Договір воєнного часу. Як знизити ризики для оренди житла

В Україні — нова хвиля евакуації на захід зі східних та південних регіонів України, де йдуть активні бойові дії. Популярність оренди квартир та будинків у Львові, Ужгороді та Тернополі зростає, і Фокус з'ясував, як власник житла та орендар можуть убезпечити себе, укладаючи угоду в умовах воєнного стану.

Про всяк випадок: як підстрахуватися орендодавцю

Війна не принесла багато змін для орендодавців, каже Дмитро Грибов, адвокат та радник юрфірми "Ілляшев та партнери". Звичайно, йдеться про юридичні деталі, оскільки ринок оренди змінився суттєво — в деяких містах він просто завмер, а в інших активізувався, внаслідок чого ставки оренди зросли у 2-4 рази.

"На сьогодні для власника нічого не змінилося, крім двох речей. Перше — це безпека майна та його стан. Друге — може скластися ситуація, внаслідок якої бойові дії перенесуться в інші регіони. В цих двох аспектах орендодавець має вживати якихось додаткових заходів, щоб убезпечити себе", — вважає адвокат.

Торгово-промислова палата України (ТПП) в офіційному листі від 28 лютого зафіксувала дію обставин непереборної сили чи форс-мажору.

Але якщо йдеться про нові договори, то учасники угоди вже знали про воєнний стан і не зможуть посилатися на лист ТПП.

Щоб зменшити потенційні ризики або непорозуміння (насамперед для орендодавця), учасникам угоди варто чітко виписати, які ситуації вони вважатимуть форс-мажором, через який подальше використання житла як орендованого буде фактично неможливим, рекомендує Дмитро Грибов.

За його словами, в умовах форс-мажору орендар матиме право звернутися до орендодавця з вимогою зменшити орендну плату або взагалі скасувати її на певний час. Наприклад, причиною послатися на форс-мажор може бути заява уряду з рекомендацією евакуюватись з області чи населеного пункту.

"Сторони самі можуть домовитися, які випадки вважатимуть такими, за яких дію договору можуть припинити через форс-мажорні обставини. Закон не наводить виняткового переліку таких обставин", — наголосив Грибов.

Якщо в орендодавця є побоювання щодо орендарів та їхньої платоспроможності, адвокат рекомендує брати, крім авансу та оплати останнього місяця, додаткові грошові гарантії, які можуть стати компенсацією в разі пошкоджень майна, а також психологічним бар'єром для несумлінних наймачів.

"На додаток до договору оренди можна укласти акт прийому-передачі з чітким описом майна, яке передають в користування, щоб у майбутньому не виникало жодних питань щодо того, яке майно передали, в якому стані — і в якому стані його потрібно повернути", — пояснив адвокат.

Як перевірити документи за договором оренди: рекомендації орендарям

В Україні в умовах воєнного стану доступ до реєстрів Міністерства юстиції обмежений. Тому перевірити власника житла за допомогою програми чи телеграм-бота "Опендатабот" не вийде, каже Дмитро Грибов. Він закликає орендарів житла бути максимально пильними.

"Я рекомендував би подивитися правовстановлювальні документи й за можливості хоча б зняти копії або сфотографувати їх. Варто чітко прописати всі реквізити правовстановлювальних документів власника в договорі оренди. Оскільки перевірити справжність довіреності неможливо, варто укладати договір оренди безпосередньо з власником майна", — говорить адвокат. Тобто, юристи не рекомендують суборенду — коли договір оренди квартири підписують не з власником, а з тим орендарем, який раніше підписав із ним договір.

Він також радить прописати в договорі порядок оплати оренди житла та уточнити, які документи видаватиме власник, якщо розрахунок буде готівкою.

"Для орендаря дуже важливо прописати порядок розірвання або переукладання договору. Щоб в орендодавця не виникло підстав укладати інші договори за спиною в орендаря, а його самого виселяти. Я рекомендував би передбачити штрафні санкції за такі дії", — резюмує Грибов.

Шість порад тим, хто хоче орендувати квартиру під час війни

1. Зробіть копії правовстановлювальних документів.
2. Перевірте, чи вказані в договорі оренди всі реквізити власника.
3. Укладайте договір безпосередньо з власником житла.
4. Пропишіть у договорі оренди порядок оплати.
5. Уточніть, які документи підтверджуватимуть оплату за договором оренди готівкою.
6. Позначте в договорі порядок розірвання чи переукладання договору.

Нагадаємо, раніше Фокус розповідав, як купити житло в Україні в умовах воєнного стану. Експерти попереджають: така угода є дуже ризикованою через обмежений доступ до реєстрів.