Почему украинским застройщикам грозит повторение кризиса-2009

"Полторы квартиры по цене одной", — шутит, показывая прайс, Алексей, менеджер отдела продаж одной из строительных компаний Киева. Ни один из столичных застройщиков таким рекламным слоганом воспользоваться не рискнул, но факт остается фактом: в долларах по сравнению с январем 2014-го новостройки в столице подешевели в среднем на треть. Однокомнатную квартиру в спальном районе, которая в начале года стоила более $60 тыс., сейчас можно найти за $40 тыс.

Правда, и при таких ценах недвижимость покупают не слишком охотно. В августе, по данным компании SV Development, в киевских новостройках купили лишь 621 квартиру — это самый низкий показатель за последние три года.

Напрасные надежды

Еще в начале лета застройщики говорили о будущем с оптимизмом: население активно изымало депозиты, причем немалая часть этих средств вкладывалась в недвижимость. Это совпало с началом падения номинированных в валюте цен — после того как курс гривны начал затяжное пике, большинство застройщиков зафиксировали стоимость квартир в национальной валюте.

Как результат — продажи квартир в новостройках показали положительную динамику: если в марте, по данным ARPA Real Estate, в столице было реализовано около 400 объектов, то в мае — 680, а в июле — 870. До показателей лета прошлого года этот результат не дотянул — в июле 2013 года в Киеве было реализовано более 2 тыс. объектов. Но по крайней мере превысил продажи 2011 года, когда строительный рынок столицы шел на поправку после кризиса.

Застройщики все лето жили надеждами. "Думали, что начнут сажать коррупционеров, что станет меньше взяток и бюрократии", — рассказывает владелец небольшой строительной компании. Ожидания оказались напрасными — по мнению большинства строителей, с бюрократией и разрешениями ни в Киеве, ни в области ничего не изменилось. По-крайней мере, к лучшему. "В городе летом 3,5 тысячи готовых свидетельств о праве собственности специально не выдавались — чиновники ждали взяток, — говорит Фокусу еще один строитель. — Ну сменился руководитель, а подчиненные все те же".

Не оправдались надежды и на всплеск спроса со стороны беженцев из Крыма и с востока. С одной стороны, жильем они действительно интересовались. К примеру, по данным Украинской строительной компании, в июне посещаемость сайта комплекса "Грюнвальд" жителями десяти крупнейших городов Донецкой области выросла более чем вдвое — с 480 до почти 1 тыс. заходов. А президент "Киевгорстроя" Игорь Кушнир и вовсе заявил, что 40% продаж холдинга сейчас приходится на жителей Крыма и юго-восточных регионов страны.

Правда, при этом Кушнир уточнил, что, возможно, дело вовсе не в беженцах: "Человек может быть родом из Донецка, но жить в Киеве лет 10 и только сегодня купить квартиру". А с тем же "Грюнвальдом" дальше просмотров дело не пошло. По словам предправления Украинской строительной компании Олега Мороза, в июле на долю выходцев из Донецкой и Луганской областей пришлось всего 5% продаж, в августе — не более 10%. Примерно такие же данные называет и коммерческий директор компании "НЕСТ" Константин Браво, по словам которого, на выходцев с юго-востока и Крымского полуострова приходится не более 5–10% продаж.

Большинство вынужденных переселенцев не располагают финансовыми ресурсами и рассчитывают на скорейшее возвращение домой. "Тех, кто покупает жилье, преимущественно интересуют объекты дешевле $50 тысяч и желательно с ремонтом, так как есть необходимость в быстром заселении", — объясняет невысокий спрос на первичку управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов. Все это привело к падению продаж: в августе они сократились сразу на 20%, примерно до уровня апреля-мая.

Рынок падения

Падение выглядит парадоксальным на фоне рекордного снижения цен. По данным SV Development, с начала нынешнего года средняя стоимость жилья в столичных новостройках снизилась с $1710 за кв. м в январе до $1135 в начале сентября. Традиционно самыми низкими цены были в Деснянском и Дарницком районах Киева. За восемь месяцев стоимость квартир там упала с $1370 за квадрат до $914 и $932 соответственно. Это далеко не предел: на окраинах столицы и в ближайших пригородах (Софиевской и Петропавловской Борщаговке или в Вишневом) сейчас можно найти жилье в новостройках и по $750–800 за квадратный метр. А в таких городах-спутниках, как Ирпень или Буча, квартиры в многоэтажках и вовсе предлагают по $500–600 за кв. м.

Несмотря на снижение стоимости до уровня, о котором еще пару лет назад покупатели и не мечтали, очередей в отделах продаж нет, база предложения жилья продолжает расти. Сейчас, по данным ARPA Real Estate, в Киеве на продажу выставлено около 40 тыс. квартир, больше половины из них — в новостройках. Причем если на вторичном рынке предложение постепенно сокращается (владельцы снимают объекты из-за низких, на их взгляд, цен), то предложение от застройщиков, напротив, растет.

Дисбаланс спроса и предложения будет только усугубляться крупнейшим за всю историю Украины спадом в экономике. А это, в свою очередь, неминуемо приведет к кризису в строительной отрасли. Сами застройщики стараются избегать разговоров на эту тему, хотя и признают, что концентрируются в основном на проектировании новых объектов, не начиная новые стройки. "Компании стремятся завершить те дома, квартиры в которых они начали продавать, — констатирует Михаил Артюхов. — Работы на объектах, где продажи не начаты, просто сворачивают".

В неофициальных беседах застройщики соглашаются, что продажи будут падать до самого конца года. "Им просто некуда расти, — говорит Фокусу один из застройщиков. — Резервы в виде депозитов и отложенных на черный день средств исчерпаны, потребительские настроения упали до уровня 2009-го, так что единственными покупателями будут те, кто что-то продал". Многое зависит и от событий на востоке — по словам президента Союза специалистов по недвижимости Александра Рубанова, в случае продолжения войны продажи вообще "будут стремиться к нулю".

Но и без этого падение продаж сильно ударит по отрасли. Первыми пострадают компании, строящие жилье исключительно за счет привлечения новых покупателей. Даже плавное сокращение продаж приведет к замедлению темпов строительства. А это вызовет недовольство инвесторов, падение интереса к проекту и, как следствие, остановку работ.

Не меньшие проблемы ожидают и застройщиков, возводящих объекты исключительно за заемные средства. "Большинство из них брали кредиты в долларах, а теперь не могут их вернуть", — говорит Михаил Артюхов. В зоне риска и компании, активно предлагавшие клиентам рассрочку на 1–3 года при условии внесения 30–50% стоимости объекта. В последнее время спрос на подобную схему приобретения недвижимости в Киеве зашкаливал, но в ближайшем будущем количество покупателей, которые не смогут погашать долги по договорам рассрочки, будет расти как на дрожжах. В следующем году все это может привести к повторению ситуации 2009-го, когда продажи нового жилья в январе-феврале сократились до 55–65 квартир, выйдя на максимальную (за год) отметку в 180 объектов только в сентябре.