Обвал чи зростання. Що буде з цінами на нерухомість через війну

Чи вкладати гроші в український ринок нерухомості? На жаль, ця війна похитнула віру в надійності збереження власних коштів у квадратних метрах. Але водночас більшість людей відкрили для себе нові характеристики при покупці нерухомості. Тепер для українців важлива геолокація об'єкта: аби він знаходився на безпечній території і подалі від мілітарних об'єктів. А ще — близько до західного кордону.

До 24 лютого в країні спостерігалося значне зростання певних сегментів нерухомості, серед яких лідером був житловий. Комерційний та торгівельний мали трохи менший попит, а складський та індустріальний пасли задніх. Нині є очевидним, що доля всієї економіки України повною мірою залежить від того, як і коли закінчиться війна. Однак уже точно можна сказати, що до кінця року ринок нерухомості не зможе відновитися до тих показників, які були до початку повномасштабної війни. Та позитивним фактором є те, що у столичному регіоні поодинокі компанії поступово відновлюють свої будівельні проєкти і будмайданчики починають "оживати". Але таких компаній одиниці, і тому ще рано говорити про якусь тенденцію.

На Заході, зокрема у Львові – ситуація краща, але люди все одно не готові інвестувати гроші в проєкти, які добудують щонайменше за пів року. Пояснюють: все через швидкоплинність змін та невизначеність. Те ж саме і на ринку нерухомості в Одесі. Якщо місяць тому там була позитивна динаміка, то нині, через постійні обстріли міста, ринок завмер. Утім, будівництво в межах програм із забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб або тих, хто втратив житло внаслідок агресії північного сусіда, не заморожували. А дозволи на будівництво таких об'єктів можна отримати під час війни за спрощеною процедурою.

Щодо Києва, то можна припустити, що ціни протягом перших пів року/року впадуть мінімум на 30-40%. Особливо це стосується недорогих сегментів, які купували з метою подальшої здачі їх в оренду. Навіть зараз, коли столиця вже начебто "оживає", порожніми залишаються понад 40% таких квартир, а ціни на оренду впали більше, ніж на половину. В Одесі ситуація буде схожою, але позитивна динаміка може відновитись перед курортним сезоном 2023 року. А ось у Львівському регіоні, як і на всьому західному напрямку, ще в січні та лютому ціни на орендну нерухомість зросли на 20%. Якщо бойові дії затягнуться довше вересня, то ціни там зростуть щонайменше ще на 20-30%.

Окрім того, чимало бізнес-напрямків та сегментів, особливо консалтинг, які були ключовими винаймачами офісних площ, зараз знаходяться просто у вакуумі, і тому змушені скорочувати видатки. ІТ-сектор різними шляхами закрив свої потреби в розміщенні працівників (наприклад, забезпечили релокацію за кордон, в рекреаційні заклади на заході або навіть перемістили невеликі команди до присадибних будинків), тож спочатку будуть дуже обачними в поверненні до попередніх локацій. Вважаю, що ставки оренди до кінця року в сегменті офісної нерухомості можуть відновитись лише на 50%-70% (у преміум-сегментах).

Про ринок торгівельної нерухомості зараз важко говорити, оскільки головний їхній споживач — ритейл-компанії — переживають особливо скрутні часи.

Більшість рантьє цього сегмента вважають прийнятною ситуацію, коли орендарі покривають тільки так звані OPEX (operational expenditure, дослівно — операційні витрати або витрати на утримання) та сплачують оренду. Про нові проєкти цього сегменту поки мова не йде.

Вони потенційно можуть з'явитися в західних чи інших регіонах, де будуватимуть нове постійне житло для внутрішньо переміщених осіб, але ця перспектива стане актуальнішою не раніше, ніж за пів року.

Відома всім приказка говорить: "не було б щастя, але нещастя допомогло". Так можна сказати й щодо логістично-промислового напрямку нерухомості, який до війни майже не розвивалося. А поодинокі проєкти будувались ритейлом для своїх власних потреб, тому вони становили менше відсотка від усіх площ цього сегменту. Однак, з огляду на релокацію бізнесу на захід України, у цьому напрямку спостерігається досить значне пожвавлення: це стосується реновації чи реінкарнації занедбаних потужностей так званого радянського чи пострадянського періоду.

Спостерігається розвиток нових проєктів у вигляді індустріальних парків. Як мінімум три такі зараз уже в активній фазі. Орендні ставки наявної нерухомості та потужностей зросли. Вакантність теж суттєво знизилася. І зараз багато територіальних громад йдуть назустріч бізнесу та створюють максимально сприятливі умови для цього з наданням певних пільг та канікул зі сплати місцевих податків та зборів. Також цей напрямок дуже перспективний з огляду на перебудову глобальних споживчих ланцюжків.

Важливо розуміти участь України у забезпеченні продовольством усієї планети, і саме на цьому напрямку передбачається зростання цього сегменту нерухомості. Не залишиться поза увагою й інфраструктурна та мілітарна складові ринку нерухомості.

Маємо надію, що з приходом іноземних партнерів (патронів) по відновленню наших регіонів прийде культура прозорих тендерів на ці роботи та запрацюють інструменти вільного ринку. Та запорукою активного відновлення економіки та сектору нерухомості та будівництва будуть чіткі меседжі від іноземних партнерів та реальні кейси з інвестицій в об'єкти на нашій території.