Пільгові ставки. Як підприємцям отримати знижки та пільги під час оренди нерухомості

"З 24 лютого до початку квітня, коли ми не працювали, за оренду не платили, — розповідає Валентин Войтків, власник двох магазинів мережі "Галя Балувана" у Києві. — Після поновлення роботи я звернувся до власників приміщень з проханням зменшити суму оренди на 50%. Домовитися вдалося — усі розуміють, що краще мати 50%, ніж нічого, оскільки знайти інших орендарів дуже важко". Справді, дефіциту приміщень у столиці немає — до співрозмовника Фокусу навіть приходили власники інших приміщень і пропонували свої локації.

Сприятлива для орендарів ситуація може бути тимчасовим явищем. Войтків уточнює, що в червні за одне приміщення йому вже доведеться платити 70% і припускає, що зі зростанням економічної активності вартість оренди повернеться до довоєнного рівня.

Як змінилася ціна оренди під час війни

Опитані Фокусом експерти зазначають, що під час війни орендні ставки для бізнесу в Україні значно знизилися. Виняток становлять західні регіони — Львів, Луцьк, Івано-Франківськ, Ужгород і Тернопіль.

Ірина Луханіна, директорка АН Best & Seller, констатує, що ринок оренди офісних та ритейл приміщень у Києві з 24 лютого до середини квітня узагалі був відсутній, і лише з 15-17 квітня з'явилися перші пропозиції у цьому сегменті.

"Орендодавці повинні були провести ревізію договорів оренди, зрозуміти, хто з орендарів планує залишатися, погодити ціну або розірвати договори з орендарями, які згорнули бізнес. Зрештою орендні ставки в Києві просіли на 25-45% залежно від класу приміщень, географії та затребуваності на ринку", — каже Луханіна.

Максим Колдоба, партнер ASA Group, додає, що значну частину орендних відносин було припинено через активні бойові дії, а також через неможливість оплати оренди через простій бізнесу або його релокацію в безпечніші області України, а іноді й за кордон.

Проте влітку в Києві Ірина Луханіна вже зазначає активність у сегментах оренди кафе та ресторанів площею 150-600 кв. м і невеликих приміщень під салони краси. Офіси цікавлять підприємців менше, оскільки пандемія привчила бізнес до дистанційної роботи. За словами Луханіної, попит є переважно на невеликі офіси площею 15-30 кв. м із боку представників консультаційних послуг: юристів, бухгалтерів, аудиторів, адвокатів. Або шукають приміщення 250-350 кв. м — переважно IT-компанії. Обидві категорії орендарів орієнтуються на $10-15 за кв. м, тоді як до війни ставки були на рівні $15-30 за метр.

"З початку повномасштабної війни Росії проти України вартість оренди комерційних площ у сегменті стріт-ритейлу просіла практично у всіх містах, які опинилися під загрозою, а у західних регіонах ми спостерігали закономірне зростання за рахунок збільшення попиту", — продовжує Вікторія Берещак, експертка ринку нерухомості.

За словами співрозмовниці Фокусу, в Києві вартість оренди площ у сегменті стріт-ритейлу протягом березня-квітня знизилася здебільшого на 20%, а вакантність зросла на 17%. Але в західних регіонах оренда за перші два-три місяці війни подорожчала на 12-19%.

"Рекордсменом зростання ставок став Львів, у якого є гарні логістичні потужності та більша кількість пропозиції. На другому місці Івано-Франківськ, потім Ужгород і Тернопіль, — уточнює Вікторія Берещак. — Найбільше зростання цін показали приміщення вільного функціонального призначення у центральних і прицентральних районах площею 60-100 кв. м з окремою вхідною групою і хорошими показниками людинопотоку".

У сегменті оренди площ у торгових центрах (ТЦ) схожа ситуація.

"На Західній Україні зріс попит на торгові приміщення в ТЦ. Там збереглася базова орендна плата та відсоток товарообігу, а в деяких об'єктах відбулося зростання на 10-15%. У Києві ТЦ почали частково працювати з квітня, а деякі — з травня та червня. За таких умов базова орендна плата зараз становить 20-30% від контрактної з відсотком від товарообігу, або сплачується лише відсоток від товарообігу", — розповіла Євгенія Локтіонова, директорка компанії UTG.

На особливих умовах: на які поступки готові орендодавці на час війни

За словами Євгенії Локтіонової, під час війни знижки на оренду надаються у регіонах, де бізнес не міг працювати та відбулася значна міграція населення. Зокрема, орендодавці в ТЦ пропонують партнерські відносини — сплату відсотка від товарообігу.

Ірина Луханіна додає, що в Києві орендні канікули з оплатою або навіть без оплати комунальних платежів тривали з березня по квітень включно, а з травня орендарям запропоновано нові умови на 3-6 місяців. Вона уточнює, що нові умови фігурують у 75% пропозицій на ринку. Йдеться про зниження орендної ставки, додавання комунальних платежів у вартість оренди або паритетну оплату комунальних платежів з орендодавцем.

За інформацією Вікторії Берещак, у Києві дисконт сягає 8-15%, а вільні лоти без ремонту, аби залучити бізнес до підписання договору, наразі активно пропонують з орендними канікулами до 2-3 місяців.

Микола Максимов, адвокат ЮК RIYAKO&PARTNERS додає, що значна кількість орендодавців у Києві та Харкові погоджуються суттєво знизити розмір орендної плати на 40-90% або вимагають сплачувати лише витрати на комунальні послуги. За його словами, ринок оренди нерухомості в Києві та Харкові значно просів, відповідно, більшість орендодавців готові обговорювати умови.

"Щоб краще зрозуміти настрої власників комерційної нерухомості, у травні ми провели внутрішнє опитування серед своїх клієнтів, — продовжує Ігор Сироватко, керівник департаменту клієнтського сервісу OLX в Україні та Центральній Азії. — Серед опитаних респондентів договір оренди на рік готові укласти 29%, решта 71% планують обговорювати умови співпраці індивідуально".

Ігор Сироватко зазначає, що більшість власників нерухомості готові йти на чималі поступки, щоб підтримати підприємців у кризовий час. Зокрема, знижку на оренду готові надати майже 79% орендодавців.

З них:

• можуть знизити орендну плату на 20-40% — 26%;
• не проти знизити вартість вдвічі — 43%;
• згодні зробити знижку більше, ніж на 50% — 8%.

Крім цього, лояльні умови оплати на виплат пропонують понад 42% опитаних, а майже 37% власників можуть додати безкоштовний місяць оренди.

Мистецтво домовлятися: як орендарю досягти вигідних умов

"Спочатку власникам бізнесу було складно змиритися з новими реаліями, і вони йшли на поступки дуже неохоче, але життя вносить свої корективи, і приходить розуміння, що потрібно адаптуватися до ринку й інших умов ведення бізнесу", — розповідає Ірина Луханіна. Проте деякі й досі продовжують наполегливо вимагати оплату на довоєнному рівні.

Опитані Фокусом юристи стверджують, що орендарі мають законні підстави для пом'якшення умов оренди.

"Під час воєнного часу орендарі комерційної нерухомості почали активно використовувати статтю 762 Цивільного кодексу України, згідно з якою орендар має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном суттєво зменшилася", — каже Микола Максимов.

Якщо орендар не використовує приміщення або користується ним обмежено, він може звернутися до орендодавця з письмовою заявою про зменшення розміру орендної плати за певний період, де з посиланням на статтю 762 Цивільного кодексу докладно розписати, чому не можна користуватися майном.

Щоб пом'якшити умови оренди, Луханіна пропонує такий алгоритм дій:

• написати лист-звернення орендодавцю з посиланням на воєнний стан із проханням про зниження орендної ставки;
• якщо орендодавець не робить знижку, а орендар платити обумовлену суму не готовий, розірвати договір оренди та шукати нове приміщення, яких зараз достатньо;
• якщо орендодавець погодився на пільги, підписати додаткову угоду з новими умовами.

Максим Колдоба зазначає, що орендодавці більш зацікавлені у партнерських відносинах із чинними орендарями, ніж у пошуку нових, і в більшості випадків йдуть на поступки, враховуючи складний час, який зараз переживає Україна.

"Але, на жаль, нерідко сторони не можуть дійти консенсусу, і тоді найпоширенішим варіантом поведінки орендодавця за умов розірвання договору стає неповернення гарантійної суми. У цьому випадку залишається або змиритися, або звертатися до суду", — попереджає Луханіна.

Якщо бізнесу доведеться шукати нове приміщення, Максим Колдоба рекомендує звернути увагу на специфічні умови договорів оренди, що укладаються під час війни, а саме на умову закріплення розміру орендної плати на певний період (зазвичай до закінчення воєнного стану) та право орендодавця в односторонньому порядку переглянути вартість оренди після закінчення цього періоду.