С востока на запад: как растет спрос на жилье во Львове из-за угрозы вторжения

Президент Украины Владимир Зеленский проинформировал, что заявления об отводе войск РФ от границы между государствами пока не подтверждаются фактами. Это говорит о том, что тревожные новости о возможной войне украинцам придется читать еще не одну неделю.

Тем временем РФ ведет военные учения в море, блокируя проход торговых судов в порты, о чем Фокус подробно уже писал. Регулярно идут кибератаки на правительственные сайты и банки. Все это создает для граждан страны очень тревожную атмосферу.

Фокус расспросил экспертов рынка недвижимости из Киева, Харькова и Львова, действительно ли сейчас многие ищут спокойствие на западе страны, меняя место жительства.

На фоне тревожных новостей украинцы формируют "план Б"

"То, что говорят СМИ, мягко говоря, преувеличено с точки зрения наших реалий. Люди формируют "план Б" на случай боевых действий, политической или экономической нестабильности — это безусловно. Но массового притока (в западные города, — ред.) людей нет. Они, скорее, интересуются обстановкой во Львове, чтобы понимать, на что рассчитывать, если все же придется переезжать", — говорит Николай Онуфриенко, руководитель отдела купли-продажи компании "Дуоком" (оператор рынка недвижимости Львова).

Спрос на квартиры упал: что происходит на рынке недвижимости

Рынок недвижимости набирал обороты в течение всего 2021-го года: росли цены, рос спрос. Это подтверждает эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.

"В 2020-м мы говорили о 20%-ом росте средневзвешенной цены на первичном рынке в Киеве. В 2021-м это уже рост на 31%", — отмечает Виктория Берещак.

По ее словам, причин ценового галопа было несколько — инфляция, нарушение логистических цепочек поставки сырьевых товаров, ценовые ралли на металлопрокат и древесину, а также инвестиционный спрос.

Однако осенью 2021 года инвестиционный спрос исчерпал себя и начал снижаться. А потом еще и энергетический кризис с его рекордными ценами на нефть и газ повлияли на курс и стоимость стройматериалов.

"Так совпало: в декабре-январе людям, как правило, не до покупки квартир. Мне кажется, сезонный фактор немного нивелировал психологический. Действительно, на тот момент покупательский спрос просел где-то на 20% в целом по рынку. Во второй половине января мы прибавили к проседанию спроса еще примерно 10-15%", — утверждает Берещак.

Таким образом, суммарно за декабрь-январь спрос просел на 30-35% за счет сезонного и психологического фактора.

Зимой 2022 года рынок недвижимости вошел в еще одну турбулентную зону из-за сообщений о возможной атаке со стороны России. Сделок на рынке стало меньше, ведь в кризисные времена люди редко идут на крупные траты, а именно такими тратами является приобретение жилой недвижимости.

Напомним, ранее Фокус прогнозировал, что что инвестиционный спрос на рынке недвижимости уляжется до конца 2021 года, после чего цены стабилизируются и просядут.

Цены не движутся: что влияет на рынок жилой недвижимости в Киеве и Харькове

На данный момент ситуация с безопасностью заметно влияет на поведение продавцов и покупателей в Киеве и Харькове, говорят эксперты.

"Киевский рынок недвижимости замер. В сегменте до $100 тыс. еще есть звонки, но люди говорят, что начнут смотреть объекты с четверга или пятницы. Такое ощущение, что сегмент $150 тыс. плюс умер. Люди перестали интересоваться дорогими объектами в Киеве", — констатирует Алена Гайдамаха, руководитель Киевского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.

Риелтор признается, что работает на рынке недвижимости 22 года — и такой тишины даже в 2014-ом году не было.

Хотя, по ее словам, в сфере аренды недвижимости есть сделки. Из новых тенденций — люди начали обращать внимание на форс-мажорные ситуации, которые раньше были прописаны в договорах по типовому шаблону. Клиенты стали интересоваться страховками, что тоже раньше не было популярно.

Исполнительный директор харьковского агентства недвижимости "Город" Юлия Парщик тоже отмечает влияние тревожной ситуации с безопасностью на рынок продажи и аренды недвижимости. Обычно в феврале наблюдалось желание людей купить или продать недвижимость, в том числе загородную, но в феврале 2022-го этого не происходит.

"Уже с первых чисел февраля количество желающих приобрести недвижимость значительно сократилось. Это коснулось в равной степени вторичной недвижимости и новостроек", — говорит она.

При этом мало кто признавался, что побаивается принимать решение из-за возможных военных действий. В основном клиенты оттягивали время, ссылаясь на какие-то семейные обстоятельства. При этом тенденции к падению цен не наблюдается ни на вторичке, ни на первичке.

В сфере аренды тоже заметно снизился спрос, а цены остались на прежнем уровне.

Рынок недвижимости и холодный расчет: кто выигрывает от падения спроса на метры

Некоторые покупатели готовы использовать тревогу продавцов, чтобы получить квадратные метры дешевле. Эксперты отмечают, что реальные покупатели сегодня стремятся во время торга получить скидку в размере 20-30% от заявленной продавцом цены квартиры.

"Есть еще ряд клиентов "на карандаше", которые говорят: "А вдруг в этой ситуации кто-то будет сбрасывать свою недвижимость процентов эдак на 30% дешевле!" Такие клиенты готовы купить", — говорит Алена Гайдамаха.

Впрочем, слишком высокие дисконты — не очень распространенная практика. Продавцы редко готовы терять доход от продажи, даже в ситуации новостей о вторжении многие предпочитают переждать, а не продавать дешевле. Так что особого влияния на цену квадратного метра в Киеве фактора возможной войны нет.

"Некоторые продавцы с востока в январе были готовы сделать больший дисконт на свою квартиру, чем обычно, чтобы снизить срок, в течение которого квартира стоит на продаже. Дисконты достигали 10-12%, а в некоторых случаях — 15%. Это необычная ситуация, но доля таких продавцов небольшая, около 2-3%", — отметила Виктория Берещак.

А Елена Биберова, генеральный директор агентства недвижимости "Благовест", вообще считает, что сейчас — самое время вкладываться в недвижимость, пока другие сомневаются и тянут время.

По ее словам, количество звонков уменьшилось из-за информационной паники, но люди продолжают просматривать сайты, что говорит об отложенном спросе.

"Украинский рынок недвижимости уже не раз переживал различные кризисы. Мы наблюдали одинаковое развитие ситуации в подобных условиях. Вначале — небольшое "затишье", затем реализация отложенного спроса и рост цен", — прогнозирует Биберова.

Западный вариант: что происходит на рынке недвижимости Львова

Львов сконцентрировал на себе внимание многих жителей центральной и восточной частей страны, кто рассматривает вариант переезда, если обстоятельства того потребуют.

"С февраля как в сфере аренды, так и в сфере купли-продажи вырос спрос на квартиры. Появилось много клиентов, готовых снимать квартиру, — это выходцы не только из западной Украины, но и из северной, южной, центральной. В сфере продаж люди пока прицениваются, выясняют обстановку", — рассказывает Николай Онуфриенко, который работает во Львове.

По его словам, ставки аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир выросли где-то до 10%. Аренда квартир больших площадей не подорожала — она и так на довольно высоком уровне.

Желающие арендовать квартиру во Львове вынуждены ждать дольше обычного: если раньше нужный вариант можно было найти за срок до двух недель, то сейчас поиски чего-то подходящего могут занять месяц и даже больше.

Николай Онуфриенко сориентировал Фокус в актуальных ценах.

Сколько стоит в феврале 2022 аренда квартиры во Львове?

• "Свежие" однушки в новостройках Львова можно арендовать за сумму от $300 или около 8,5 тыс. грн, если же там дизайнерский ремонт — сумма будет выше, $400 или даже $500 (11,3 — 14 тыс. грн).
• Двухкомнатная квартира обойдется в сумму порядка $400-1000 (11,3 — 28 тыс. грн).
• Арендовать жилье на вторичном рынке Львова — дешевле. За однокомнатную квартиру необходимо платить 5,5 — 6 тыс. грн, за двухкомнатную — 6-7 тыс. грн.

Онуфриенко признает, что интерес ко львовской недвижимости вырос. Однако считает, что СМИ преувеличивают и нагнетают: "В феврале во Львове всегда было мало хороших квартир для сдачи в аренду, а клиентов достаточно. Предложение всегда увеличивалось с марта. Сейчас квартир не хватает – но у нас всегда в феврале наблюдалась такая тенденция".

По просьбе Фокуса Онуфриенко сравнивает нынешний рост спроса с сезонными колебаниями: "Если мы говорим сугубо об аренде, то пиковыми месяцами были июль-август — из-за студентов и внутренней миграции. Также большой всплеск происходит перед Новым годом. Если сравнить эти всплески с нынешним — сейчас он немного больше, но он не особенно впечатляющий и пиковый: нет такого, что все разбирают".

Эксперт прогнозирует, что как только ситуация в информационном поле стабилизируется, динамика на львовском рынке недвижимости вернется к привычным показателям. Впрочем, когда это произойдет, не знает никто. Тем временем рост спроса на аренду квартир во Львове заметен и по данным сайта Booking.com – там на февральские даты недоступно 82-90% вариантов, а аренда смарт-квартиры для двоих на одну неделю в феврале обойдется в сумму около 5,5-6,5 тыс. грн.