Не гривней единой. Как изменились требования украинцев к новому жилью

2019-06-02 12:00:00

4930 28
Не гривней единой. Как изменились требования украинцев к новому жилью

Фото: Getty Images

Застройщики уверяют: приобретая жилую недвижимость, покупатели перестали ориентироваться исключительно на цену. Требования украинцев к жилью растут, Фокус называет 9 важных критериев при покупке квартиры, на которые стали ориентироваться будущие новоселы

В прошлом году в Украине ввели в эксплуатацию около 8,7 млн кв. м жилья, это почти 103 тыс. новых квартир. Из всего объема на долю столицы пришлось 14%. Не все жилье сразу нашло хозяев: по экспертным оценкам, количество сделок на первичном рынке Киева за прошлый год составило около 15 тыс. квартир. Ситуация заставила застройщиков задуматься о дополнительных механизмах привлечения покупателей. "При выборе квартиры покупатели все больше обращают внимание на надежность застройщика, удобство инфраструктуры рядом с ЖК и транспортную развязку", — поясняет Анна Лаевская, коммерческий директор корпорации "Интергал-Буд". Она отмечает, что за последние три-пять лет покупатели стали куда более требовательными, поскольку на рынке "первички" предложение превышает спрос, и "мяч" на стороне покупателя.

Усредненный фаворит потенциального инвестора выглядит так: современный ЖК с хорошей придомовой инфраструктурой в районе с удобным транспортом, красиво оформленный и с гибкими условиями оплаты. Последний фактор обусловлен ростом цен на недвижимость в последние годы. "Все более значимую роль стали играть гибкие условия оплаты: рассрочки на три года и более, рассрочки с фиксацией цены в гривне, скидки на первый взнос", — объясняет Бронислав Чумак, бренд-менеджер DIM Group.

Следующее, на что обращают внимание покупатели, — репутация застройщика. "Большая часть квартир продается до введения дома в эксплуатацию, поэтому нужны гарантии, что их жилье достроят", — говорит он. То, что репутация застройщика становится все более важным конкурентным преимуществом, подтверждает и Анна Попруга, представитель KAN Development. "После массовых переносов сроков ввода в эксплуатацию жилья покупатели стали тщательно выбирать девелоперов и анализировать их предыдущие объекты на предмет своевременной сдачи. Каждый месяц просрочки — это дополнительные затраты и нервы клиентов", — говорит Попруга.

А Глеб Шемовнев, представитель строительной корпорации "Укрбуд", уверен, что расположение жилкомплекса — один из главных факторов при принятии решения о покупке.

Тепло и недорого

Новострои изначально энергоэффективнее старых домов за счет более современных технологий, материалов строительства и утепления фасада, меньших потерь в теплосетях. Но в последнее время этого становится мало. Рост тарифов перевел коммунальные платежи в одну из основных статей расходов украинских семей. Поэтому энергоэффективность новых домов стала одним из наиболее часто задаваемых застройщикам вопросов. Потенциальные покупатели хорошо разбираются в разнице между газоблоком и кирпичом, пенополистиролом и минеральной ватой, домовой котельной и индивидуальным котлом. Застройщики утверждают: значимость таких нюансов ранее была невелика. Но сейчас лучшие показатели энергоэффективности могут стать определяющими при выборе между комплексами одной ценовой категории.

Существует семь категорий энергоэффективности: от А до G. Наименьший уровень энергопотребления имеет класс А. У классов D, E, F и G энергопотребление выше нормативного и увеличивается по возрастающей. Застройщики стремятся к возведению зданий класса А. "Многие девелоперы давно используют энергоэффективные технологии при проектировании и строительстве новых домов, поэтому класс энергоэффективности нового жилья соответствует классам В и А. И это очень хороший результат", — говорит Лаевская. Например, на крышах ЖК "Отрадный" и "Теремки", которые строит компания "Интергал-Буд", предусмотрены газовые котельные, что позволяет снизить счета за отопление на 30% по сравнению с услугами коммунального Теплокоммунэнерго. А в квартирах ЖК "Озерный гай Гатное" устанавливают индивидуальные котлы, это дает возможность жильцам самостоятельно регулировать температуру в квартире.

Если на доме установлены солнечные панели, предусмотрено освещение с датчиками движения, в квартирах стоят индивидуальные счетчики тепла и терморегуляторы на радиаторах — это тоже отражается в лучшую сторону на счетах в квитанциях. К примеру, корпорация "Укрбуд" начала устанавливать в своих новостроях системы "умного" дома. Это набор оборудования и программ, позволяющих выбрать самую экономную систему отопления. Например, комбинируя обогрев при помощи батарей и теплого пола. Кроме того, с помощью смартфона можно подогреть квартиру к приходу хозяев, а в остальное время поддерживать минимальную температуру. "Благодаря использованию подобных систем можно экономить на коммунальных платежах до 40%", — рассказывает Глеб Шемовнев.

Вид из окна

Тенденции последних лет указывают на то, что люди готовы доплачивать за дополнительную и даже избыточную, на первый взгляд, инфраструктуру, чтобы избежать ежедневного дискомфорта. К "обязательным фишкам" относится удобная транспортная инфраструктура: дорожные развязки, метро поблизости, рекреационные зоны, торговая и развлекательная инфраструктура, медицинские учреждения.

Однако в последние годы возросли требования и к внутренней инфраструктуре жилкомплексов. "Требования у разных групп покупателей свои. Семьям с детьми важно наличие детских площадок и садиков. Молодых людей привлекают беговые и велодорожки, людей постарше — пешеходные прогулочные зоны, зоны отдыха, владельцев животных — места выгула и так далее", — говорит Глеб Шемовнев. Чем шире перечень подобных объектов, тем выше шансы застройщика побыстрее распродать квадратные метры. Сейчас девелоперы пытаются реализовать в строящихся ЖК "принцип нулевого километра" — все необходимое в пешей доступности.

Плюс ремонт, минус проблемы

Еще один тренд последних лет — квартиры с готовым ремонтом. К примеру, на данный момент в портфеле "Интергал-Буда" — более 50% квартир с ремонтом "под ключ". По данным аналитиков рынка, такая опция больше всего востребована в сегменте жилья классов комфорт и комфорт+. Основные покупатели подобных квартир — люди, приобретающие жилье для последующей сдачи в аренду. Квартира с отделкой "под ключ" обойдется на 20–25% дороже жилья с "голыми стенами". Самостоятельное проведение отделочных работ будет дороже. Застройщики экономят за счет эффекта масштаба.

Анна Лаевская из "Интергал-Буда" отмечает рост спроса на квартиры с полной отделкой и со стороны покупателей, выбирающих жилье для себя. "Это удобно: чистые подъезды, отсутствие ремонтного шума", — говорит она. А вот в "Укрбуде" верны классическому варианту и продают квартиры преимущественно под чистовую отделку. "Взгляд на организацию комфортного пространства у каждого свой, поэтому даже в рамках одной и той же планировки новоселы видят разное функциональное пространство", — говорит представитель компании.

Цена вопроса

8,7 млн кв.м ввели в эксплуатацию  в прошлом году в Украине

Застройщики аккуратны в прогнозах динамики цен, но указывают на ряд негативных факторов. Рост стоимости строительных работ и цен на материалы в 2018 году, по некоторым оценкам, привел к удорожанию себестоимости строительства на 20–35%.

Привести к росту цен на жилье может и сокращение количества свободных участков. Из-за этого девелоперы вынуждены покупать либо более дорогую землю, либо участки, требующие значительных инвестиций для освоения.

По мнению представителей "Интергал-Буда", еще одна предпосылка роста цен на жилую недвижимость — принятие новых государственных строительных норм, в которых предусмотрено снижение плотности и этажности застройки.

А вот очередной виток политического цикла — выборы президента — никак не сказался на цене первички, хотя отдельные игроки рынка пытались раздуть ажиотаж и подогреть панику. Глеб Шемовнев из "Укрбуда" прогнозирует, что и грядущие парламентские выборы, и связанное с ними переформатирование политических элит страны также никак не отразятся на ценовых трендах на недвижимость. Важнее экономическая ситуация в стране в целом — уровень доходов украинцев и стабильность национальной валюты. Если обойдется без потрясений и себестоимость строительства сохранит прошлогоднюю динамику, можно ожидать лишь небольшой рост средней цены квадратного метра на уровне прошлогоднего — до 10%. А значит, застройщикам придется все больше конкурировать не гривней, а удобствами.

Loading...