Квартирне ралі. Чому ціна квадратного метра зростає, а "Доступна іпотека 7%" не працює

В Одесі, в курортному районі Аркадія, кипить будівництво. Висотки ростуть на приморських схилах, немов гриби після дощу. Житлові комплекси — за високою огорожею. Доступ у двори, під'їзди та ліфти — тільки за допомогою електронного ключа. Поруч із престижними новобудовами відкриваються торговельні центри з модними магазинами, мережевими супермаркетами, ресторанами і різноманітними розвагами.

Схожа ситуація спостерігається і в "зелених" районах інших великих міст. Як зазначає Ірина Луханіна, директорка АН Best & Seller, крім репутації забудовника, ціни і ліквідності житла, у фокусі покупців вдала локація (близькість до метро або зручна транспортна розв'язка, зелена зона, екологія) та особливості проєкту (зручне планування, паркінг, закритий двір, інша інфраструктура). Подейкують і про класовий розрив.

"Усі забудовники тепер намагаються забезпечити закриту територію, оскільки жителі ЖК хочуть почуватися захищеними і відсіяти людей, які нижче класом, — продовжує столичний ріелтор Богдан Маковецький. — Також покупцям став важливий екстер'єр. Деякі клієнти готові пожертвувати локацією, щоб обрати квартиру в гарному архітектурному ансамблі".

У нових стандартів красивого життя є зворотна сторона. Найчастіше на вузьких вулицях між ізольованими дворами престижних новобудов перехожі почуваються затиснутими в лещатах парканів. Роль вулиці як суспільного місця нівелюється. Старожили нарікають, що міста втрачають своє обличчя, а їхні транспортні артерії і зелені рекреаційні зони не витримують трафіку. З іншого боку, вплив гарної нерухомості на міграцію очевидно, а фактор ринку житла і цін на ньому — один із важливих, зокрема для складеного Фокусом Рейтингу міст України.

На вторинному ринку — пошуки. Ціна квадратного метра

Покупці, які побоюються ризиків інвестування в будівництво, вважають за краще вторинний ринок. За даними порталу Address.ua, з березня по серпень 2021 року вторинне житло в столиці подорожчало з $1 227 за 1 кв. м до $1 346 за 1 кв. м. У вересні середня ціна впала на 5% порівняно із серпнем. Однак аналітики порталу зазначають, що на це вплинуло просідання ціни багатокімнатних квартир, тоді як 1-кімнатні за місяць подорожчали на 5,7%. Попит на 3-кімнатні квартири з початку року впав із 22% до 16%, а на однушки і двушки припадає 84% запитів на порталі.

"Зростання цін [на вторинку] спостерігалося з червня і до середині вересня досягло апогею. Порівняно з 2020 роком житло подорожчало від 15% (квартири з кількістю кімнат від трьох і більше) до 25-30% в інших сегментах", — говорить Ірина Луханіна. Ціни в містах-мільйонниках помітно відстають від столичних. Якщо в Києві, за даними аналітиків OLX, середня вартість 1-кімнатних на вторинному ринку становить $41 тис., 2-кімнатних — $59 тис., 3-кімнатних — $83,3 тис., то, наприклад, у Дніпрі — $29 тис., $38 тис. і $48 тис. відповідно.

Експерти зазначають, що в столиці покупці надають перевагу 1-кімнатним і 2-кімнатним квартирам площею 56-85 кв. м у Дарницькому районі (на Осокорках і Позняках), а також в Оболонському, Печерському, Голосіївському та Шевченківському районах — у межах $48-120 тис. Підвищений інтерес провокує інтенсивне зростання цін у відповідних сегментах. Усе меншим попитом користуються 3-кімнатні далеко від метро, особливо в старих радянських будинках. На думку Луханіної, встановивши ціну на 8-15% нижче середньої по району, такі квартири можна продати за 45-60 днів.

"Найбільшою популярністю користуються квартири в нових будинках: 1-кімнатні площею 40-45 кв. м, 2-кімнатні — 55-65 кв. м, 3-кімнатні — від 70 кв. м, — продовжує Олена Біберова, гендиректорка АН "Благовіст". — Пропозиція задовольняє попит, оскільки ринок поповнюється за рахунок завершення будівництва великих ЖК. Інвестори, які купили там житло на ранніх стадіях будівництва, зараз виставили його на продаж". За словами Луханіної, на заключній стадії в інвесторів квартири можна придбати на 12-17% дешевше аналогічних пропозицій від забудовника, якщо вони в нього взагалі залишилися.

Прогнози на майбутнє вторинки відрізняються. На думку Біберової, цінова корекція в бік подорожчання продовжиться, оскільки за час карантину утворився відкладений попит. Експерти порталу Address.ua очікують посилення сегментації вторинного ринку. Через те що основний попит припадає на житло 2010-х років будівництва, розбіжність в ціні між новим і старим фондом буде збільшуватися.

З іншого боку, за словами президента Асоціації фахівців із нерухомості (ріелторів) України Юрія Піти, до кінця року вартість нерухомості на вторинному ринку повинна стабілізуватися по всій країні. Він зазначає, зниження попиту на вторинне житло на 5-10%, що спостерігалося у вересні, говорить про те, що покупець не готовий до наявних цін, а їхнє підвищення перевищило очікування і його фінансові можливості. Тому, на думку Піти, в наступні три місяці ціни навряд чи зміняться.

Нове — у пріоритеті. Чому дорожчає первинка

Сьогодні покупці дуже часто роблять вибір на користь первинного ринку. Половина респондентів, які взяли участь в опитуванні "OLX Нерухомість", приходили на цю платформу в пошуках житла на вторинному ринку, але зрештою переходили до новобудов. При цьому кількість пошукових запитів у категорії "новобудови" з початку року зросла втричі.

Зростання цін на вторинному ринку спостерігалося з червня і до середини вересня досягло апогею. Порівняно з 2020 роком житло подорожчало від 15% до 25-30%

Попит підігріває ціни. За інформацією порталу Address.ua, з початку 2021 року ціни в нових будинках столиці зросли на 15,7%, досягнувши у вересні середнього значення $1 271 за 1 кв. м. "З початку року середня вартість квадратного метра в новобудовах столиці в гривні виросла на 19% (+5,3 тис. грн) і на 27% — у доларах (+$260). У проєктах із конкурентоспроможними форматами і концепціями і високими темпами будівництва зростання цін склало 22-24% і вище", — продовжує Вікторія Берещак, експертка ринку нерухомості. До успішних форматів співрозмовниця Фокуса відносить проєкти типу "місто в місті", поліфункціональний район, рекреаційний кластер, екокомплекс, багатофункціональний ЖК.

На думку Андрія Вавриша, власника і гендиректора SAGA Development, покупці переглянули свої вимоги до квартир після локдаунів і тривалої самоізоляції.

"Кращі об'єкти, які відповідають концепції 15-хвилинного міста, що поєднують житлову, ділову, торгово-розважальну, сервісну і рекреаційну функції, що формують потенціал для комунікації, соціалізації жителів і реалізації різних життєвих сценаріїв", — коментує співрозмовник Фокуса. Тобто школи і дитячі садки, кафе і ресторани з літніми майданчиками, громадські простори (двори, площі, набережні) стали важливими конкурентними перевагами комплексів.

Серед факторів, що ведуть до подорожчання первинки, Берещак також називає істотне зростання собівартості будівництва за рахунок стрибків цін на метал, деревину, паливо, техніку, інші будматеріали (за деякими позиціями — до 30-65%). Крім того, Володимир Даниленко, комерційний директор SAGA Development, вказує на дисбаланс, викликаний некоректним функціонуванням дозвільної системи.

"Протягом останніх двох років ДАБІ практично не видавала дозволи на будівництво і сертифікати про введення в експлуатацію. В об'єктах, що знаходяться в активній стадії реалізації, розпродано майже 70% квартир, тоді як попит на нерухомість зростає", — зазначає Даниленко. На його думку, нормальне функціонування дозвільної системи і виведення значної кількості нових об'єктів сповільнить зростання цін. Однак навряд чи це станеться в найближчі пів року.

Ціни в містах: вартість метра в новобудовах

У найбільших містах країни — тенденції, схожі на столичні, хоч і менш виражені. За словами Берещак, у Львові вартість метра в новобудовах у гривні з початку року здебільшого зросла на 8% (+1,5 тис. грн), у доларі — на 14% (+$90), в Одесі — на 2% (+400 грн) і 8% (+$60) відповідно. Розрив цін між столицею і регіонами збільшується. Наприклад, у новобудовах одеської Аркадії ще можна підшукати 1-кімнатну за $30 тис.

На тлі подорожчання зростає привабливість інвестицій в нерухомість. За словами Вікторії Берещак, із початку року в структурі попиту частка інвестиційних покупок здебільшого зросла до 20%. Хтось інвестує в нерухомість, щоб зберегти заощадження від прискореної інфляції. Інших, можливо, підстьобує риторика влади про посилення контролю над витратами громадян (проєкт про непряме визначення доходів Мінфіну), а також збільшення податків на операції з нерухомістю (проєкт закону №5600).

"У разі вкладення грошей на ранньому етапі будівництва і продажу на заключному прибутковість становить від 20% до 45%. У разі реалізації дизайн-проєкту — до 60-80%", — уточнює Луханіна. За словами Берещак, в якісних ЖК у сегменті комфорт+ можна отримати 25-35% за цикл будівництва (1,5-2 роки), а в бізнес-сегменті — 35-40%. Влітку 2019 року Фокус розповідав про проєкт ЖК на столичній Русанівці (Rusaniv Residence), що стартував тоді, де можна було купити 1-кімнатну від $35 тис. Сьогодні вартість 1-кімнатних там стартує від $48 тис. Не менш показовий приклад — київський ЖК "Файна Таун", де на момент старту проєкту наприкінці 2017 року 1-кімнатна коштувала приблизно $30 тис. ($800-900 за 1 кв. м), а зараз ціни стартують від $50 тис. (приблизно $1940 за 1 кв. м).

Ринок житла в Україні. Що далі?

Є думка, що інвестиційний попит вляжеться до кінця року, після чого ціни стабілізуються і просядуть. Провісником можливого спотворення тренду може стати зниження активності покупців. За даними АФНУ, у Львові за вересень 2021 року кількість угод у деяких забудовників впала на 12-20%, у Києві, Одесі та Харкові — на 10%, у Дніпрі — на 7-10%. На думку Юрія Піти, забудовники отримали красномовний сигнал про те, що попит майже повністю реалізований, тому до кінця року середні ціни на новобудови зростуть лише на 2-3%.

Але низка експертів очікують подорожчання. Вікторія Берещак передбачає, що під впливом інфляції та підвищення собівартості ціни на новобудови виростуть ще на 10-15% до січня 2022 року, а потім через зниження рівня платоспроможного попиту настане затишшя. Аналітики Address.ua не заперечують за підсумками 2021 року рекордне з 2017-го подорожчання первинки здебільшого до $1,5-2 тис. за 1 кв. м.

"Доступна іпотека 7%" і ринок житла

Запущена владою в 2021 році держпрограма "Доступна іпотека 7%" поки не зробила помітного впливу на ринок. Станом на 20 вересня 2021 року банки, які беруть участь в програмі, підписали всього 838 кредитних договорів.

"З огляду на те, що на первинному і вторинному ринках нерухомості в 2020 році продали майже 63 тис. квартир, а в 2021-му тенденція зростання кількості проданого житла збереглася, частка квартир, придбаних за допомогою держпрограми, не досягає і 1,3%, тому ніяк не впливає на загальну ситуацію на ринку", — говорять експерти порталу Address.ua.

Більшому поширенню пільгової іпотеки заважають вузькі критерії для житла, яке можна придбати за держпрограмою.

"На ринку Києва під умови програми підходять тільки 1-2% об'єктів, а з урахуванням зростання вартості нерухомості вибір стає ще меншим", — зазначає Богдан Маковецький.

При цьому Ірина Луханіна вважає іпотеку цілком робочим інструментом, який вже вносить лепту в ціноутворення на ринку. За спостереженнями співрозмовниці Фокуса, нерухомість в кредит купують приблизно 9-11% клієнтів, але частка таких продажів навряд чи буде рости. Хоча б тому, що багато хто все ще готові оплатити відразу 100% вартості квартири або скористатися програмою розстрочки від забудовника, за якою клієнтам не треба ні доводити походження своїх доходів, ні оплачувати дороге страхування.