Продаж відкритий. Як оформити угоду з купівлі квартири чи будинку

Ринок нерухомості в Україні після вимушеної паузи починає оживати — з початком повномасштабної війни вирішили закрити реєстри з міркувань безпеки, відповідно, нотаріуси не мали доступу до Держреєстру речових прав на нерухомість. Тобто придбати житло в Україні було неможливо.

Проте у травні Держреєстр відновив роботу. Зараз реєстри "відкриті", і угоди можна проводити. Хоча за умов війни це може стати складним квестом.

"Зараз найважче для продавця та покупця, мабуть, знайти один одного і домовитися про прийнятні для обох умов", — вважає адвокат юрфірми "Ілляшев та Партнери" Дмитро Груба.

Ринок розморозили. Що відбувається з будівництвом та продажем житла

Поступово після відкриття Держреєстру ринок оживає, особливо це стосується регіонів, де не було воєнних дій.

"Ринок ліг. Не було можливості здійснювати угоди. Комісія з цінних паперів тільки недавно розблокувала деякі регіони, де можуть проводити угоди. Те саме стосується реєстрів: вони буквально кілька тижнів тому відновили роботу. Тому ринок був у замороженому стані", — повідомив засновник Saga Development Андрій Вавриш на заході Європейської Бізнес Асоціації "EBA Global Outlook: Економічний фронт".

За словами експерта, ситуація з цінами та продажами нерухомості суттєво відрізняється на заході, в центрі та на сході України.

Ці дослідження, яке провела команда Flatfy від проєкту ЛУН, підтверджують це. Там порівнювали показники жовтня минулого року із травнем 2022-го. Дослідження показало, що ціни на вторинний ринок помітно зросли майже на всій території України. Найбільше вартість квадратного метра в доларах підскочила на Сумщині, а ось на Харківщині, де йшли масштабні бойові дії (а в частині області й зараз тривають), ціна метра помітно знизилася.

Андрій Вавриш каже, що ринок уже відчув суттєвий запит на готове житло. На заході України стався сплеск попиту. А ось на первинному ринку не все так добре навіть у тилу.

"На первинному ринку була невелика кількість угод. Навіть на заході України відчули вплив війни, тому що платоспроможне населення або покинуло країну, або притримує кошти до відновлення та розуміння перспектив", — сказав Вавриш.

За його словами, приблизно 40% учасників ринку будівництва відновили свою роботу, а в Києві — близько 20%. Про те, де саме тривають будівельні роботи у столиці, можна дізнатися за допомогою карти, опублікованої на початку травня ЛУН.

Журналістка Фокусу стала очевидицею продовження будівельних робіт на території ЖК "Нова Англія". Очевидці також підтвердили, що група "Ковальська" активно зводить будинок "31".

З усім тим, Андрій Вавриш вважає, що відсоток активних будівництв дуже маленький, а якщо дивитися на рівень вироблення матеріалів, наприклад, бетону, це приблизно 10-15% довоєнного обсягу.

"Я думаю, що люди виробляють матеріали, які в них є. Деякі позиції подорожчали. Наприклад, метал виріс у ціні вдвічі, скло — втричі. Складно спрогнозувати, як це вплине на остаточну собівартість", — зазначає учасник ринку. Втім, з урахуванням курсових коливань неважко припустити, що у великих містах України забудовники озвучуватимуть для нових покупців вищі ціни, ніж до 24 лютого.

З ризиками чи без. Як оформити угоду купівлі-продажу нерухомості

Відтоді, як відкрили реєстри нерухомості та юридичних осіб (постанова Кабміну №480), в Україні вже можливі угоди купівлі-продажу житла. Водночас продовжує діяти заборона таких договорів для регіонів, де йдуть активні бойові дії — це Донецька, Луганська, Херсонська області. Неможливі угоди з нерухомістю у Криму та на окупованих у 2014 році територіях Донбасу. Крім того, заборонено угоди в деяких районах Харківської, Миколаївської та Запорізької областей, зазначає адвокатка АО "Лещенко, Дорошенко та партнери" Ірина Смітюх.

Плюс до цього — не всі нотаріуси мають право оформляти угоди щодо купівлі нерухомості.

"На сьогодні доступ до Держреєстру прав на нерухоме майно мають лише нотаріуси, які включені до спеціального переліку. Список оновлюють, тому зміни слід відстежувати постійно, зокрема й безпосередньо напередодні угоди", — рекомендує адвокат Дмитро Груба.

Недостатньо просто перевірити наявність імені нотаріуса у списку. Адвокатка АО "Місечко та Партнери" Ірина Усиченко звертає увагу, що в переліку можуть бути нотаріуси, які частково обмежені в певних видах нотаріальних дій, про що зазначено у графі "Наявність застереження". Важливо й те, що зараз заборонено продаж за довіреністю.

"В умовах воєнного стану продавати нерухомість може лише її власник особисто. Проте таку заборону не застосовують до покупця — угоду з придбання нерухомості фізособою можна здійснити на підставі довіреності", — зазначила Ірина Усиченко.

Тимчасово заборонили продавати також нерухомість, яка перебуває у власності менш як місяць, — хіба що у випадку, коли це спадщина чи після визначення розміру часток у праві спільної власності.

Дмитро Груба каже, що оскільки реєстри закриті для публічного доступу, складно заздалегідь, на етапі підготовки угоди, ретельно перевірити об'єкт нерухомості та продавця.

"Наприклад, той самий Єдиний держреєстр судових рішень закритий. Це ускладнює процес перевірки судових суперечок, які веде продавець чи предметом яких є безпосередньо об'єкт нерухомості", — уточнює Дмитро Груба.

За його словами, також нотаріуси не мають доступу до реєстрів територіальних громад, тому не виходить швидко перевірити, хто зареєстрований у квартирі.

"Раніше таку перевірку проводили заздалегідь, до угоди й безпосередньо перед підписанням договору. Наразі ж нотаріусам доводиться письмово звертатися до відповідних органів реєстрації за місцем проживання та очікувати відповіді. Це відкриває можливості для зловживань з боку недобросовісних продавців", — вважає Дмитро Груба.

Щоб мінімізувати ризики, адвокат рекомендує звернути увагу на це питання в самому договорі купівлі-продажу. Експерт очікує, що в Україні згодом збільшиться кількість судових суперечок через нерухомість. Наприклад, формуватимуть нову судову практику щодо застосування ст. 233 Цивільного кодексу, що дозволяє визнати правочин недійсним через вплив тяжкої обставини.

Юристи кажуть, що найважливіше в нових угодах — це ринковий рівень ціни. Якщо договорі буде занижена, якщо порівняти з ринком, ціна об'єкта, це може в майбутньому створити підстави для продавця оскаржити угоду.

"Війна та воєнний стан не забороняють сторонам укладати договори, тому сам факт війни не може бути підставою для визнання договору недійсним. Однак якщо життєві обставини продавця погіршилися через воєнні дії (потреба переїзду, втрата доходу, потреба в лікуванні) та ціна за договором була значно нижчою за ринкову, договір згодом можна оскаржити в суді як такий, який уклали під впливом тяжких обставин на вкрай невигідних умовах. Тому ми рекомендуємо укладати договори купівлі-продажу за ринковими цінами", — пояснив Фокусу юрист київського офісу CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang Максим Морозов.