Осторожно, рынок открывается. Какие проблемы ожидают украинцев при купле-продаже сельхозземли
Принятие закона, открывающего рынок для продажи земли сельскохозяйственного назначения с середины 2021 года (только физлицам и не более 100 га "в одни руки"), — лишь первый шаг к реализации продавцами и покупателями своих законных прав.
Правительству предстоит принять ряд подзаконных актов, а сторонам будущих сделок — готовиться к этому уже сегодня.
Перед тем, как выставить надел на продажу, продавец должен убедиться, что участок внесен в Государственный земельный кадастр, на него есть вся техническая документация, а не только госакт. Кроме того, нужно проверить, что в реестр внесена актуальная нормативно-денежная оценка надела (минимальная стоимость, ниже которой нельзя продавать участок).
Также данные о владении участком должны быть внесены в реестр имущественных прав на недвижимое имущество Минюста. Если участок в совместной собственности, нужно заручиться согласием совладельцев на продажу. Если в аренде — удостовериться в корректной регистрации договора в Госреестре.
Каждый из этапов может занять от нескольких дней до нескольких месяцев.
Главная головная боль покупателя — подтверждение источников финансирования покупки. Деньги должны быть полностью легализированы, а расчет — безналичным. При этом недостаточно подать декларацию и уплатить налоги. Необходимо будет показать источники происхождения суммы на покупку надела.
Кто будет проверять и в каком порядке, решит Кабмин.
Юристы не рекомендуют занижать реальную стоимость участков, поскольку в случае судебных разбирательств вернуть удастся только "официальную" часть.
Требование о легальности доходов покупателя не будет распространяться на договоры дарения, чем не преминут воспользоваться участники рынка.
Кроме того, одним из способов "подогнать" свои потребности под нормы о легализации, может стать массовая выдача агрохолдингами займов "доверенным" физлицам на покупку гектаров.
Еще одна проблема — как удостоверять соблюдение правила "100 га в одни руки". В законе написано, что этому способствует интеграция реестров. В идеале система должна автоматически блокировать сделку, если покупатель уже выбрал лимит. При этом земля, приобретенная/полученная до открытия рынка, в эти 100 га не входит.
На практике интеграции реестров нет, и неясно, произойдет ли она до 1 июля 2021 года. Если этого не случится, мораторий, возможно, продлят. У Кабмина есть полгода на упорядочивание всех процедур.
Отдельный вопрос — цена участка. Эксперты оценивают стоимость гектара после открытия рынка в $2–3 тыс. с поправкой на плодородность, географию и прочие факторы. На первом этапе, до 2024 года, пока землю смогут покупать только "физики", большого ажиотажа не ожидается.
Во-первых, легальных сумм в таких масштабах у покупателей может не оказаться, а кредиты вряд ли закроют эту нишу. Во-вторых, юридическая сложность, запутанность процесса и неотработанная судебная практика отпугивают потенциальных покупателей, не готовых ввязываться в будущие споры. В-третьих, отсутствие на рынке покупателей крупных компаний-юрлиц и иностранных игроков сузит конкуренцию за паи.
Продать участки сразу после снятия моратория хотят, по разным оценкам, от 3% до 15% владельцев, а готовность купить покрывает не более 2/3 предложения. Это потянет цены вниз. Исключением станут пригородные зоны вокруг мегаполисов — там за угодья будут сражаться застройщики, поскольку с момента снятия моратория отменяется норма о сохранении целевого назначения участков.
Ситуация выровняется примерно через два-три года, после полноценного открытия рынка в 2024 году. Именно тогда стоит ожидать роста цен на агроземлю на уровне 10–15% в год.