Квартирный ответ. Украинцам не стоит рассчитывать на доступное жилье

Правительство вновь попытается обеспечить украинцев квартирами. О старой программе "доступное жилье", судя по всему, речь уже не идет. Компенсация государством 30% стоимости жилья в строящихся объектах или возмещение процентной ставки по ипотечному кредиту, несмотря на многомиллионные вложения, впечатляющих результатов не принесли. Тем не менее в Кабмине не унывают. Министр инфраструктуры Борис Колесников пообещал, что вскоре каждый украинец, которому по карману платить за жилье 2000 грн. в месяц, сможет приобрести одно- или двухкомнатную квартиру площадью до 50 квадратных метров.

Схема простая. Специально созданное государственное агентство начнет строить дома, точнее, целые микрорайоны с нуля. Квартиры в таких домах по определению недорогие, и купить их можно будет на условиях финансового лизинга — аренды с правом выкупа. Срок — все те же 12–15 лет, снова под те же 3% годовых, снова первый взнос, правда, в размере 15%. Главная особенность — жилье готово и ключи от квартиры выдают сразу. Но не документы о собственности. Пока не будет внесена последняя копейка, квартира принадлежит государству.

Первое, что волнует в этой схеме, — цена. Планируется, что стоимость такого жилья составит 6000 грн. в расчете на квадратный метр от общей площади. При этом квартира будет не просто отделана, но и укомплектована кухней и сантехникой. Что ж, вполне может быть. Но ни казенная отделка, пусть и с выбранной жильцами цветовой гаммой интерьера, ни казенный комплект бытовой техники и кухонной мебели новым владельцам даром не нужны. Просто потому, что все люди разные, а фантазия у окологосударственных строителей по определению убогая.

Лизинг недвижимости потому и непопулярен в развитых странах, что не защищает инвестиции, сделанные арендатором

У анонсированной цены в 6000 грн. за квадратный метр есть еще одна особенность. Эта стоимость конкурентоспособна только в Киеве. Во всех остальных городах на вторичном рынке полно предложений более дешевого жилья аналогичного класса. А в некоторых местах за ту же цену и вовсе можно найти квартиру на первичном рынке, да еще и повыше классом. Понятно же, что "шеститысячные" квартиры будут строиться не на хороших местах, а где-то на окраинах городов, на участках, которые малоинтересны частным застройщикам.

Идея с лизингом жилья подразумевает, что государство выделит специальному агентству деньги из бюджета на строительство новых домов. Очевидно также, что само агентство ничего строить не будет — этим займутся вполне определенные компании-подрядчики. Уже заявлено, что при строительстве будут использованы "финские технологии", значит, круг застройщиков резко сужается. И не факт, что кандидатов в подрядчики наберется столько, чтобы устроить нормальные тендеры и не переплатить за построенные метры.

Еще одна немаловажная цифра — сколько денег потребуется на программу. По словам Колесникова, уже в 2014 году появится минимум 25 000 квартир. Учитывая, что средняя стоимость квартиры около 300 000 грн., то цена программы навскидку — около 7,5 млрд грн. И эти деньги придется закладывать уже сейчас в бюджет 2013 года, поскольку строителям необходимо начать платить в марте-апреле, чтобы первые квартиры появились через полгода-год. Много этих денег или мало? Очень много. Для сравнения: в нынешнем году по разрекламированной программе "ипотека под 3%" было выдано около 500 кредитов на сумму примерно в сто раз меньше, чем упомянутые 7,5 млрд грн.

При этом, казалось бы, выгодная на первый взгляд "трехпроцентная ипотека" так и не стала локомотивом ни для решения жилищной проблемы, ни для вывода строительного бизнеса из затяжного кризиса. Причина все та же — небольшой выбор объектов, под покупку которых можно брать кредит. К тому же аккредитованные по действующей программе застройщики стремятся сбыть в первую очередь низколиквидное жилье — по принципу "дареному коню в зубы не смотрят". Но в том-то и дело, что конь — отнюдь не дареный. Даже получая ипотечный заем под низкий процент, покупатель платит за жилье вполне рыночную цену.

Не вижу смысла фантазировать о том, что будет дальше с программой, позволяющей выкупать квартиру через 15 лет при лизинговом платеже примерно 2000 грн. в месяц.

Но стоит задуматься, например, хотя бы об одной молодой бездетной семье, которая была бы счастлива уже летом 2013 года въехать в новую квартиру, получив ее в недорогой лизинг. Но вот через 6–8 лет в семье уже двое детей, и надо бы переехать в более просторную квартиру. Но на руках по-прежнему недовыкупленное и находящееся в собственности государства арендованное жилье. А за прошедшие 6–8 лет цены на жилье подросли, и при расторжении договора семье светит лишь призрачная перспектива получить хотя бы часть уплаченных по лизингу денег. И семье придется решать квартирный вопрос с самого начала. Кстати, при покупке в кредит такая семья продала бы старую квартиру по новой рыночной цене, вернула банку остаток кредита, а потом использовала бы оставшиеся на руках деньги для первого взноса при покупке большего жилья.

Лизинг недвижимости потому и непопулярен в развитых странах, что не защищает инвестиции, сделанные арендатором. И если в правительстве мечтают осчастливить народ квартирным ответом, пора бы им задуматься над доступным кредитом, а не над хитрыми схемами пристраивания бюджетных денег.

Александр Крамаренко, главный редактор персонального делового журнала "Деньги.ua"