Аренда во время войны. Как правильно заключить договор аренды недвижимости для бизнеса

Война вносит коррективы во все сферы жизни украинцев. Не обошел этот процесс и аренду коммерческой недвижимости. Появились новые вызовы и значительно выросли риски для обеих сторон договора. Во многих ситуациях между сторонами возникли противоречия относительно размера арендной платы в связи с введением военного положения.

Еще события 2014 года и коронакризис заставили куда более тщательно относиться к условиям договора аренды, которые касаются обстоятельств непреодолимой силы. Но полномасштабная война вносит дополнительные оговорки.

На что следует обратить внимание при заключении договора аренды во время войны?

Прежде всего, следует напомнить о части 2 статьи 286 Хозяйственного кодекса Украины, согласно которой арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, изменились предусмотренные договором условия хозяйствования или существенно ухудшилось состояние объекта аренды.

Для минимизации дальнейших споров следует еще на стадии подписания договора выяснить, какие именно обстоятельства, по мнению сторон, будут достаточными для уменьшения размера арендной платы, и в какой мере каждое из таких обстоятельств повлияет на размер платы. Отметим, что даже факт ведения боевых действий в городе, где находится, например, арендованный магазин, не означает полной невозможности его использования, ведь там хранится имущество, принадлежащее арендатору помещения.

Поэтому в договоре желательно указать возможные события (например — ведение сухопутных боевых действий на территории области или города, где расположен объект и др.) а также правовые последствия для сторон в случае повреждения имущества в результате боевых действий.

Каждое из таких событий должно приводить к снижению платы на определенный процент или к полному освобождению арендатора от оплаты, а также устанавливать обязанности сторон, если такое состояние продлится больше определенного промежутка времени.

В послевоенный период можно ожидать более распространенного применения статьи 233 Гражданского кодекса Украины, предусматривающей правовые последствия сделки, совершенной под влиянием тяжелого обстоятельства. Такая сделка может быть признана судом недействительной независимо от того, кто был ее инициатором. В ситуации с арендой имущества такие обстоятельства могут быть применены стороной для досрочного расторжения договора аренды на выгодных для нее условиях без уплаты штрафных санкций.

В случае, если имущество находится вблизи районов, где сейчас ведутся боевые действия, сторонам желательно прийти к пониманию дальнейших действий в случае, если имущество окажется на временно оккупированной территории и как будет действовать договор в таком случае.Следует помнить, что при необходимости государственной регистрации права аренды (если договор заключается на срок более трех лет), возможность осуществить такую ​​регистрацию имеет только ограниченный перечень нотариусов, из-за ограничения доступа к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество в военное время.

Каковы риски для арендатора имущества во время войны?

Поскольку в условиях военного положения доступ к информации довольно усложнен, необходимо особое внимание уделить проверке права собственности арендодателя на помещение. Ведь, к сожалению, в таких условиях мошенникам проще действовать. Отмечаем, что один только факт государственной регистрации права продавца на помещение не является 100% гарантией его права. Необходимо также ознакомиться с оригиналами правоустанавливающих документов и другими побочными фактами (договорами о поставке коммунальных услуг, интернета, охране и т.д).

Второй аспект, часто волнующий арендаторов – это риск случайного уничтожения или повреждения имущества. В нормальных условиях он нивелируется из-за привлечения страховых компаний, однако в условиях со значительными рисками застраховать имущество от повреждения в результате боевых действий может быть невозможно. Согласно статье 323 Гражданского кодекса Украины, такие риски ложатся на собственника имущества, однако не лишним будет предусмотреть этот вопрос в договоре, а также установить сроки, в которые собственник должен восстановить имущество, или условия прекращения договора, если восстановление в короткие сроки невозможно.

Если на объекте есть сооружения гражданской защиты (гражданской обороны), необходимо указать сторону, которая несет ответственность за их надлежащую эксплуатацию, согласно порядку их использования, утвержденного Кабинетом Министров Украины.

На что еще стоит обратить внимание арендодателю?

Основные риски для арендодателя, которые ему необходимо предусмотреть в договоре, — условия оплаты и минимизация рисков повреждения имущества.

Условия оплаты — достаточно индивидуальный фактор, независимо от модели оплаты. Как уже отмечалось, необходимо предусмотреть, при каких условиях эта оплата может корректироваться. Арендаторы чаще хотят привязать оплату к собственному обороту или платить часть прибыли, однако такой способ оплаты несет определенные риски из-за сложности контроля за хозяйственной деятельностью арендатора и распределения с ним его бизнес рисков.

В случае повреждения имущества не в результате боевых действий, рекомендуем возлагать на арендатора обязанность страхования помещения в пользу арендодателя, как это обычно делалось в мирное время. В случае повреждения в результате боевых действий следует предусмотреть первоочередные действия сторон. Например, на арендатора можно возложить обязанность по фиксации события, вызову соответствующих служб и ограничению доступа в помещение посторонних лиц на определенный период, а также немедленного уведомления владельца имущества, ведь арендатор может более оперативно действовать на месте размещения имущества.

С началом войны в договорах аренды начинает появляться отдельный раздел в дополнение к стандартным условиям относительно форс-мажора, регулирующий поведение сторон на случай, если война коснется их имущества. Чем подробнее этот раздел будет определять права и обязанности, тем проще будет в дальнейшем вести бизнес с минимальными рисками без продолжительных судебных споров.