Земля на продажу. Как купить или арендовать земельный участок во время войны

Сделки по покупке и продаже земли, похоже, возвращаются после паузы, которая была связана с отсутствием доступа нотариусов и регистраторов к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество и к системе Государственного земельного кадастра.

Как отмечают в Минагрополитики, на начало мая в системе "Prozorro.Продажи" объявлено более 5 тысяч онлайн-аукционов по продаже и аренде земли. Общая стоимость всех лотов – 1,44 млрд. грн., а площадь совокупно превышает 27 тыс. га.

"За время войны по результатам успешно завершенных земельных аукционов в бюджеты разных уровней поступило почти 96 млн. грн. Из 5 тысяч объявленных аукционов почти 1800 – по продаже земли и свыше 3200 – по аренде. Рост цен на торгах в среднем составляет 190%", — говорят в министерстве.

Фокус выяснил, что происходит с рынком земли в военное время, и можно ли физлицам покупать сельскохозяйственные угодья.

Сделки с землей. Как менялось земельное законодательство в военное время

С началом военных действий в Украине был остановлен доступ к реестрам, что означало невозможность заключения сделок с недвижимостью. В марте парламент рассмотрел закон, который упростил ситуацию с земельными сделками в условиях отсутствия доступа к реестрам.

"Были расширены возможности для реализации арендных правоотношений, в том числе, земель сельскохозяйственного назначения. 24 марта 2022 года был принят закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о создании условий для обеспечения продовольственной безопасности в условиях военного положения", — рассказывает юрист ЮКК "Де-Юре" Наталья Щукина. Она подчерктвает, что одним из важных нововведений стало автоматическое, без волеизъявления сторон, продление договоров аренды и субаренды земли на один год. Это означает возможность продолжать пользоваться участком для арендаторов, у которых срок действия договора аренды земли сельскохозяйственного назначения закончился после введения военного положения.

По словам юриста киевского офиса CMS Cameron McKenna Nabarro Olswang Максима Морозова, этим законом также на время военного положения отменены аукционы по правам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения коммунальной собственности.

С другой стороны, это не означает отсутствия возможности для компаний или граждан все же арендовать землю коммунальной собственности.

"Земельные участки сельхозназначения государственной или коммунальной собственности можно передать в аренду сроком до одного года для ведения товарного сельхозпроизводства без проведения земельных торгов. Это же касается и нераспределенных (неистребованных) земельных участков и паев, оставшихся участков в коллективной собственности кооперативов, сельскохозяйственных акционерных обществ", — отметил Игорь Ясько, управляющий партнер ЮК Winner.

В условиях отсутствия доступа к реестрам парламент предусмотрел и возможность упрощения оформления договоров об использовании земель.

"Государственная регистрация таких договоров осуществляется районными военными администрациями в Книге государственной регистрации землевладений и землепользований в условиях военного положения. Права аренды и другие права на землю возникают с момента проведения государственной регистрации соответствующих договоров", — говорит Игорь Ясько.

Важно и то, что в законе идет речь об отсутствии ответственности за неиспользование земельного участка. "Это вполне логично с учетом ведения боевых действий и отъезда собственников и землепользователей, отсутствия рабочих рук и материально-технических средств для ведения хозяйства", — объяснила Наталья Щукина.

Реестры и правила. Как оформить аренду или покупку земли во время войны

Еще в конце апреля юристы отмечали, что заключать договоры аренды или покупки земли рискованно из-за отсутствия доступа к реестрам.

"Это означает, что, во-первых, государственный регистратор не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности, а во-вторых, даже если договор будет предусматривать, что переход права собственности произойдет позже (например, после окончания военного положения, восстановление работы Реестра и т.п.), нотариус заверить такой договор не сможет — он обязан сначала проверить наличие ограничений такого земельного участка в Реестре", — говорит Максим Морозов.

Однако по состоянию на 24 мая 2022 года Госреестр вещных прав на недвижимое имущество уже открыт для нотариусов и госрегистраторов. Впрочем, речь идет только о неоккупированных территориях.

"Сделка по недвижимому имуществу может осуществляться только по месту его нахождения. Есть исключение для нотариусов Киева и области. Там это может проводиться, в том числе, и по месту регистрации физического лица. Нельзя совершать сделки по доверенности, то есть, собственник имущества должен явиться лично и своей подписью засвидетельствовать документ. Также нельзя сразу продавать имущество. Необходимо, чтобы владелец, который его купил, хотя бы месяц им владел. Исключение – если имущество получено по наследству или при определении долей в общей/совместимой собственности супругов", – рассказывает начальник Юго-Восточного межрегионального управления Министерства юстиции Иван Легостаев.

С 20 мая работает, хотя и в особом режиме, и Государственный земельный кадастр. Его работа идет в соответствии с принятым 7 мая постановлением КМУ "Некоторые вопросы ведения и функционирования Государственного земельного кадастра в условиях военного положения" № 564. Речь идет об открытии возможности заключать сделки и по аренде земли, и по покупке-продаже земельных участков.

Новые правила земельного кадастра, в частности, предусматривают:

• предоставление сведений из Государственного земельного кадастра в определенных Законом случаях администраторами центров предоставления административных услуг (ЦНАПы);
• введение ограничений по обнародованию сведений через Публичную кадастровую карту;
• предоставление доступа к Государственному земельному кадастру пользователям;
• предоставление доступа к сведениям Государственного земельного кадастра о координатах возвратных точек границ объектов кадастра через официальный вебсайт Госгеокадастра только государственным кадастровым регистраторам.

Что касается аукционов по покупке или аренде земли сельхозназначения, то сейчас на портале "Prozorro. Продажи" выставлены тысячи участков. Причем речь идет о самых разных региональных и ценовых предложениях.

• Например, есть земельный участок в Черниговской области площадью 0,43 га со стартовой ценой 16,3 тыс. грн.
• Также планируется аукцион по продаже участка площадью 2 га в Кировоградской области со стартовой ценой 97 тыс. грн.
• В Ивано-Франковской области предлагают приобрести на торгах участок 0,6 га, стартовая цена – 163,7 тыс. грн.
• А в Чигиринском районе Черкасской области продается земельный участок площадью 2 га со стартовой ценой 190,6 тыс. грн.

Напомним, в соответствии с законодательством до 2024 года разрешено покупать участки сельхозназначения только гражданам-физлицам, а общая площадь земельного участка сельскохозяйственного назначения в собственности гражданина Украины не может превышать 100 гектаров.