Без реестра и с рисками. Как купить жилье в Украине во время войны

Почти во всех северных регионах, на востоке и юго-востоке Украины идут активные боевые действия, там опасно и рынка недвижимости фактически нет. А вот на западе Украины понемногу возобновляется строительство нового жилья, оживает спрос на жилую недвижимость.

Пока на платформе онлайн-объявлений предлагают сделать "бомбоубежище под ключ", Фокус расспросил экспертов, можно ли в условиях военного положения купить традиционную жилую недвижимость — квартиры и дома, и какие риски может повлечь такое решение.

Приоткрытый Госреестр прав на недвижимость

Минюст Украины ограничил работу реестров министерства по кругу пользователей и региону. Министр юстиции Денис Малюська написал об этом 4 марта на странице в Facebook. Он пояснил такое решение тем, что "агрессор активно интересуется ключевыми реестрами Минюста", а еще уточнил, что "ограничения динамичны и меняются в зависимости от хода войны".

Адвокат, советник юрфирмы "Ильяшев и Партнеры" Дмитрий Грибов обращает внимание, что через пару дней, 6 марта, Кабмин принял постановление №209 о том, как в условиях военного положения можно регистрировать права на недвижимость.

Юрий Пита говорит, что эта инициатива вызывает ряд юридических вопросов.

По его словам, Государственный реестр прав на недвижимое имущество важен для оформления какого угодно перехода права собственности, будь это купля-продажа, подарок, обмен и прочее.

Пита подчеркивает, что постановление Кабмина разрешает подключиться к этому госреестру определенным госрегистраторам, которых должен определить Минюст, — но не нотариусам.

"Но именно с точки зрения отчуждение недвижимости эта инициатива не очень соответствует действующему законодательству. Потому что Гражданский кодекс четко говорит: договор купли-продажи должен быть нотариально заверен, а переход прав собственности — зарегистрирован в реестре", — говорит Юрий Пита.

Кроме того, по его словам, в постановлении речь идет о том, что "регистраторы будут удостоверять подписи сторон на договоре, что не соответствует гражданскому законодательству".

Поэтому Юрий Пита считает, что либо нужно давать доступ к реестру нотариусам, либо дать возможность регистраторам проводить такие действия по отчуждению, "хотя они могут не разбираться в особенностях подобных сделок".

Дмитрий Грибов считает, что "учитывая заявления украинского правительства относительно необходимости восстановления экономической ситуации в государстве в условиях военного положения, можно ожидать обновленную информацию в части постепенного открытия доступа государственным регистраторам и нотариусам в пределах не оккупированных административно-территориальных единиц Украины".

Покупка без реестра: риски возрастают

Ограничение работы Госреестра прав на недвижимость означает, что нотариусы не могут проверить информацию о недвижимости, говорит Алена Гайдамаха, руководитель киевского отделения АСНУ Украины.

"А если у нотариуса нет возможности зайти в Госреестр прав на недвижимость узнать подробности, это может привести к очень неприятным последствиям для покупателей после войны. А без доступа к реестру проверку сделать невозможно", — подчеркивает Алена Гайдамаха.

Есть легальный "обходной путь", который позволит купить недвижимость даже в условиях военного положения, говорит Николай Онуфриенко, руководитель отдела купли-продажи компании "Дуоком", которая называет себя ведущим оператором недвижимости Львова.

"Если мы говорим о первичном рынке, то у застройщиков технически можно приобрести квартиры по схеме, где не требуется нотариальное заверение договоров. Это же касается договоров переуступок прав другому инвестору. Таким образом можно купить квартиру и ждать, когда завершится строительство, чтобы оформить право собственности", — поясняет Онуфриенко.

Юрий Пита из АСНУ признает — на первичном рынке можно заключать сделки без оформления прав собственности на недвижимость, потому что нет каких-то запретов или ограничений. В то же время, эти соглашения не будут полностью безопасны по другим причинам.

О том, что предварительные соглашения также с рисками, предупреждает и Алена Гайдамаха.

"Люди говорят: мы можем заключить предварительный договор и там прописать все риски. Но по предварительному договору невозможно оформить право собственности. Плюс предварительный договор сейчас невозможно зарегистрировать. Поэтому один собственник может заключить предварительные договоры с рядом покупателей и взять с них деньги. Как потом суды будут решать эти споры?" — отмечает Гайдамаха.

После войны — отмена операции покупки жилья

В украинском Гражданском кодексе есть статья 233, которая позволяет откатить назад последствия сделки, "совершенной под влиянием тяжелого обстоятельства". Юрий Пита говорит, что на данный момент в Украине нет такой судебной практики, но "все может быть".

"Если сейчас, во время военных действий, будет происходить купля-продажа имущества, то любая из сторон, если докажет невыгодные для себя условия, может признать этот договор недействительным в связи с тем, что там были сложные психологические условия и сторона не знала, что она делает. С этим может быть много манипуляций. В таком случае после рассмотрения в суде возвращение имущества произойдет без проблем, а вот вернут ли деньги — возникает вопрос", — предостерегает Владимир Копоть, соучредитель онлайн-сервиса проверки недвижимости Monitor.Estate.

По словам эксперта, может возникнуть сложность с тем, соответствовала ли цена недвижимости рыночной на момент сделки, а для этого нужна оценка имущества независимыми оценщиками.

Напомним, после войны Украину ждет "план Маршалла" для восстановления разрушенной инфраструктуры и недвижимости в ходе войны с агрессором-Россией.