Экономика

Со скелетом в шкафу. Почему ФГВФЛ не удается продать крупнейшие активы лопнувших банков

Судьба ТРЦ "Республика" — одного из крупнейших долгостроев страны, стала отражением ситуации с продажей активов прогоревших банков. Почему Фонду гарантирования вкладов физлиц пока не удается реализовать наиболее масштабные объекты, разбирался Фокус

Дороговато будет

В мае 2017 года "Республику" продавали за 2,5 млрд грн. На последних торгах ТРЦ оценили в 1,1 млрд грн. Однако покупателей не нашлось. Некоторые участники рынка усматривают причину неудач в заявленной цене. "ТРЦ "Республика" уже неоднократно выставляли на продажу, но рынок не посчитал установленную цену подходящей", — комментирует ситуацию Алексей Соболев, исполняющий обязанности директора государственного предприятия "ProZorro.Продажи" (онлайн-площадка, где продаются активы лопнувших банков и другое имущество). По его мнению, вопрос о снижении цены лежит в сфере компетенции ФГВФЛ и НБУ.

Стройка века. Объект готов на 98% и на 75% сдан в аренду. Арендаторы якобы с 2014 года перезаключают договоры и ожидают ввода ТРЦ в эксплуатацию

Как объяснили Фокусу в ФГВФЛ, после признания последних торгов несостоявшимися фонд направил в НБУ письмо с вопросом о дальнейшей стратегии продажи актива и получил в ответ обтекаемое предложение действовать в рамках внутренних процедур. Тогда в ФГВФЛ решили реализовать права требования по кредитам под залог ТРЦ "Республика" на голландском аукционе в системе "ProZorro.Продажи" с возможностью максимального снижения цены в ходе торгов со 100% до 20% балансовой стоимости.

"Такой формат аукциона, который с начала 2018-го используется фондом для продажи всех прав требований по кредитам, призван создать дополнительную конкуренцию и ажиотаж вокруг актива", — аргументировали свое решение в ФГВФЛ. Однако чтобы убедиться в правильности выбранного подхода, ФГВФЛ нужно предварительно получить одобрение от НБУ. Соответствующее решение фонд направил на согласование регулятору еще в июле. Кроме этого, ФГВФЛ предложил взять ТРЦ на баланс либо определить другую стратегию управления или продажи этого актива. Обращение фонда пока остается без ответа.

"Залоговое имущество — ТРЦ "Республика" входит в очередную зиму, — обеспокоены в ФГВФЛ. — Для такого объекта это очень чувствительный период, ведь из-за отсутствия реального владельца он не содержится должным образом и не отапливается несколько лет". То есть в случае дальнейшего промедления с продажей качество недвижимости будет и далее ухудшаться, а ее стоимость в очередной раз снизится. В ближайшее время ФГВФЛ собирается продолжать бомбить НБУ письмами.

Одним словом, будущее заброшенной "Республики" пока в подвешенном состоянии. По информации операторов рынка недвижимости, объект готов на 98% и на 75% сдан в аренду. Арендаторы якобы с 2014 года перезаключают договоры и ожидают ввода ТРЦ в эксплуатацию. Для них в конце 2017-го даже было забрезжил свет в конце тоннеля — СМИ облетело сообщение, что невезучий ТРЦ сдадут в эксплуатацию в 2018 году и у него скоро появится новый собственник. Однако этого не произошло.

По информации Фокуса, объектом сейчас живо интересуется известный киевский застройщик Вагиф Алиев. Летом 2017-го он заявлял о намерении начать строительство нового масштабного ТРЦ "Южный" вблизи от недостроенной "Республики". Встал вопрос о неизбежной конкуренции соседствующих гигантов. Возможно, для решения этой проблемы как раз и может потребоваться контроль над обоими проектами.

Проблемный стадион. "Черноморец" в Одессе выставили на продажу в мае 2018 года за $40,3 млн

Игра на понижение в ходе голландского аукциона, по всей видимости, находится в интересах потенциального покупателя ТРЦ "Республика". Приобретение за несколько сотен миллионов гривен недостроя, заявленный объем инвестиций в который составлял $350 млн, выглядит весьма удачным приобретением. Однако сложности для потенциального покупателя заключаются в том, что формально предметом продажи выступает не сам ТРЦ, а право требования по кредиту, по которому объект выступал залогом. То есть в случае покупки новому собственнику придется решать вопросы с должником и кредитором. Без обширных связей среди украинского истеблишмента это проблематично. А у Вагифа Алиева такие связи есть. Кроме того, Алиева с Фирташем связывает ряд совместных проектов — "Мандарин плаза" и бизнес-центр "Парус".

Непродающиеся

ТРЦ "Республика" — далеко не единственный масштабный объект, который ФГВФЛ не может реализовать и таким образом хоть частично компенсировать расходы государства на финансирование выплат вкладчикам лопнувших банков.

Владимир Пищида, адвокат компании Investment Service Ukraine, среди привлекательных объектов выделяет бывший главный офис Фортуна-Банка стоимостью около $13,1 млн. Это расположенное в престижном районе столицы здание площадью 4 тыс. кв. м выставили на продажу в начале нынешнего года, но торги не состоялись. По мнению Владимира Пищиды, причиной их срыва стала цена, довольно высокая для периода не самой большой активности иностранных инвесторов и низкой покупательной способности украинского бизнеса.

Еще один объект, который выделил Владимир Пищида, — стадион "Черноморец" в Одессе, принадлежащий обанкротившемуся Имексбанку одесского бизнесмена Леонида Климова. Этот лот выставили на продажу в мае 2018 года за $40,3 млн. Торги не состоялись опять же в связи с отсутствием покупателей.

Как отметила на недавней пресс-конференции Светлана Рекрут, заместитель директора-распорядителя ФГВФЛ, на украинском рынке присутствует буквально пара инвесторов, которые в состоянии купить и обслуживать такой объект. Поэтому в случае со стадионом "Черноморец" для ФГВФЛ крайне важно привлечь иностранного донора. Для этого фонд проводит конкурс среди иностранных консультантов, которые возьмутся продать стадион вместе со всеми сопутствующими активами зарубежному инвестору.

Дорогой бывший. Помещение, которое когда-то было главным офисом Фортуна-Банка, выставили на продажу за $13,1 млн

Проблемы с реализацией активов лопнувших банков связаны не только с отсутствием платежеспособного спроса или несогласованностью между ФГВФЛ и НБУ, как могло показаться исходя из вышеназванных примеров. По мнению старшего юриста компании Aequo Богдана Дмуховского, один из основных факторов, который осложняет реализацию активов, вовсе не относится к компетенции НБУ и ФГВФЛ, так как связан с несовершенством судебной системы Украины.

"Должники годами могут вести судебные процессы, часто используя незаконные действия для принятия решений в их пользу и таким образом препятствуя взысканию залогов, — рассказывает Дмуховский. — Особенно этот фактор влияет на решения иностранных инвесторов, которые закладывают в ценовые предложения повышенную маржу на риск либо вовсе отказываются участвовать в торгах".

Как отмечает Елена Волянская, адвокат, советник юридической группы LCF, самым распространенным способом усложнить реализацию актива стало применение судом по заявлению недобросовестного должника разного рода обеспечительных мер. В их числе — запрет осуществлять любые действия по проведению и оформлению торгов, запрет проводить оплату за реализованный актив, запрет регистрации недвижимости и т. п. Зная о таких судебных перспективах, мало кто решится покупать у ФГВФЛ активы со "скелетом в шкафу" без существенного дисконта.

Справедливости ради стоит отметить, что, несмотря на описанные выше сложности, через систему "ProZorro.Продажи" активы обанкротившихся банков все-таки продаются. По состоянию на 1 октября 2018 года в системе прошло 182 тыс. аукционов от ФГВФЛ на сумму 9,7 млрд грн. То, что только за последние 12 месяцев аукционы принесли около 7 млрд грн, Алексей Соболев считает очень хорошим результатом.

В числе крупнейших успешных аукционов по лотам ФГВФЛ можно привести в пример продажу пулов обязательств по кредитам Дельта Банка за 328 млн грн и 241 млн грн, голландский аукцион, на котором реализовали пакет займов нескольких банков за 191 млн грн и др.

По информации Фокуса, ТРЦ "Республика" сейчас живо интересуется известный киевский застройщик Вагиф Алиев

Впрочем, значительная часть проданных индивидуальных лотов на площадке отнюдь не поражает масштабом. "Ликвидация предусматривает реализацию всего имущества банкрота, и в ликвидационную массу попадают не только привычные активы (кредиты, недвижимость и т. п. — Фокус), — говорит Владимир Пищида. — Поэтому на "ProZorro.Продажи" встречаются довольно необычные лоты — например, дизельный генератор, фасадная часть кабинета, вентилятор, австралийская серебряная памятная монета "Год обезьяны" весом в килограмм, офисная мебель и даже канцелярские принадлежности". Вполне возможно, продать экзотическую памятную монету, золотые украшения, иконы или мебель куда проще, чем реализовать ТРЦ "Республика" или стадион "Черноморец".

Смешать и обнулить

Осенью этого года в продаже активов прогоревших банков наметились новые веяния. Как отметила на недавней пресс-конференции Светлана Рекрут из ФГВФЛ, индивидуальные продажи отдельных активов обанкротившихся финучреждений в фонде практически закончились. Начинается стадия пакетных продаж.

В ФГВФЛ уже сформировали порядка 40 пулов номинальной стоимостью около 1,5 млрд грн, которые будут продаваться на площадке "ProZorro.Продажи". Их цена стартует на уровне 20% от номинала и в случае отсутствия покупателей в ходе торгов будет падать на 80%. То есть до 4% от номинальной стоимости в 1,5 млрд грн. В такие пулы попали только те активы, которые не удалось продать через ProZorro с дисконтом до 80%. То есть все, что не продалось на индивидуальных торгах.

По информации Алексея Соболева, 12 октября состоится голландский аукцион по продаже пула, в который вошли права требования по 126 кредитам и девяти позициям дебиторской задолженности на общую суму около 1 млрд грн. Включенные в состав лота активы находятся на балансе девяти неплатежеспособных банков, в залоге у которых есть недвижимость, имущественные права и оборудование, в том числе автосалон и СТО в Черновицкой области и АЗС в Полтавской области.

"Ожидается, что продажа кредитов, объединенных в пулы, по голландской модели будет интереснее для потенциального покупателя по сравнению с продажей тех же кредитов отдельными лотами либо по английской модели, — предполагает старший юрист Aequo Богдан Дмуховский. — Как показал опыт прошлых продаж, оценка кредитов, выставленных на продажу по английской модели, не оправдала ожидания рынка, а их минимальная стоимость превышала ценовые предложения всех участников".

Инфографика: Леонид Лукашенко

По мнению юриста АФ Pragnum Игоря Бенько, результативность нового этапа аукционов будет зависеть от того, на какие ценовые предложения участников согласится ФГВФЛ. "Реальная стоимость требований по кредитным договорам значительно ниже заявленных фондом и НБУ, а процесс возвращения активов ликвидируемых банков достаточно длительный и затратный, — уточняет Бенько. — Чего только стоят расходы по уплате судебного сбора, который покупателю придется выплатить из собственного кармана". Поэтому нельзя исключать, что в силу названных факторов очередные торги снова не состоятся.

По словам Богдана Дмуховского, продажа кредитов отдельными лотами не интересует опытных международных покупателей, которые рассматривают сделки с более высокой стоимостью — от нескольких десятков миллионов долларов. Ради таких иностранных покупателей на следующем этапе нераспроданные на внутреннем рынке пулы будут вновь укрупняться и понижаться в цене до 0,8% балансовой стоимости с перспективой снижения стоимости в ходе продажи еще на 80%.

"Замысел заключается в том, чтобы привлечь на украинский рынок NPL (неработающих активов. — Фокус) международных игроков за счет площадок, которые уже продавали большие кредиты на глобальном рынке, — комментирует намеченную стратегию Алексей Соболев. — Насколько верны эти расчеты, покажут аукционы. Но уже точно понятно, что избранная голландская модель стала стандартом рынка".

На первый взгляд может показаться, что ФГВФЛ в чьих-либо интересах сознательно распродает активы лопнувших банков за бесценок. Однако, как утверждает руководство фонда, за прошедшие три года, в течение которых продолжается ликвидация многих обанкротившихся после 2013 года банков, попытки продать эти активы по лучшей цене или взыскать у должников залоги по ним не увенчались успехом.

Читайте также: Почти Эльдорадо. Почему Украина не стала мировым центром притяжения инвестиций

Во многом это объясняется тем, что обанкротившиеся финучреждения широко задействовали схемы завышения стоимости залогов, использовали в качестве фейкового обеспечения кредитов мусорные акции и т. п. При этом после банкротства банков львиная доля корпоративных заемщиков, как правило, лиц, связанных с бывшими собственниками финучреждений, попросту перестала погашать свои обязательства.

Одним словом, расчищать свалку неликвидов, которая осталась в наследство от банков-банкротов, предстоит еще не один год. Пусть даже и ценой практического обнуления их первоначальной стоимости.