Продажа открыта. Как оформить сделку по покупке квартиры или дома

Рынок недвижимости в Украине после вынужденной паузы начинает оживать — с началом полномасштабной войны было решено закрыть реестры из соображений безопасности, соответственно, у нотариусов не было доступа к Госреестру вещных прав на недвижимость. Это значит, приобрести жилье в Украине было невозможно.

Однако в мае Госреестр возобновил работу. Сейчас реестры "приоткрыты", и сделки можно проводить. Хотя в условиях войны это может стать сложным квестом.

"Сейчас труднее всего для продавца и покупателя, пожалуй, найти друг друга и договориться о приемлемых для обоих условиях", — считает адвокат юрфирмы "Ильяшев и Партнеры" Дмитрий Груба.

Рынок разморозили. Что происходит со строительством и продажами жилья

Постепенно после открытия Госреестра рынок оживает, особенно это касается регионов, где не было военных действий.

"Рынок лег. Не было возможности совершать сделки. Комиссия по ценным бумагам только недавно разблокировала некоторые регионы, где могут проводиться соглашения. То же касается реестров: они буквально несколько недель назад возобновили работу. Поэтому рынок был в замороженном состоянии", — сообщил основатель Saga Development Андрей Вавриш в ходе мероприятия Европейской Бизнес Ассоциации "EBA Global Outlook: Экономический фронт".

По словам эксперта, ситуация с ценами и продажами недвижимости существенно отличается на западе, в центре и на востоке Украины.

Данные исследования, которое провела команда Flatfy от проекта ЛУН, подтверждают это. Там сравнивали показатели октября минувшего года с маем 2022-го. Исследование показало, что цены на вторичку заметно выросли почти на всей территории Украины. Больше всего стоимость квадратного метра в долларах подскочила в Сумской области, а вот в Харьковской, где шли масштабные боевые действия (а в части области и сейчас продолжаются), цена метра заметно снизилась.

Андрей Вавриш говорит, что рынок уже ощутил существенный запрос на готовое жилье. На западе Украины произошел всплеск спроса. А вот на первичном рынке не все так хорошо даже в тылу.

"На первичном рынке было небольшое количество сделок. Даже на западе Украины ощутили влияние войны, потому что платежеспособное население либо покинуло страну, либо придерживает средства до восстановления и понимания перспектив", — сказал Вавриш.

По его словам, примерно 40% участников рынка строительства возобновили свою работу, а в Киеве — около 20%. О том, где именно ведутся строительные работы в столице, можно узнать с помощью карты, опубликованной в начале мая ЛУН.

Журналистка Фокуса стала очевидцем продолжения строительных работ на территории ЖК "Новая Англия". Очевидцы также подтвердили, что группа "Ковальская" активно возводит дом "31".

Тем не менее, Андрей Вавриш считает, что процент активных строек очень маленький, а если смотреть на уровень выработки материалов, например, бетона, — это примерно 10-15% довоенного объема.

"Я думаю, что люди вырабатывают материалы, которые у них есть. Некоторые позиции подорожали. Например, металл вырос в цене вдвое, стекло — втрое. Сложно спрогнозировать, как это повлияет на окончательную себестоимость", — отмечает участник рынка. Впрочем, с учетом курсовых колебаний несложно предположить, что в крупных городах Украины застройщики будут для новых покупателей озвучивать более высокие цены, чем до 24 февраля.

С рисками или без. Как оформить сделку купли-продажи недвижимости

С тех пор, как открыли реестры недвижимости и юрлиц (постановление Кабмина №480), в Украине уже возможны сделки купли-продажи жилья. При этом продолжает действовать запрет на такие договоры для регионов, где идут активные боевые действия — это Донецкая, Луганская, Херсонская области. Невозможны сделки с недвижимостью в Крыму и на оккупированных в 2014 году территориях Донбасса. Кроме того, запрещены сделки в отдельных районах Харьковской, Николаевской и Запорожской областей, отмечает адвокат АО "Лещенко, Дорошенко и партнеры" Ирина Смитюх.

Плюс к этому — не все нотариусы имеют право оформлять сделки по покупке недвижимости.

"На сегодняшний день доступ к Госреестру прав на недвижимое имущество имеют только нотариусы, которые включены в специальный перечень. Список обновляется, поэтому изменения следует отслеживать постоянно, в том числе, и непосредственно накануне сделки", — рекомендует адвокат Дмитрий Груба.

Недостаточно просто проверить наличие имени нотариуса в списке. Адвокат АО "Месечко и Партнеры" Ирина Усиченко обращает внимание, что в перечне могут быть нотариусы, которые частично ограничены в определенных видах нотариальных действий, о чем указано в графе "Наличие предостережения". Важно и то, что сейчас запрещены продажи по доверенности.

"В условиях военного положения продавать недвижимость может исключительно ее владелец лично. Однако такой запрет не применяется к покупателю — сделка по приобретению недвижимости физлицом может быть совершена на основании доверенности", — отметила Ирина Усиченко.

Временно запретили продавать также недвижимость, которая находится в собственности менее месяца, — разве что в случае, когда это наследство или после определения размера долей в праве совместной собственности.

Дмитрий Груба говорит, что так как реестры закрыты для публичного доступа, сложно заранее, на этапе подготовки сделки, тщательно проверить объект недвижимости и продавца.

"Например, тот же Единый госреестр судебных решений закрыт. Это усложняет процесс проверки судебных споров, которые ведет продавец или предметом которых является непосредственно объект недвижимости", — уточняет Дмитрий Груба.

По его словам, также у нотариусов нет доступа к реестрам территориальных общин, поэтому не выходит быстро проверить, кто зарегистрирован в квартире.

"Ранее такую ​​проверку проводили заранее, до сделки и непосредственно перед подписанием договора. Сейчас же нотариусам приходится письменно обращаться в соответствующие органы регистрации по месту жительства и ожидать ответ. Это открывает возможности для злоупотреблений со стороны недобросовестных продавцов", — считает Дмитрий Груба.

Чтобы минимизировать риски, адвокат рекомендует уделить внимание этому вопросу в самом договоре купли-продажи. Эксперт ожидает, что в Украине со временем увеличится количество судебных споров из-за недвижимости. Например, будет формироваться новая судебная практика по применению ст. 233 Гражданского кодекса, которая позволяет признать сделку недействительной из-за влияния тяжкого обстоятельства.

Юристы говорят, что самое важное в новых сделках — это рыночный уровень цены. Если в договоре будет заниженная по сравнению с рынком цена объекта, это может в будущем создать основания для продавца оспорить сделку.

"Война и военное положение не запрещают сторонам заключать договоры, поэтому сам факт войны не может быть основанием для признания договора недействительным. Однако если жизненные обстоятельства продавца ухудшились из-за военных действий (потребность переезда, потеря дохода, потребность в лечении) и цена по договору была значительно ниже рыночной, договор впоследствии может быть обжалован в суде как такой, который был заключен под влиянием тяжких обстоятельств на крайне невыгодных условиях. Поэтому мы рекомендуем заключать договоры купли-продажи по рыночным ценам", — пояснил Фокусу юрист киевского офиса CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang Максим Морозов.