Революція чи апокаліпсис містобудування? Найгарячіший законопроект року №5655

Тільки ми почали звикати до нових реалій Закону №2518-IX, що набув чинності у жовтні 2022, як законодавець підкинув нам нову тему для роздумів та вивчення.

Парламент ухвалив 13 грудня проект закону №5655 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реформування сфери містобудівної діяльності" (далі проект), це не просто внесення змін в декілька законів, це кардинальне переосмислення всієї містобудівної діяльності. Проект містить 358 сторінок та вносить зміни у 42 нормативно-правових акти України.

Проектом передбачено багато важливих та цікавих змін, але викласти їх всі одразу просто неможливо, тому детально розберемось, що змінилось у сфері містобудівного контролю.

Почнемо зі змін до ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні", відповідно до якого, на місцеве самоврядування покладено обов’язок по розробленню концепції інтегрованого розвитку території територіальної громади, містобудівної документації на місцевому рівні, програм комплексного відновлення території територіальної громади (її частини), як основи містобудівної діяльності на підставі якої буде провадитись видача містобудівним умов та обмежень (МУО) та здійснення містобудівного контролю у випадках та відповідно до вимог, встановлених Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності", тобто прямо передбачено відповідний контроль за містобудівною діяльністю, що покладений на місцеве самоврядування у вигляді обов’язку, і саме через цей механізм місцеві громади, за задумкою законодавця, повинні впливати та забудову їх територій.

Інша суттєва зміна торкнулась створення "приватних ДАБІ", як їх називають у ЗМІ. Насправді проектом передбачено, що органами містобудівного контролю є:

1. центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань містобудівного контролю;
2. виконавчі органи сільських, селищних, міських рад;
3. уповноважені особи з містобудівного контролю.

Тобто, проектом передбачено, що існують три органи, що можуть здійснювати містобудівний контроль, при цьому кожен має свої власні повноваження.

До повноважень виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належить здійснення на території відповідної територіальної громади містобудівного контролю:

• щодо об’єктів самочинного будівництва,
• за виконанням підготовчих робіт з демонтажу (знесення) будівлі, споруди та будівельних робіт щодо об’єктів із незначними (СС1), середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками (крім об’єктів, визначених частиною другою цієї статті), – у разі, якщо замовник обрав органом містобудівного контролю відповідний виконавчий орган сільської, селищної, міської ради.

Тож, у міських рад залишаються ті самі функції по контролю об’єктів будівництва, але тепер замовник будівництва, має ще альтернативу у виборі контролюючого органу у якості уповноваженої особи з містобудівного контролю, якою виступає приватна компанія.

Законодавцем запропоновано запобіжний механізм від створення "карманних" уповноважених осіб з містобудівного контролю. Так, проектом передбачено, що не допускається здійснення містобудівного контролю на об’єкті будівництва уповноваженою особою з містобудівного контролю, у разі якщо у замовника та/або генерального підрядника та такої уповноваженої особи наявні спільні кінцеві бенефіціарні власники юридичної особи згідно з відомостями Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань.

Але вказаний запобіжник наразі можна легко обійти, тому стверджувати про неможливість створення "карманних" уповноважених осіб з містобудівного контролю навряд чи можливо. Однак, щоб забезпечити їх діяльність у рамках закону, законодавцем у проекті передбачено цілу низку штрафів, а також обов’язкове страхування відповідальності уповноважених осіб з містобудівного контролю, тобто законність рішень, що приймаються цими особами, пропонується гарантувати найбільш дієвим способом — грошима.

Іншим запобіжним заходом у діяльності уповноваженої особи з містобудівного контролю є страхування, і для забезпечення відшкодування шкоди, заподіяної внаслідок здійснення своєї професійної діяльності, учасники будівництва зобов’язані укласти договір страхування відповідальності. Страховим випадком є допущення необережності з боку учасників будівництва, визначених частиною першою цієї статті, що призвело до заподіяння шкоди або збитків замовнику та/або третім особам, та відповідає сукупності таких ознак:

• наявна претензія від замовника та/або третіх осіб або є рішення суду, що набрало законної сили, про відшкодування заподіяної шкоди,
• така претензія або рішення суду, що набрало законної сили, сталися протягом строку дії договору страхування відповідальності, а у відношенні вимоги (претензії) – у тому числі в період дії додаткового періоду повідомлення про вимогу (претензію)
• мінімальний розмір страхової суми за договором страхування відповідальності встановлюється КМУ та на дату написання цієї авторської колонки невідомий.

Це цікавий механізм, його активно використовують закордоном, однак віднесення розміру страхової суми до відання КМУ натякає на можливість такої ситуації, як з гарантійною часткою у Законі 2518-IX, якої, по-перше, досі нема (хоча закон діє з 10.10.22), а, по-друге, її запланований розмір (5 та 10%) явно не відповідають своїй задачі.

Як основний важіль законності діяльності (у тому числі і уповноваженої особи з містобудівного контролю), у проекті №5655 є внесення до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" цілої глави, де йдеться про те, що відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності карається у вигляді штрафів для всіх учасників будівельної діяльності.

Відповідальність встановлюється у вигляді штрафів за порушення у сфері містобудівної діяльності у розмірі від 5 до 1900 прожиткових мінімумів для працездатних осіб встановлених на 1 січня 2022 року (від 12 405 грн. до 4 713 900 грн.), адміністративної відповідальності та кримінальної відповідальності.

Окремо слід зазначити, що у новому проекті ми отримали нове визначення самочинного будівництва, статтю 376 ЦКУ викладено в новій редакції — тепер до ознак самочинного будівництва додано таку ознаку, як будівництво з порушенням обмежень, встановлених містобудівною документацією на місцевому рівні, або з порушенням встановленої законом гранично допустимої поверховості або площі об’єкта, який, відповідно до закону, може споруджуватися без проектної документації на будівництво, або з істотними порушеннями проектної документації на будівництво.

Отже, ми проаналізували лише один із нюансів проекту №5655, що стосується найбільшого "страху" місцевої влади про втрату контролю над забудовою, його можна вважати надуманим, виконавчі органи сільських, селищних, міських рад залишаються суб’єктами містобудівного контролю, мають відповідні повноваження і навіть обов’язки щодо контролю за забудовою у місцевих громадах і реагують на всі виявлені порушення через автоматизовану систему, можуть ініціювати проведення перевірок та визнання об’єкту самочинно збудованим, з іншого боку, вводиться значна відповідальність учасників будівельної діяльності та страхування, що також повинно "стимулювати" дотримуватись приписів законодавства, однак чи виправить це основну проблему галузі у вигляді тотальної корупції на всіх рівнях?