Миллионы на поместье. Что происходит с ценами на загородную недвижимость

Что происходит с ценами на загородную недвижимость зимой 2021/2022?

Киевский предприниматель Андрей летом 2021 года продавал унаследованную родительскую дачу в живописном курортном пригороде столицы возле реки и леса. Просмотры шли очень живо — каждые выходные Андрей встречал нескольких потенциальных покупателей, но продать дачу удалось только осенью, когда он согласился снизить цену с учетом будущих расходов покупателя на утепление и ремонт, в котором нуждалось здание. Этот пример показывает наличие высокого спроса на загородную недвижимость рядом с большим городом, но в то же время – придирчивость покупателей, которые сейчас имеют большой выбор.

Интерес к загородной недвижимости с начала пандемии коронавируса в 2020-м вырос впервые с 2008 года, хотя, по наблюдениям эксперта рынка недвижимости Виктории Берещак, в 2021 году спрос рос не так интенсивно — в пределах 10-15%. А столичный риелтор Богдан Маковецкий отмечает постепенное падение спроса с ноября 2021 года.

Причин, по которым изменился спрос на загородную недвижимость, несколько:

• Во-первых, имеет место традиционное сезонное снижение активности, потому что зимой труднее осматривать объекты.
• Во-вторых, дает о себе знать понижение покупательной способности на фоне роста цен на строительные материалы.

"Покупатели трезво оценивают ситуацию и понимают, что купить дом — только часть расходов, потому что еще предстоит сделать ремонт, купить мебель и технику", — говорит Маковецкий.

Большая застройка. Какая недвижимость за городом самая привлекательная

Спрос порождает предложение, и строительство жилых комплексов вокруг Киева в последние годы оживилось.

"Выросла заинтересованность девелоперов по отношению к комплексным проектам развития территорий, где, кроме жилья, создается определенная инфраструктура. Форматы, где имеется не менее пяти важных функций — жилищная, коммерческая, развлекательная, рекреационная, социально-бытовая — заметно выигрывают борьбу за покупателя и сосредоточивают на себе до 45% общего спроса на недвижимость", — говорит Виктория Берещак.

Среди наиболее интересных для покупателей форматов многоквартирного сегмента загородной недвижимости Берещак называет экологические проекты с рекреационной составляющей – водоемом, парком на территории, возможностями для активных видов отдыха и спорта и лесом по соседству.

Во-вторых, набирают популярность нишевые малоэтажные комплексы представительского класса с персонализацией предложения, когда предлагают нестандартную планировку с большими остекленными террасами, создание лофта, объединение первого и второго этажей дома, квартиры с собственными двориками.

А еще, по словам Берещак, актуальными стали комплексы, где в рамках одной концепции объединены несколько форматов — малоэтажная застройка, таунхаусы и клубные дома. Такие типы комплексов в 2021 году подорожали на 25–35%.

"За последние годы вырос спрос на ЖК формата "город в городе" площадью от нескольких гектаров с закрытой внутренней инфраструктурой. Зато исчез интерес к смартквартирам, потому что во время пандемии постоянное пребывание в жилье небольшой площади стало психологически тяжким", — продолжает Богдан Маковецкий. По его наблюдениям, с весны 2021 застройщики начали постепенно повышать цены на фоне удорожания строительных материалов и роста зарплат, и к началу осени прошлого года цены выросли на 35%. На январь текущего года квадратный метр жилой недвижимости под Киевом ориентировочно стоит 20–25 тыс. грн, а минимальная стоимость квартиры стартует от 500 тыс. грн.

Еще один популярный формат – таунхаусы. Так называют малоэтажные индивидуальные дома с общими боковыми стенами. По информации Берещака, общий объем предложения таунхаусов за последний год в Киевской области вырос на 25%. Стоимость таунхаусов за год повысилась на 30%. Большинство предложений – в ценовом сегменте от 1 до 2 млн грн.

Из-за повышения цен застройщиками на рынке загородной недвижимости распространилось явление продаж новостроек на вторичном рынке.

"Если у некоторых ЖК на первичном рынке по сравнению с 2020 годом цены поднялись до 50% и кое-где были искусственно завышены, то на вторичном рынке динамика составила около 35%, — рассказывает Ирина Луханина, независимый эксперт рынка недвижимости. — По новым ценам квартиры в застройщиков раскупать не спешат. Тем временем, продажи идут в сегменте переуступки прав по цене дешевле, чем у застройщика, но выгодной инвестору".

Подобному повышению цен, по мнению эксперта, способствовала экономическая и политическая ситуация в стране, ставки по ипотечным кредитам и возможность их получить.

Поиск фазенды. Загородная недвижимость на вторичном рынке

Частные поместья на вторичном рынке также пользуются спросом. Среди критериев, наиболее привлекающих покупателей, по мнению Богдана Маковецкого, — расположение дома в коттеджных городках, площадь от 120 до 200 кв. м и наличие рядом леса или водоема. Коттеджный городок удовлетворяет потребности в инфраструктуре, уровне безопасности и обеспечивает адекватное социальное окружение. Требования к компактной площади стали актуальными на фоне роста цены на газ и ожидаемого роста стоимости электроэнергии. Поэтому риелторы жалуются, что имения площадью более 400 кв. м могут ждать покупателя более года.

По новым ценам квартиры у застройщиков раскупать не спешат. Продажи идут в сегменте переуступки прав по цене, выгодной инвестору

По словам Виктории Берещак, пандемийное оживление на рынке привело к вымыванию ликвидных лотов в радиусе в 35 км от столицы. В 2021 году предложение усадеб в качественных коттеджных городках сократилось на 22%, таунхаусов — на 16%. Вместе с ускорением инфляции это, по словам Берещака, толкало цены вверх.

"Медианный рост цен на загородную недвижимость по рынку — 30%. Однако в зависимости от сегмента, местоположения относительно Киева, транспортной доступности, рекреационного потенциала локации, инженерии, инфраструктуры и качественных характеристик объекта диапазон подорожания загородной недвижимости в течение года составлял от 17% до 45%", — говорит эксперт Фокуса.

Ирина Луханина отмечает, что в течение 2021 года произошел стремительный, но кратковременный рост цен во всех сегментах рынка на 18–20%, стабилизировавшийся с сентября. Отката цен эксперт не наблюдает, но рассказывает об единичных случаях продаж по довольно низким ценам.

Устойчивым спросом до сих пор пользуются загородные дома площадью 150-250 кв. м по цене до $250 тыс. (7 млн грн), квартиры в коттеджах и многоквартирных домах до 80–100 кв. м до $150 тыс. (4,2 млн грн) с современным дизайном, интересными архитектурными решениями и экологацией.

С другой стороны, Богдан Маковецкий говорит, что по отношению к 2020 году цены на загородную недвижимость просели на 10% из-за уменьшения спроса. На более радикальное снижение он не надеется, поскольку владельцы понимают, что покупателю из-за высоких цен на стройматериалы дешевле купить готовый дом, чем строить его с нуля. Между тем, по словам Маковецкого, неликвидные дворцы площадью 300-600 кв. м собственники готовы продавать с дисконтом до 30%, кое-где они стоят так же, как дома площадью 200 кв. м.

В 2022 году, по прогнозам Елены Гайдамахи, главы Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АФНУ), две трети спроса будут приходиться на дома площадью до 150 кв. м в удачных локациях на минимальном расстоянии от столицы. Уже в первом полугодии 2022 стоимость таких усадеб может повыситься на 3–5%. В других сегментах активный рост цен не ожидается.

"За 2021 год стоимость домов увеличилась в среднем на 20%, что является очень весомым ростом, не всегда отвечающим рыночным возможностям потенциальных покупателей. Именно поэтому не стоит ожидать какого-то стремительного повышения стоимости в этом сегменте", — заключает Гайдамаха.

По своему проекту. Земельные участки под застройку и цены за сотку

Рынок земельных участков возле Киева также претерпел изменения. По информации Виктории Берещак, участки под застройку вокруг столицы в 2021 году подорожали на 15–20% в зависимости от площади и удаленности от столицы.

"Самые востребованные участки от 6 до 12 соток с подведенными коммуникациями в радиусе до 30 км от столицы. Диапазон до 15 км практически исчерпал себя, а свободные лоты имеют ценник, умноженный в два-три раза", — уточняет собеседница Фокуса. Между тем, Богдан Маковецкий утверждает, что в течение года цены на землю не изменились, и только участки у леса или воды подорожали до 30%.

Вопрос ценообразования на участки очень тонкий и зависит от многих факторов: локации, расстояния от трассы, инфраструктуры, экосистемы (наличия леса, озера, выхода на большую воду), формы участка, рельефа местности, размера, наличия водоотвода, газотранспортной и канализационной систем, возможности установки или наличия трансформаторной подстанции и, наконец, целевого назначения", — отмечает Ирина Луханина. Она говорит, что цены на сотку земли колеблются от $400 до $40–50 тыс. в Конче-Заспе или неподалеку от Киевского водохранилища.

По прогнозам Киевского отделения АФНУ, в 2022 году более 70% спроса будут приходиться на участки площадью до 10 соток в живописных местах на расстоянии не более 20 км от Киева с подведенными коммуникациями. В ассоциации говорят, что с апреля по июнь стоимость такой земли под застройку может подняться еще на 5%.

Сегодня покупателям участков под застройку следует учитывать существенный рост цен на стройматериалы.

"Себестоимость строительства выросла в среднем на 45–60%, — комментирует Виктория Берещак. — Правда, о массовом оттоке покупателей говорить не стоит, потому что есть настоящие фанаты строительства, которые готовы тратить средства. Некоторые из них покупают земельные участки впрок и не начинают работы, а ожидают коррекции цен на стройматериалы".

При покупке земельного участка Богдан Маковецкий советует обратить внимание на юридические и технические нюансы. Важны назначение земельного участка, возможность его застройки жилыми домами, ограничение его использования, например, из-за наличия под землей каких-то магистралей.

"Среди технических вопросов — возможность подключения к коммуникациям, особенно электроэнергии, — продолжает Маковецкий. — Например, в некоторых поселках соседи за свой счет прокладывали электричество, и для подключения нового владельца требуют покрытия своих расходов. В коттеджных городках таких проблем почти не существует, но все равно лучше узнать стоимость подключения. Важен и вопрос качественной асфальтной дороги. Часто продавцы обещают покупателям, что сельский совет уже принял проект и вот-вот профинансирует строительство дороги. Но эти обещания могут выполняться десятилетиями или так и останутся "в проекте".

Важно

Пандемия помогла. Рынок загородной недвижимости переживает бум — впервые с 2008

Ирина Луханина советует обратить внимание на целевое назначение участка, потому что его смена — хлопотное и недешевое дело, на его решение может уйти не один месяц. Также эксперт рекомендует осуществить геодезию участка, проверить соответствие документов на землю законодательству Украины, убедиться в отсутствии обременений и судебных решений относительно участка, соответствие его границ в натуре данным земельного кадастра.

Не только Киев. Загородная недвижимость в регионах

"Особенностями региональных рынков загородной недвижимости, как правило, является небольшая удаленность от мегаполисов и минимальный набор инфраструктурного обеспечения, – рассказывает Виктория Берещак. – Исключение составляет Львовский и Одесский регионы за счет рекреационного, туристического потенциалов, а также наличия инвестиционного спроса". Она уточняет, что новое предложение за год в этих регионах увеличилось на 15–17%, в других областях – не более чем на 10%.

"В 2021 году спрос на загородную недвижимость продолжил набирать обороты, особенно в сегменте земельных участка под застройку, — рассказывает о тенденциях своего региона Юлия Парщик, исполнительный директор харьковского АН "Город". — Если в 2020 году подавляющее большинство покупателей покупали землю для дальнейшего строительства, то сегодня значительная часть клиентов подыскивают участки с целью инвестирования.

По словам Парщик, в пригородах Харькова продолжают активно строить коттеджные городки. Особенно популярны коттеджи площадью до 100 кв. м по цене $1100-1200 за кв. м. Стоимость загородной недвижимости на вторичном рынке вокруг Харькова выросла за 2021 год на 15–20%, земельных участков – на 20–25%.

По данным Берещак, в 2021 году стоимость квадратного метра в многоквартирной застройке вокруг Одессы выросла примерно на 12%, во Львове – на 14%, в Харькове и Днепре – на 7%. Между тем, коттеджи и таунхаусы площадью до 150 кв. м возле Львова и Одессы продемонстрировали рост на 12–15%, под Харьковом и Днепром – до 8–10%. Обычно ликвидные дома возле крупных областных центров стоят от 1 млн грн до 2,2 млн грн, однако есть и более дорогие предложения за 3,5–4 млн грн.