Льготные ставки. Как предпринимателям получить скидки и льготы при аренде недвижимости

"С 24 февраля по начало апреля, когда мы не работали, за аренду не платили, — рассказывает Валентин Войткив, владелец двух магазинов сети "Галя Балувана" в Киеве. — После возобновления работы я обратился к владельцам помещений с просьбой уменьшить сумму аренды на 50%. Договориться удалось — все понимают, что лучше иметь 50%, чем ничего, поскольку найти других арендаторов очень тяжело". Действительно, дефицита помещений в столице нет — к собеседнику Фокуса даже приходили владельцы других помещений и предлагали свои локации.

Благоприятная для арендаторов ситуация может быть временным явлением. Войткив уточняет, что в июне за одно помещение ему уже придется платить 70% и предполагает, что по мере роста экономической активности стоимость аренды вернется к довоенному уровню.

Как изменилась цена аренды во время войны

Опрошенные Фокусом эксперты отмечают, что во время войны арендные ставки для бизнеса в Украине заметно снизились. Исключение составляют западные регионы — Львов, Луцк, Ивано-Франковск, Ужгород и Тернополь.

Ирина Луханина, директор АН Best & Seller, констатирует, что рынок аренды офисных и ритейл помещений в Киеве с 24 февраля до середины апреля вовсе отсутствовал, и только с 15-17 апреля появились первые предложения в этом сегменте.

"Арендодатели должны были провести ревизию договоров аренды, понять, кто из арендаторов планирует оставаться, согласовать цену или расторгнуть договоры с арендаторами, которые свернули бизнес. В результате арендные ставки в Киеве просели на 25-45% в зависимости от класса помещений, географии и востребованности на рынке", — говорит Луханина.

Максим Колдоба, партнер ASA Group, добавляет, что значительная часть арендных отношений была прекращена из-за активных боевых действий, а также ввиду невозможности оплаты аренды из-за простоя бизнеса или его релокации в более безопасные области Украины, а иногда и за границу.

Однако летом в Киеве Ирина Луханина уже отмечает активность в сегментах аренды кафе и ресторанов площадью 150-600 кв. м и небольших помещений под салоны красоты. Офисы интересуют предпринимателей меньше, поскольку пандемия приучила бизнес к дистанционной работе. По словам Луханиной, спрос есть преимущественно на небольшие офисы площадью 15-30 кв. м со стороны представителей консультационных услуг: юристов, бухгалтеров, аудиторов, адвокатов. Или ищут помещения 250-350 кв м — в основном, IT-компании. Обе категории арендаторов ориентируются на $10-15 за кв. м, тогда как до войны ставки были на уровне $15-30 за метр.

"С начала полномасштабной войны России против Украины стоимость аренды коммерческих площадей в сегменте стрит-ритейла просела практически во всех городах, которые оказались под угрозой, а в западных регионах мы наблюдали закономерный рост за счет увеличения спроса", — продолжает Виктория Берещак, эксперт рынка недвижимости.

По словам собеседницы Фокуса, в Киеве стоимость аренды площадей в сегменте стрит-ритейла в течение марта-апреля снизилась в среднем на 20%, а вакантность выросла на 17%. Но в западных регионах аренда за первые два-три месяца войны подорожала на 12-19%.

"Рекордсменом роста ставок стал Львов, у которого есть хорошие логистические мощности и большее количество предложения. На втором месте Ивано-Франковск, затем Ужгород и Тернополь, – уточняет Виктория Берещак. — Наибольший рост цен показали помещения свободного функционального назначения в центральных и прицентральных районах площадью 60-100 кв. м с отдельной входной группой и хорошими показателями человекопотока".

В сегменте аренды площадей в торговых центрах (ТЦ) похожая ситуация.

"На Западной Украине вырос спрос на торговые помещения в ТЦ. Там сохранилась базовая арендная плата и процент товарооборота, а в некоторых объектах произошел рост на 10-15%. В Киеве ТЦ начали частично работать с апреля, а некоторые – с мая и июня. При этом базовая арендная плата сейчас составляет 20-30% от контрактной с процентом от товарооборота, или уплачивается только процент от товарооборота", — рассказала Евгения Локтионова, директор компании UTG.

На особых условиях: на какие уступки готовы арендодатели на время войны

По словам Евгении Локтионовой, во время войны скидки на аренду предоставляются в регионах, где бизнес не мог работать и произошла значительная миграция населения. В частности, арендодатели в ТЦ предлагают партнерские отношения – уплату процента от товарооборота.

Ирина Луханина добавляет, что в Киеве арендные каникулы с оплатой или даже без оплаты коммунальных платежей продлились с марта по апрель включительно, а с мая арендаторам предложены новые условия на 3-6 месяцев. Она уточняет, что новые условия фигурируют в 75% предложений на рынке. Речь идет о снижении арендной ставки, включении коммунальных платежей в стоимость аренды или паритетной оплате коммунальных платежей с арендодателем.

По информации Виктории Берещак, в Киеве дисконт достигает 8-15%, а свободные лоты без ремонта, чтобы привлечь бизнес к подписанию договора, сейчас активно предлагают с арендными каникулами до 2-3 месяцев.

Николай Максимов, адвокат ЮК RIYAKO&PARTNERS добавляет, что значительное количество арендодателей в Киеве и Харькове соглашаются существенно снизить размер арендной платы на 40-90% или требуют оплачивать только расходы на коммунальные услуги. По его словам, рынок аренды недвижимости в Киеве и Харькове значительно просел, соответственно, большинство арендодателей готовы обсуждать условия.

"Чтобы лучше понять настроения владельцев коммерческой недвижимости, в мае мы провели внутренний опрос среди своих клиентов, — продолжает Игорь Сыроватко, руководитель департамента клиентского сервиса OLX в Украине и Центральной Азии. – Среди опрошенных респондентов договор аренды на год готовы заключить 29%, остальные 71% планируют обсуждать условия сотрудничества индивидуально".

Игорь Сыроватко отмечает, что большинство собственников недвижимости готовы идти на немалые уступки, чтобы поддержать предпринимателей в кризисное время. В частности, скидку на аренду готовы предоставить почти 79% арендодателей.

Из них:

• Могут снизить арендную плату на 20-40% — 26%
• Не прочь снизить стоимость вдвое — 43%
• Согласны сделать скидку больше, чем на 50% – 8%

Кроме этого, лояльные условия оплаты в рассрочку предлагают более 42% опрошенных, а около 37% владельцев могут добавить бесплатный месяц аренды.

Искусство договариваться: как арендатору добиться выгодных условий

"Сначала владельцам бизнеса было сложно смириться с новыми реалиями, и они шли на уступки очень неохотно, но жизнь вносит свои коррективы, и приходит понимание, что нужно адаптироваться к рынку и иным условиям ведения бизнеса", — рассказывает Ирина Луханина. Однако некоторые и сейчас продолжают упорно требовать оплату на довоенном уровне.

Опрошенные Фокусом юристы утверждают, что у арендаторов есть законные основания для смягчения условий аренды.

"Во время военного времени арендаторы коммерческой недвижимости начали активно использовать статью 762 Гражданского кодекса Украины, согласно которой арендатор имеет право требовать уменьшения платы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась", — говорит Николай Макимов.

Если арендатор не использует помещение или пользуется им ограниченно, он может обратиться к арендодателю с письменным заявлением об уменьшении размера арендной платы за определенный период, где со ссылкой на статью 762 Гражданского кодекса подробно расписать, по какой причине нельзя пользоваться имуществом.

Чтобы смягчить условия аренды, Луханина предлагает следующий алгоритм действий:

• Написать письмо-обращение арендодателю со ссылкой на военное положение с просьбой о снижении арендной ставки
• Если арендодатель не делает скидку, а арендатор платить оговоренную сумму не готов, расторгнуть договор аренды и искать новое помещение, которых сейчас достаточно
• Если арендодатель согласился на льготы, подписать дополнительное соглашение с новыми условиями

Максим Колдоба отмечает, что арендодатели более заинтересованы в партнерских отношениях с действующими арендаторами, чем в поиске новых, и в большинстве случаев идут на уступки, учитывая сложное время, которое сейчас переживает Украина.

"Но, к сожалению, нередко стороны не могут прийти к консенсусу, и тогда наиболее распространенным вариантом поведения арендодателя при расторжении договора становится невозврат гарантийной суммы В этом случае остается либо смириться, либо обращаться в суд", – предупреждает Луханина.

Если бизнесу придется искать новое помещение, Максим Колдоба рекомендует обратить внимание на специфические условия договоров аренды, заключаемых во время войны, а именно — на условие закрепления размера арендной платы на определенный период (обычно до окончания военного положения) и право арендодателя в одностороннем порядке пересмотреть стоимость аренды по окончанию этого периода.