Квартирное ралли. Почему цена квадратного метра растет, а "Доступная ипотека 7%" не работает

В Одессе, в курортном районе Аркадия, кипит строительство. Высотки растут на приморских склонах, словно грибы после дождя. Жилые комплексы — за высокой оградой. Доступ во дворы, подъезды и лифты — только при помощи электронного ключа. Рядом с престижными новостройками открываются торговые центры с модными магазинами, сетевыми супермаркетами, ресторанами и разнообразными развлечениями.

Похожая ситуация наблюдается и в "зеленых" ра­йонах других крупных городов. Как отмечает Ирина Луханина, директор АН Best & Seller, кроме репутации застройщика, цены и ликвидности жилья, в фокусе покупателей удачная локация (близость к метро или удобная транспортная развязка, зеленая зона, экология) и особенности проекта (удобная планировка, паркинг, закрытый двор, другая инфраструктура). Поговаривают и о классовом разрыве.

"Все застройщики теперь стараются обеспечить закрытую территорию, так как жители ЖК хотят чувствовать себя защищенными и отсеять людей, которые ниже классом, — продолжает столичный риелтор Богдан Маковецкий. — Также покупателям стал важен экстерьер. Некоторые клиенты готовы пожертвовать локацией, чтобы выбрать квартиру в красивом архитектурном ансамбле".

У новых стандартов красивой жизни есть обратная сторона. Зачастую на узких улицах между изолированными дворами престижных новостроек прохожие чувствуют себя зажатыми в тиски заборов. Роль улицы как общественного места нивелируется. Старожилы сетуют, что города теряют свое лицо, а их транспортные артерии и зеленые рекреационные зоны не выдерживают трафика. С другой стороны, влияние хорошей недвижимости на миграцию очевидно, а фактор рынка жилья и цен на нем — один из важных, в том числе для составленного Фокусом Рейтинга городов Украины.

На вторичке — поиски. Цена квадратного метра

Покупатели, которые опасаются рисков инвестирования в строительство, предпочитают вторичный рынок. По данным портала Address.ua, с марта по август 2021 года вторичное жилье в столице подорожало с $1227 за 1 кв. м до $1346 за 1 кв. м. В сентябре средняя цена упала на 5% по сравнению с августом. Однако аналитики портала отмечают, что на это повлияло проседание цены многокомнатных квартир, тогда как 1-комнатные за месяц подорожали на 5,7%. Спрос на 3-комнатные квартиры с начала года упал с 22% до 16%, а на однушки и двушки приходится 84% запросов на портале.

"Рост цен [на вторичку] наблюдался с июня и к середине сентября достиг апогея. По сравнению с 2020 годом жилье подорожало от 15% (квартиры с количеством комнат от трех и более) до 25–30% в других сегментах", — говорит Ирина Луханина. Цены в городах-миллионниках заметно отстают от столичных. Если в Киеве, по данным аналитиков OLX, средняя стоимость 1-комнатных на вторичном рынке составляет $41 тыс., 2-комнатных — $59 тыс., 3-комнатных — $83,3 тыс., то, к примеру, в Днепре — $29 тыс., $38 тыс. и $48 тыс. соответственно.

Эксперты отмечают, что в столице покупатели предпочитают 1-комнатные и 2-комнатные квартиры площадью 56–85 кв. м в Дарницком районе (на Осокорках и Позняках), а также в Оболонском, Печерском, Голосеевском и Шевченковском районах — в пределах $48–120 тыс. Повышенный интерес провоцирует интенсивный рост цен в соответствующих сегментах. Все меньшим спросом пользуются 3-комнатные вдали от метро, особенно в старых советских домах. По мнению Луханиной, установив цену на 8–15% ниже средней по району, такие квартиры можно продать за 45–60 дней.

"Наибольшей популярностью пользуются квартиры в новых домах: 1-комнатные площадью 40–45 кв. м, 2-комнатные — 55–65 кв. м, 3-комнатные — от 70 кв. м, — продолжает Елена Биберова, гендиректор АН "Благовест". — Предложение удовлетворяет спрос, поскольку рынок пополняется за счет завершения строительства крупных ЖК. Инвесторы, которые купили там жилье на ранних стадиях строительства, сейчас выставили его на продажу". По словам Луханиной, на заключительной стадии у инвесторов квартиры можно приобрести на 12–17% дешевле аналогичных предложений от застройщика, если они у него вообще остались.

Прогнозы на будущее вторички разнятся. По мнению Биберовой, ценовая коррекция в сторону подорожания продолжится, так как за время карантина образовался отложенный спрос. Эксперты портала Address.ua ожидают усиления сегментации вторичного рынка. Из-за того что основной спрос приходится на жилье 2010-х годов постройки, расхождение в цене между новым и старым фондом будет увеличиваться.

С другой стороны, по словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрия Питы, до конца года стоимость недвижимости на вторичном рынке должна стабилизироваться по всей стране. Он отмечает, что наблюдавшееся в сентябре снижение спроса на вторичку на 5–10% говорит о том, что покупатель не готов к существующим ценам, а их повышение превысило ожидания и его финансовые возможности. Поэтому, по мнению Питы, в следующие три месяца цены вряд ли изменятся.

Новое — в приоритете. Почему дорожает первичка

Сегодня покупатели очень часто делают выбор в пользу первичного рынка. Половина респондентов, принявших участие в опросе "OLX Недвижимость", приходили на эту платформу в поисках жилья на вторичном рынке, но в результате переходили к новостройкам. При этом количество поисковых запросов в категории "новостройки" с начала года выросло втрое.

Рост цен на вторичке наблюдался с июня и к середине сентября достиг апогея. По сравнению с 2020 годом жилье подорожало от 15% до 25–30%

Спрос подогревает цены. По информации портала Address.ua, с начала 2021 года цены в новых домах столицы выросли на 15,7%, достигнув в сентябре среднего значения $1271 за 1 кв. м. "С начала года средняя стоимость квадратного метра в новостройках столицы в гривне выросла на 19% (+5,3 тыс. грн) и на 27% — в долларах (+$260). В проектах с конкурентоспособными форматами и концепциями и высокими темпами строительства рост цен составил 22–24% и выше", — продолжает Виктория Берещак, эксперт рынка недвижимости. К числу успешных форматов собеседница Фокуса относит проекты типа "город в городе", полифункциональный район, рекреационный кластер, экокомплекс, многофункциональный ЖК.

По мнению Андрея Вавриша, владельца и гендиректора SAGA Development, покупатели пересмотрели свои требования к квартирам после локдаунов и длительной самоизоляции.

"Предпочтительны объекты, которые отвечают концепции 15-минутного города, сочетающие жилую, деловую, торгово-развлекательную, сервисную и рекреационную функции, формирующие потенциал для коммуникации, социализации жителей и реализации различных жизненных сценариев", — комментирует собеседник Фокуса. То есть школы и детские сады, кафе и рестораны с летними площадками, общественные пространства (дворы, площади, набережные) стали важными конкурентными преимуществами комплексов.

В числе факторов, ведущих к подорожанию первички, Берещак также называет существенный рост себестоимости строительства за счет скачков цен на металл, древесину, топливо, технику, другие стройматериалы (по некоторым позициям — до 30–65%). Кроме того, Владимир Даниленко, коммерческий директор SAGA Development, указывает на дисбаланс, вызванный некорректным функционированием разрешительной системы.

"Последние два года ГАСИ практически не выдавала разрешения на строительство и сертификаты о введении в эксплуатацию. В объектах, находящихся в активной стадии реализации, распродано около 70% квартир, тогда как спрос на недвижимость растет", — отмечает Даниленко. По его мнению, нормальное функционирование разрешительной системы и вывод значительного количества новых объектов замедлит рост цен. Однако вряд ли это произойдет в ближайшие полгода.

Цены в городах: стоимость метра в новостройках

В крупнейших городах страны — тенденции, похожие на столичные, хоть и менее выраженные. По словам Берещак, во Львове стоимость метра в новостройках в гривне с начала года в среднем выросла на 8% (+1,5 тыс. грн), в долларе — на 14% (+$90), в Одессе — на 2% (+400 грн) и 8% (+$60) соответственно. Разрыв цен между столицей и регионами увеличивается. Например, в новостройках одесской Аркадии еще можно подыскать 1-комнатную за $30 тыс.

На фоне подорожания растет привлекательность инвестиций в недвижимость. По словам Виктории Берещак, с начала года в структуре спроса доля инвестиционных покупок в среднем выросла до 20%. Кто-то инвестирует в недвижимость, чтобы сохранить сбережения от ускоряющейся инфляции. Других, возможно, подстегивает риторика власти о готовящемся ужесточении контроля над расходами граждан (проект о косвенном определении доходов Минфина), а также увеличении налогов на операции с недвижимостью (проект закона №5600).

"При вложении денег на раннем этапе строительства и продаже на заключительном доходность составляет от 20% до 45%. При реализации дизайн-проекта — до 60–80%", — уточняет Луханина. По словам Берещак, в качественных ЖК в сегменте комфорт+ можно получить 25–35% за цикл строительства (1,5–2 года), а в бизнес-сегменте — 35–40%. Летом 2019 года Фокус рассказывал о стартовавшем тогда проекте ЖК на столичной Русановке (Rusaniv Residence), где можно было купить 1-комнатную от $35 тыс. Сегодня стоимость 1-комнатных там стартует от $48 тыс. Не менее показательный пример — киевский ЖК "Файна Таун", где на момент старта проекта в конце 2017 года 1-комнатная стоила около $30 тыс. ($800–900 за 1 кв. м), а сейчас цены стартуют от $50 тыс. (около $1940 за 1 кв. м).

Рынок жилья в Украине. Что дальше?

Есть мнение, что инвестиционный спрос уляжется до конца года, после чего цены стабилизируются и просядут. Предвестником возможного преломления тренда может стать снижение активности покупателей. По данным АСНУ, во Львове за сентябрь 2021 года количество сделок у некоторых застройщиков упало на 12–20%, в Киеве, Одессе и Харькове — на 10%, в Днепре — на 7–10%. По мнению Юрия Питы, застройщики получили красноречивый сигнал о том, что спрос почти полностью реализован, поэтому до конца года средние цены на новостройки вырастут лишь на 2–3%.

Но ряд экспертов ожидают подорожания. Виктория Берещак предполагает, что под влиянием инфляции и повышения себестоимости цены на новостройки вырастут еще на 10–15% к январю 2022 года, а затем из-за снижения уровня платежеспособного спроса наступит затишье. Аналитики Address.ua не исключают по итогам 2021 года рекордное с 2017-го подорожание первички в среднем до $1,5–2 тыс. за 1 кв. м.

"Доступная ипотека 7%" и рынок жилья

Запущенная властью в 2021 году госпрограмма "Доступная ипотека 7%" пока не оказала заметного влияния на рынок. На 20 сентября 2021 года участвующие в программе банки подписали всего 838 кредитных договоров.

"Учитывая, что на первичном и вторичном рынках недвижимости в 2020 году продали около 63 тыс. квартир, а в 2021-м тенденция роста количества проданного жилья сохранилась, доля квартир, приобретенных с помощью госпрограммы, не достигает и 1,3%, поэтому никак не влияет на общую ситуацию на рынке", — говорят эксперты портала Address.ua.

Более широкому распространению льготной ипотеки мешают узкие критерии для жилья, которое можно приобрести по госпрограмме.

"На рынке Киева под условия программы подходят только 1–2% объектов, а с учетом роста стоимости недвижимости выбор становится еще меньше", — отмечает Богдан Маковецкий.

При этом Ирина Луханина считает ипотеку вполне рабочим инструментом, уже вносящим лепту в ценообразование на рынке. По наблюдениям собеседницы Фокуса, недвижимость в кредит покупают около 9–11% клиентов, но доля таких продаж вряд ли будет расти. Хотя бы потому, что многие все еще готовы оплатить сразу 100% цены квартиры или воспользоваться программой рассрочки от застройщика, по которой клиентам не надо ни доказывать происхождение своих доходов, ни оплачивать дорогостоящее страхование.