Спрос на готовые квартиры. Итоги 2024 года для рынка жилья и главные прогнозы на 2025 год
Несмотря на ожидания восстановление рынка первичной недвижимости в течение 2024 года происходило очень медленными темпами. Фокус исследовал, каким был этот год для новостроек и как будут меняться спрос и цены в новом 2025 году.
В Украине спрос на жилую недвижимость постепенно растет, в основном, на готовое дешевое жилье. Предложение жилья медленно пополняется, преимущественно за счет достройки имеющихся объектов, а новые комплексы возводятся только на западе страны. В то же время между предложением жилья и пожеланиями потенциальных покупателей есть значительные расхождения, поэтому рынок восстанавливается медленно, а цены на жилье на вторичном рынке слабо растут. Таковы выводы аналитиков НБУ, опубликованные в "Отчете о финансовой стабильности" (декабрь 2024 года). Что происходит с рынком недвижимости и чего ждать в 2025 году, исследовал Фокус.
Итоги 2024 года: спрос не восстановился, застройщики продолжают строить
Обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак говорит, что в 2024 году состоялось очередное испытание на прочность игроков рынка недвижимости. По ее мнению, разрушительные последствия энергетического террора россиян весной-летом имели кумулятивный эффект для отрасли: с одной стороны, они ударили по строительной динамике и производственных мощностях производителей строительных материалов в условиях, когда и так есть вопросы с поставками, с другой, выбили почву из-под ног у инвестора, который готов был возвращаться на рынок. "В 2023 мы говорили об умеренном оптимизме в условиях неопределенности: рынку удавалось возвращать иногда до 3-5% от уровня платежеспособного спроса до войны при условии стабильно высоких темпов строительства, конкурентного продукта и финансовой стабильности девелопера. В 2024 эта система дала сбой и, давайте откровенно, темпы продаж не только не возобновились, но и снова просели", — рассказала Виктория Берещак в комментарии Фокусу.
Сусанна Караханян, руководитель департамента продаж Greenville Park и Greenville на Печерске, в разговоре с Фокусом отметила: ключевая тенденция рынка в течение 2024 года — продолжение процесса адаптации под вызовы военного времени. Эксперт также выделила несколько главных тенденций рынка первичной недвижимости:
- Критически низкий спрос на первичку, связанный с увеличением вражеских обстрелов, экономическим спадом, общей неопределенностью, неутешительными новостями с фронта. Сейчас он держится на уровне 20% от довоенного;
- Неравномерность спроса: лучшая ситуация в западных и центральных областях, почти полностью мертвый рынок в прифронтовых регионах;
- Постепенный рост цен на жилье. За три осенних месяца цены увеличились в среднем на 4%. То есть, повышение не критическое, но оно есть. Это результат существенного увеличения себестоимости строительства (до 45%), оперативно-производственных и логистических процессов, отключений электроэнергии, дефицита рабочей силы вследствие оттока населения и мобилизации;
- Широкий спектр разнообразных программ, предложений, акций и других маркетинговых инициатив от девелоперов, чтобы стимулировать спрос и конкуренцию за клиента на рынке.
Слабый спрос на новое жилье в течение 2024 года — это следствие боевых действий, мобилизационных процессов, неопределенности, отмечают эксперты. Имеет большое влияние на спрос и энергетический террор, который осуществляла в течение года РФ.
"Все надежды всегда на вторую половину весны, в 2024 году все было так же, но произошел масштабный обстрел и разрушение большой части энергетических сетей страны. Это ударило и по ожиданиям покупателя (психологически), и по возможностям компаний работать с наращиванием темпов активности. Лето было нестабильным: кривая динамики спроса была практически без изменений, причем неопределенность с ситуацией в энергетике создавало дополнительный отложенный прессинг и на осенний бизнес-сезон. Надо отдать должное энергетикам, которые сделали возможным возвращение света в дома и стройплощадки, поэтому осенью мы начали говорить о восстановлении платежеспособного спроса", — говорит Виктория Берещак. И добавляет: ситуация сложная, особенно несладко приходится масс-маркету без внятной клиентоцентричной концепции и бизнес-классу.
В компаниях отмечают: интерес к покупке квартир есть, однако новых сделок довольно немного. На это влияют как сезонные факторы, так и политические. "Имели влияние количество и плотность обстрелов (каждый массированный ракетный удар по столице откладывает сделки примерно на 3-6 месяцев), события на фронте, вражеские угрозы использовать межконтинентальное баллистическое оружие, неопределенность накануне выборов в США. В среднем, почти 60% обращений клиентов в отделы продаж — это отложенный спрос", — отметила Наталья Дубик, руководитель проектов группы компаний Greenville в Киеве.
Как отметила Сусанна Караханян, наибольший интерес покупателей в течение года был направлен на проекты, которые совокупно соответствовали трем базовым критериям: реальное строительство (пусть даже медленное, но постоянное); адаптивность застройщика к внешним вызовам вроде блэкаутов или кадрового голода; функциональность проекта, его эргономика. "Популярностью пользуются жилые комплексы с собственной экосистемой, гибкой линейкой планировок. Например, есть спрос на европланировки с большими кухнями-гостиными от 17 кв. метров и двумя санузлами", — рассказала Сусанна Караханян.
Цены и ипотека: что происходит и какое влияние кредитов на рост сделок по покупке жилья
В течение 2024 года происходил пересмотр цен застройщикам, но слишком сильного роста стоимости не произошло. Виктория Берещак отмечает: колебания цены метра были в пределах роста себестоимости. "Факторов несколько: инфляция, нехватка квалифицированных строителей (мобилизация, борьба за специалиста с государством, у которого тоже есть запрос, потому что есть проекты восстановления), подорожание стройматериалов (средневзвешенно по категории до 45%) из-за изменения логистических цепочек, потери производственных мощностей", — говорит Виктория Берещак.
Эксперты отмечают: сдерживает рост цен медленный спрос. "В декабре некоторые девелоперы планово подняли цены в среднем на 5-10%. Прогнозируется, что к середине следующего года цена за квадратный метр может достичь 65 тысяч гривен", — отметила Сусанна Караханян.
Виктория Берещак отметила, что в течение 2024 года коридор роста средневзвешенных цен в гривне был в диапазоне до 15%, а больше всего это касается сегмента комфорт+ в Киеве (10%), Львове (15%), Ужгороде (13%). "Исключение из этого правила о 15% составляет лишь Ивано-Франковск (22%): но у города были другие стартовые данные, ведь до большой войны мы говорили о цене квадрата на уровне 15 00 грн/кв.м, сейчас — 35 000 грн/кв.м", — говорит эксперт рынка недвижимости.
Ситуация на рынке недвижимости зависит от объективных факторов — геополитической ситуации вокруг Украины, частоты обстрелов и событий на фронте.
У компаний были надежды на оживление продаж квартир благодаря государственной программе "єОселя". Однако очень мало сделок заключались через эту программу на самом деле. В НБУ отмечают, что в первом полугодии 5% сделок заключались с привлечением ипотеки, но в дальнейшем эта доля снизилась до 4%, что соизмеримо с показателями 2021 года. Почти половину всех кредитов с начала года банки выдали на объекты в Киеве и Киевской области. "Снижение роли ипотеки объясняется замедлением программы "єОселя" из-за изменения ее дизайна и ограниченности ресурсов. Поэтому роль программы для рынка недвижимости в ближайшее время вряд ли усилится, а чтобы стимулировать рынок, нужно развитие более массовых продуктов от банков", — говорится в "Отчете о финансовой стабильности".
Наталья Дубик рассказала, что, согласно данным Министерства экономики, по состоянию на октябрь программой "єОселя" воспользовались около 9 тысяч семей. Из них кредит получили только 3 тысячи. "Учитывая, что правительство планировало до конца года выдать 12 тысяч кредитов, имеющиеся темпы выполнения программы выглядят низкими. "єОселю" все же нужно или усовершенствовать или найти действенную альтернативу", — считает Наталья Дубик.
Процент первичного рынка в структуре программы "єОселя" маловат, чтобы говорить о существенном влиянии, говорит Виктория Берещак. И добавляет: решением, которое может повлиять на превращение "єОсели" в драйвер рынка, является синергия нескольких вещей: пересмотр уровня первого взноса и ставки без дополнительных условий (ставка до 3-5% и первый взнос на уровне 10%), а также стабильное государственное финансирование программы на уровне 12 млрд грн в год минимум в течение следующих 5 лет без опасности, что деньги "потеряются".
Кроме государственной ипотеки, рынок должны стимулировать и самостоятельные программы от застройщиков, например, продуманные и интересные покупателям программы рассрочки. "Нынешняя аналитика киевских девелоперских компаний, свидетельствует, что общее количество клиентов, которые воспользовались программами рассрочки, выросло на 15% по сравнению с предыдущим годом. Особым спросом этот инструмент пользуется среди покупателей, которые стремятся минимизировать риски, связанные с нестабильным курсом гривны. Также рассрочка может предлагаться с фиксацией цены квадратного метра в гривне или под низкие проценты (или без них вообще), что делает ее более выгодной для клиента", — отмечает Сусанна Караханян.
Что дальше с ценами и выбором жилья на первичном рынке: прогноз на 2025 год
Восстановление строительства новых жилых комплексов продолжается, однако эксперты говорят, что пока рано говорить о полноценной работе рынка, ведь многие ЖК все еще на паузе. Наталья Дубик рассказала: в течение 2024 года почти 80% девелоперов в Киеве (речь идет обо всех сегментах первички) отмечали в публичной плоскости о возобновлении строительства. Но стоит отделять реальное строительство от имитации в маркетинговых целях. "Реальное строительство примерно в половине от этого показателя. Приемлемые темпы строительства сейчас — 1 этаж монолита в теплый сезон", — отметила Наталья Дубик. Такого же мнения Виктория Берещак, которая говорит, что в столичном регионе возобновили работы около 80%, однако реальные темпы строительства и результаты демонстрируют половина. "Лучшие показатели девелоперов в западных областях: там реальные темпы строительства показывают где-то до 55% компаний", — говорит эксперт.
Эксперты рынка говорят, что в 2025 году на ситуацию с темпами строительства будут влиять такие факторы, как ситуация на фронте и геополитический контекст. Цены на новые квартиры медленно будут расти. "Возможно колебание в пределах коридора 7-10% в гривне. Цены не могут пойти на спад, потому что себестоимость строительства никто не прикрутит. Многие компании и без того "сожрали" весь запас маржинальности, в надежде на лучшие времена и возвращение покупателя", — отметила Виктория Берещак.
Цены на жилье будут расти с учетом курса и уровня инфляции, однако резких колебаний не предвидится, уверены специалисты рынка
По мнению Сусанны Караханян, рынок вошел в традиционно непростой период для военного времени: зима, отопительный сезон и угроза блэкаутов. В таких условиях удержание текущих позиций уже можно считать хорошим результатом. В худшем случае возможно дальнейшее падение спроса и остановка строительных работ на площадках. "Важно понимать, что значительная часть ситуации зависит от объективных факторов — геополитической ситуации вокруг Украины, частоты обстрелов и событий на фронте. Сегодня девелоперам необходимо иметь по-настоящему гибкую антикризисную бизнес-модель, разработанные сценарии действий на самые непредсказуемые ситуации и, самое главное, смелость брать ответственность и продолжать работать", — резюмировала Сусанна Караханян.