Без реєстру та з ризиками. Як купити житло в Україні під час війни

Майже у всіх північних регіонах, на сході та південному сході України йдуть активні бойові дії, там небезпечно та ринку нерухомості фактично немає. А ось на заході України помалу відновлюється будівництво нового житла, оживає попит на житлову нерухомість.

Поки на платформі онлайн-оголошень пропонують зробити "бомбосховище під ключ", Фокус розпитав експертів, чи можна в умовах воєнного стану купити традиційну житлову нерухомість — квартири та будинки, і які ризики може спричинити таке рішення.

Прочинений Держреєстр прав на нерухомість

Мін'юст України обмежив роботу реєстрів міністерства з кола користувачів та регіону. Міністр юстиції Денис Малюська написав про це 4 березня на сторінці у Facebook. Він пояснив таке рішення тим, що "агресор активно цікавиться ключовими реєстрами Мін'юсту", а ще уточнив, що "обмеження динамічні та змінюються залежно від ходу війни".

Адвокат, радник юрфірми "Ілляшев та Партнери" Дмитро Грибов звертає увагу, що за пару днів, 6 березня, Кабмін ухвалив постанову № 209 про те, як в умовах воєнного стану можна реєструвати права на нерухомість.

Юрій Піта каже, що ця ініціатива викликає низку юридичних питань.

За його словами, Державний реєстр прав на нерухоме майно важливий для оформлення будь-якого переходу права власності — купівля-продаж, подарунок, обмін та інше.

Піта наголошує, що постанова Кабміну дозволяє під'єднатися до цього держреєстру певним держреєстраторам, яких має визначити Мін'юст, але не нотаріусам.

"Але саме з погляду відчуження нерухомості ця ініціатива не дуже відповідає чинному законодавству. Тому що Цивільний кодекс чітко каже: договір купівлі-продажу треба нотаріально засвідчити, а перехід прав власності –- зареєструвати в реєстрі", — каже Юрій Піта.

Крім того, за його словами, в постанові йдеться про те, що "реєстратори засвідчуватимуть підписи сторін на договорі, що не відповідає цивільному законодавству".

Тому Юрій Піта вважає, що або потрібно давати доступ до реєстру нотаріусам, або дати можливість реєстраторам проводити такі дії щодо відчуження, "хоча вони можуть не розумітися в особливостях подібних угод".

Дмитро Грибов вважає, що "враховуючи заяви українського уряду щодо необхідності відновлення економічної ситуації в державі в умовах воєнного стану, можна очікувати на оновлену інформацію про поступове відкриття доступу державним реєстраторам і нотаріусам у межах не окупованих адміністративно-територіальних одиниць України".

Купівля без реєстру: ризики зростають

Обмеження роботи Держреєстру прав на нерухомість означає, що нотаріуси не можуть перевірити інформацію про нерухомість, каже Олена Гайдамаха, керівниця київського відділення АФНУ України.

"А якщо в нотаріуса немає можливості зайти до Держреєстру прав на нерухомість, щоб дізнатися подробиці, це може призвести до дуже неприємних наслідків для покупців після війни. А без доступу до реєстру перевірити неможливо", — наголошує Олена Гайдамаха.

Є легальний "обхідний шлях", який дозволить купити нерухомість навіть в умовах воєнного стану, каже Микола Онуфрієнко, керівник відділу купівлі-продажу компанії "Дуоком", яка називає себе провідним оператором нерухомості Львова.

"Якщо ми говоримо про первинний ринок, то в забудовників технічно можна придбати квартири за схемою, де не потрібне нотаріальне засвідчення договорів. Це стосується договорів переуступки прав іншому інвестору. Так можна купити квартиру і чекати, коли завершиться будівництво, щоб оформити право власності ", — пояснює Онуфрієнко.

Юрій Піта з АФНУ визнає: на первинному ринку можна укладати угоди без оформлення прав власності на нерухомість, бо немає якихось заборон чи обмежень. Водночас ці угоди не будуть повністю безпечні з інших причин.

Про те, що попередні угоди також ризиковані, попереджає й Олена Гайдамаха.

"Люди кажуть: ми можемо укласти попередній договір і там прописати всі ризики. Але за попереднім договором неможливо оформити право власності. Плюс попередній договір зараз неможливо зареєструвати. Тому один власник може укласти попередні договори з низкою покупців та взяти з них гроші. Як потім суди вирішуватимуть ці суперечки?" — запитує Гайдамаха.

Після війни — скасування операції купівлі житла

В українському Цивільному кодексі є стаття 233, яка дозволяє відкотити назад наслідки угоди, "вчиненої під впливом тяжкої обставини". Юрій Піта каже, що зараз в Україні немає такої судової практики, але "все може бути".

"Якщо зараз, під час воєнних дій, відбуватиметься купівля-продаж майна, то будь-яка зі сторін, якщо доведе невигідні для себе умови, може визнати цей договір недійсним через те, що там були складні психологічні умови та сторона не знала, що вона робить. З цим може бути багато маніпуляцій. У такому разі після розгляду в суді повернення майна відбудеться без проблем, а от чи повернуть гроші — виникає питання", — застерігає Володимир Копоть, співзасновник онлайн-сервісу перевірки нерухомості Monitor.Estate.

За словами експерта, може виникнути складність із тим, чи відповідала ціна нерухомості ринковій на момент угоди, а для цього потрібна оцінка майна незалежних оцінювачів.

Нагадаємо, після війни на Україну чекає "план Маршалла" для відновлення зруйнованої інфраструктури та нерухомості під час війни з агресором-Росією.