут положительным аргументом при принятии решения в самом банке.

"Наш банк выдал больше всего ипотечных кредитов под 7%, поскольку мы рассматриваем заявки и от людей с относительно невысокими доходами, на которых и ориентирована эта программа", — подчеркнула в ходе телефонного разговора сотрудница Глобус Банка и предложила обращаться в отделение с пакетом документов: паспортом, ИНН, свидетельством о браке или разводе, свидетельствами о рождении несовершеннолетних детей.

Если речь идет о покупке жилья на первичном рынке, нужно подать информационный лист от застройщика. Для уже введенного в эксплуатацию жилья, которое реализует строительная компания, требуется более разнообразный пакет документов. Однако банк готов их запрашивать у названного застройщика самостоятельно.

В ПриватБанке потенциальным заемщикам готовы сообщать предварительное решение на основании телефонного анкетирования, в ходе которого нужно уточнить семейное положение, уровень дохода (официальный и общий), стаж работы на последнем месте работы. Зафиксировав ответы журналистки Фокуса, сотрудница банка предложила подождать на линии и после минутной музыкальной паузы объявила о позитивном решении — кредите на сумму около 400 тыс. грн со сроком погашения 12 лет.

В Кредобанке также предложили ответить на вопросы анкеты в телефонном режиме. В этом случае пришлось указать ИНН, номер паспорта, стаж на последнем месте работы, наличие других кредитов, в том числе микрозаймов наличными. В Кредобанке, как и в Укргазбанке, учитывают только "белую" зарплату. Однако на основании полученных данных система рассчитала максимальную сумму кредита — аж 171 тыс. грн.

В Ощадбанке предварительное решение получить не удалось, так как банк всех заинтересованных отправляет в отделение к менеджеру, а заявки — в кредитный комитет. Но там уточнили, что банк учитывает только официальный доход, хотя клиенты с малым доходом все равно имеют шанс получить заем.

Льготная ипотека. Кому верят, кому — нет

В рамках журналистского эксперимента Фокус не только выяснил шансы по своей легенде на получение кредита, но и отправил в пресс-службы банков примеры нескольких потенциальных заемщиков с просьбой оценить их шансы на участие в программе.

Итак, 35-летний полицейский с супругой-учительницей, воспитывающий двоих детей, при условии совокупного официального дохода семьи 20–25 тыс. грн в Ощадбанке может рассчитывать на 20-летний кредит в сумме 900 тыс. грн, если будет собственный взнос 15%.

Второй пример. Одинокий тридцатилетний мужчина, оформленный как ФЛП, с доходом, который колеблется от 5 тыс. грн до 20 тыс. грн в месяц. При условии положительной кредитной истории и отсутствии других кредитов в Ощадбанке ему готовы дать двадцатилетний заем на сумму около 600 тыс. грн.

А третий пример, в котором как раз и была описана женщина около 40 лет с официальным трудоустройством на минималку и зарплатой в конверте, в Ощадбанке оставили без комментария. Скорее всего, такому персонажу здесь кредит не выдадут.

По словам Леси Сироты, в ОТП Банке полицейский и предприниматель из названных примеров также могли бы рассчитывать на положительное решение. А клиентка с теневой зарплатой получила бы отказ.

"При расчете платежеспособности учитываются все доходы семьи, которые клиент может подтвердить", — отметила Катерина Лычная. Однако оценку перспектив лиц из указанных примеров собеседница Фокуса сочла некорректной без конкретных документов заемщиков и информации о предмете ипотеки.

Фокус попросил банки составить собирательный портрет заемщика, которому удалось получить ипотеку под 7%. В Ощадбанке это 36-летний гражданин или гражданка, состоящие в браке и воспитывающие детей (61% заемщиков), с доходом на семью около 30 тыс. грн в месяц. Усредненные условия кредита для них — 940 тыс. грн, а срок — 18 лет.

После сопоставления описанных нюансов госпрограммы ипотеки под 7% с украинскими реалиями возникают сомнения, что эта инициатива, вопреки заверениям чиновников, станет массовой и поможет украинцам решить жилищный вопрос. Для участия в программе у рядовых госслужащих и неквалифицированных работников слишком низкие зарплаты, у многих трудоустроенных в коммерческом секторе зарплаты "в тени", а у менеджеров в фирмах с иностранным капиталом, которые работают "в белую", доходы обычно преодолевают верхнюю ограничительную планку. Да и квартиры, подходящие под условия, могут оказаться многим заемщикам не по карману с учетом собственного взноса и одобренной банком суммы кредита.

Зато вполне очевидные перспективы для получения льготной ипотеки открываются у многочисленной армии рядовых чиновников и силовиков. Вероятно, такие клиенты и создадут видимость успешности государственной ипотечной инициативы.