Правила съема. Как изменились цены на аренду квартир в Киеве

Когда весной 2014 года Крым оккупировали "зеленые человечки", а в Донецк въехали полчища пророссийских боевиков, арендовать квартиру в Киеве стало непросто. Из-за растущего спроса и девальвации гривны владельцы жилья повышали стоимость аренды. Теперь ситуация стабилизировалась — опрошенные квартиросъемщики находят подходящее жилье без особых усилий. Фокус выяснил, что сейчас происходит на столичном рынке долгосрочной аренды.

В гривне дешевле

"В 2014 году из-за внутренней миграции населения ажиотажный спрос перегрел рынок аренды, и многие арендодатели неоправданно завысили цены. Но в течение года ситуация выровнялась — ажиотаж утих, и цены снизились", — отмечает управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов. По наблюдениям руководителя департамента аренды АН Valion Ольги Перковской, весной 2014 года аренда квартир всех сегментов, кроме премиального (дороже $1,5 тыс.), подорожала на 35–40%, а в апреле-мае 2016-го цены упали на 30–35% из-за снижения спроса и роста тарифов на коммунальные услуги. Так как в апреле-июне 2016-го на валютном рынке сохранялась стабильность, влияние курсовых колебаний было минимальным.

Аренда жилья в Киеве сейчас может обойтись от 3–3,5 тыс. грн в месяц. Но рассчитывать за такие деньги на комфорт и удобное расположение вряд ли стоит. Например, за 3,5 тыс. грн на Харьковском шоссе сдается однокомнатная квартира с советской мебелью, застекленным балконом, холодильником, но без стиральной машины. За аналогичное жилье на Борщаговке, но со стиральной машиной-автоматом просят 3,3 тыс. грн. А за 3 тыс. грн готовы сдать квартиру без мебели в панельном доме на Троещине. В спальных районах возле метро за месяц проживания в меблированной однокомнатной берут от 4–5 тыс. грн. За такие деньги можно подыскать квартиру с относительно новой мебелью или после ремонта. Имея возможность выделять на аренду около 5–6 тыс. грн в месяц, уже можно присматривать двухкомнатные квартиры.

Стоимость аренды собственники жилья теперь указывают в гривне. "На фоне активного колебания курсов как арендодатели, так и арендаторы не могли понять, сколько в новых условиях должно стоить жилье. Следствием этой "лихорадки" стала привязка в 90% случаев цен на аренду жилья к гривне, а не к доллару, за исключением разве что дорогой недвижимости", — рассказывает руководитель портала по недвижимости 100realty.ua Захар Федорак.

До конца года резких изменений в ценовой политике не ожидается. "Арендные ставки будут постепенно повышаться до конца 2016-го на 10–15%, — считает председатель правления Союза консультантов по недвижимости Иван Кудояр. — Ведь арендодатели пытаются поднимать стоимость аренды, арендаторы хоть и упираются, но к концу срока действия договора аренды все-таки соглашаются на повышение".

Добро пожаловать

"Сдам любому составу жильцов", — пишет в объявлении владелец двухкомнатной квартиры в спальном районе, где в гостиной красуется советская мебель, а стену прикрывает узорчатый аляповатый ковер из той же эпохи. Возможно, еще пару лет назад в рекламе своей недвижимости он делал приписку "сдам жильцам без детей и животных". Как разъяснили опрошенные Фокусом эксперты, теперь, когда предложение на рынке аренды в столице начало превышать спрос, в качестве арендаторов уже начали рассматривать тех, кому раньше часто отказывали.

По информации Ольги Перковской из АН Valion, самыми желанными арендаторами традиционно являются одинокие люди от 27-30 до 50 лет, славяне без донецкой или луганской прописки или иностранцы из Европы и Америки, а также семейные пары без детей и животных. Менее привлекательные для хозяев — группы арендаторов свыше 3–4 человек (студентов, коллег по работе, друзей, знакомых) и семьи с маленькими детьми или животными. Впрочем, сейчас, по словам Перковской, арендодатели более лояльно относятся к потенциальным жильцам с донецкой и луганской пропиской или к семьям с малышами и четвероногими питомцами.

Закономерно, что в условиях экономического кризиса наиболее популярным среди арендаторов становится жилье экономкласса — то есть минимум квадратных метров и удобств, которое позволяет зацепиться в столице. По данным портала Address.ua, наивысшим спросом на рынке аренды пользуются однокомнатные квартиры, в то время как в структуре предложения лидируют двухкомнатные. Причем с января по май 2016 года на Address.ua зафиксировали снижение доли однокомнатных в структуре предложения аренды с 26% до 22,4% (на 3,6%). За этот же период доля тех, кто подыскивал аренду однокомнатной, возросла с 49,6% до 53,9%. Среди однокомнатных наибольшим спросом пользуются квартиры со стоимостью аренды до 5 тыс. грн в месяц, среди двухкомнатных — до 8 тыс. грн и трехкомнатных — до 12 тыс. грн.

3,5 тыс. грн, по данным аналитической службы ARPA Real Estate, сейчас стоят однокомнатные квартиры экономкласса, за двухкомнатные этой же категории просят 6,5 тыс. грн, за трехкомнатные — 9 тыс. грн

Владельцам квартир уже не стоит рассчитывать на сдачу своей недвижимости в течение нескольких дней после публикации объявления, как это бывало в периоды дефицита арендного жилья в столице. "В элитном сегменте предложение существенно превышает спрос, и срок экспозиции квартиры может достигать полугода. Бюджетное жилье при условии адекватного ценообразования сдается за несколько недель", — говорит Захар Федорак. Как рассказали Фокусу в АН "Благовест", при заключении сделок аренды вполне можно сторговать 10–15%. Но работает правило: чем доступнее аренда, тем меньше скидка для арендатора. Более того, в ценовом сегменте дешевле 5 тыс. грн торг практически отсутствует, а специалисты АН "Благовест" рекомендуют не откладывать решение об аренде, поскольку такие предложения быстро уходят.

Эффект тарифов

"В конце прошлого года арендодатель по моей просьбе установил бойлер для подогрева воды (цена 2–6 тыс. грн). Он себя уже окупил. Расходы на электроэнергию выросли незначительно, а экономия за счет оплаты горячей воды оказалась довольно заметной", — рассказал арендатор однокомнатной квартиры в Киеве. И хотя в 2016 году стоимость аренды пока не изменялась, собеседник Фокуса опасается, что ближе к отопительному сезону, когда владельцу жилья придут новые платежки, избежать разговора о повышении вряд ли удастся. Ведь согласно договоренностям с собственником платежи за газ, отопление и обслуживание придомовой территории включены в стоимость аренды, и только электроэнергия, холодная и горячая вода отдельно оплачиваются по счетчикам.

С другой стороны, собственники жилья жалуются, что из-за повышения тарифов квартиросъемщики сами инициируют пересмотр договоренностей и настаивают на снижении стоимости аренды. "Арендаторы квартир экономсегмента наиболее чувствительны к повышению тарифов. Если стоимость коммунальных платежей для них в среднем составляла 300–500 грн, а это около 10% стоимости аренды, то повышение тарифов привело к увеличению их расходов приблизительно на 5%", — говорит Михаил Артюхов из ARPA Real Estate. Арендаторам вряд ли стоит рассчитывать на сопоставимое снижение стоимости аренды. Как отмечает Захар Федорак из 100realty.ua, арендаторы смогут не столько сбить цену аренды, сколько добиться от владельца вложения средств в снижение потребления энергоресурсов. По прогнозам Артюхова, арендодатели все чаще будут менять техническое оснащение помещений, переходить с газа на электричество, проводить аудит энергоэффективности и т.п. в связи с тем, что арендаторы станут требовать включения коммунальных платежей в стоимость аренды, что уже является распространенной практикой на европейском рынке.

8,2 тыс. грн, по данным Госстата, составляет средняя зарплата штатного работника в Киеве. Столько же хозяева просят за аренду двухкомнатной в "сталинке" в трех минутах ходьбы от метро "Лукьяновская". За половину этой суммы предлагают снять однокомнатную на Троещине с хорошим ремонтом

Аренда в тени

Как отмечают специалисты по недвижимости, сегодня специально для последующей сдачи в аренду недвижимость практически не покупают. Но, учитывая снижение долларовых цен на жилье, в квадратные метры часто вкладывают свободные средства. А чтобы квартира не простаивала, ее предпочитают сдавать. При этом официальные договоры аренды, особенно в сегменте недорогих квартир, заключаются крайне редко. "До 95% всей аренды находится в тени. Собственники таким образом пытаются экономить", — отмечает управляющий партнер компании Kiev Standard Олег Перегинец. По его словам, только владельцы дорогих квартир и иностранные арендаторы настаивают на закреплении арендных отношений договором.

Несмотря на то, что арендный бизнес сейчас не в моде, опрошенные Фокусом эксперты назвали несколько вариантов наиболее перспективного доходного жилья. "Центр Киева в окрестностях посольств и исторических памятников остается наиболее привлекательным для приобретения квартир для последующей сдачи в аренду. Так как именно иностранцы — сотрудники посольств и представительств крупных международных фирм являются основными долгосрочными арендаторами квартир в центре столицы", — говорит Перегинец. В расчете на украинских массовых арендаторов лучше покупать малометражные однокомнатные.

• Читайте также: Глобальное утепление. Как уменьшить счета за коммунальные услуги

Михаил Артюхов обращает внимание на новый сегмент небольших доходных апартаментов, который уже проявил себя как достаточно конкурентный на рынке аренды в эконом- и эконом-минус сегментах. В новостройках такого формата предлагаются квартиры общей площадью от 18 кв. м. По расчетам Артюхова, вложив в такое жилье около $20 тыс., можно рассчитывать на доходность в 10,8% годовых.