Недвижимость коронавирусного периода. Чего ждать от рынка жилья в 2020 году

  • Мария Бабенко
Недвижимость коронавирусного периода. Чего ждать от рынка жилья в 2020 г...

Фото: Getty Images

Символ кризисов в Украине — замороженные стройки. Станет ли их больше после окончания карантина и чего ждать от рынка жилой недвижимости в кризисном 2020 году, рассказывает Фокус

На фоне остановленного метро, закрытых торговых и бизнес-центров одним из немногих очагов активности в украинских городах оказались стройплощадки. За то, чтобы работать во время пандемии, строительным компаниям пришлось повоевать. "После ужесточения карантина в начале апреля в Киеве начались рейды Нацполиции, Нацгвардии и городских служб, которые требовали остановить работу строек как общественных мест и выписывали штрафы", — рассказывает Игорь Райков, директор по производству компании SAGA Development. 

Для решения вопроса, по его словам, предприниматели обратились к Конфедерации строителей, которая направила в Кабмин просьбу уточнить правила работы стройиндустрии в условиях карантина. В итоге отрасли разрешили работать в штатном режиме с использованием мер безопасности. Но на этом проблемы не закончились. Одна из них — доставка строителей к месту работы из-за остановки общественного транспорта. Застройщикам пришлось самостоятельно налаживать подвоз и развоз строителей, что наряду с покупкой дезинфицирующих средств и масок потребовало около 200 тыс. грн дополнительных расходов в месяц для каждой стройплощадки.

Третьей проблемой стала невозможность ввезти в Украину заказанные и уже оплаченные товары из отдельных частей Европы — Германии и особенно Северной Италии, где все заводы и склады длительное время стояли опечатанными. Речь идет о специфических материалах: клинкерной плитке, фальце для кровли, керамограните и алюминиевых панелях. С ослаблением карантинных ограничений ситуация выровнялась, и с начала июня все материалы поставляются в срок. 

Рынок без покупателей

По масштабам последствий технические сложности, связанные с карантинными ограничениями, вряд ли сравнятся с резким снижением спроса на квартиры. В разгар карантина жилье в новостройках практически перестали покупать. По оценкам промышленно-строительной группы "Ковальская", в этот период большинство застройщиков зафиксировали падение спроса на жилье на 40–80%. Например, в SAGA Development, по словам Владимира Даниленко, коммерческого директора компании, в марте количество сделок составило 85% от уровня февраля, а в апреле этот показатель упал до 60% от докарантинного уровня.

По словам Анжелики Саакян, директора по маркетингу многофункционального ЖК Polaris Home&Plaza, длительный карантин оказал влияние не только на общий уровень продаж, который сократился на 70% в объектах экономкласса и на 15% — в наиболее востребованных проектах. Упал интерес к покупкам и на начальных стадиях строительства. По итогам четырех месяцев 2020 года, количество квартир, приобретаемых на этапе котлована, сократилось на 35%.

Для строительного рынка "карантинный кризис" может закончиться очищением, подобным тому, которое пережил банковский сектор

Падение спроса, по всей видимости, связано с тем, что потенциальные покупатели в ситуации неопределенности предпочитают тратить сбережения на поддержку семьи и своего бизнеса, а не замораживать средства в далеко не самом ликвидном активе. То есть отложенные на покупку жилья деньги многие теперь проедают.

Негативное влияние на покупателей оказали ограничения мобильности из-за рекомендаций оставаться дома и запрет работы отделов продаж на объектах. Жилье — не тот товар, который люди готовы покупать вслепую. Чтобы хоть как-то стимулировать продажи, строительные компании отлаживали онлайн-коммуникации с покупателями, предлагали гибкие условия рассрочек и пробовали играть на курсе валют. По словам Даниленко, многие застройщики, у которых ценообразование в долларе, зафиксировали на своих объектах курс на 8–10% ниже официального, что обусловило снижение средней гривневой цены на 7%. Особую выгоду в такой ситуации извлекают владельцы долларовых сбережений, которые могут продать валюту по рыночному курсу, а квадратные метры оплатить по акционному.

(Инфографика: Оксана Грозная)

Насколько удачными были уловки застройщиков, говорить рано. Но уже со второй половины мая  опрошенные Фокусом эксперты отметили некоторое оживление на рынке. По словам Богдана Серотюка, совладельца и партнера компании InCo home, рост продаж в мае по сравнению с апрелем составил около 45%. В SAGA Development заявляют, что по итогам мая продажи достигли 90–95% от докарантинного уровня и соответствуют показателям аналогичного периода прошлого года.

Отдел продаж компании "Ковальская" в мае и вовсе перевыполнил план на 30%. По ее наблюдениям, покупатели, которые решились в этот период заключить сделку, приобретали квартиры для жизни, а не в инвестиционных целях. По всей видимости, сработал эффект отложенного спроса, действие которого скоро закончится. Ведь кризис в экономике, по самым оптимистичным прогнозам, продлится до четвертого квартала 2020 года, а рынок недвижимости традиционно очень чувствительно реагирует на рецессию в стране.

Стимулом для развития строительной отрасли могла бы стать массовая доступная ипотека не дороже 8–10% годовых. Но, несмотря на снижение учетной ставки НБУ до 6% годовых, банки не торопятся выходить с выгодными предложениями для покупателей жилья. "Без реального удешевления ресурсов, целевой госпрограммы поддержки банков, выдающих ипотеку, и комплексного пересмотра требований к потенциальным заемщикам запустить рынок [ипотечного кредитования] в 2020 году будет проблематично", — считает Ольга Пилипенко, директор по стратегии и развитию ПСГ "Ковальская". В этой компании ожидают, что массовая ипотека под 8–10% станет возможной не ранее 2022 года.

Время долгостроев

Из-за описанного выше букета проблем строить прежними темпами в условиях карантина могли только крупные застройщики с надежной финансовой подушкой. По оценкам Александра Изарова, руководителя проекта RUSANIV RESIDENCE, доля таких компаний на рынке составляет не более 15–17% от объема строящегося жилья. По всей видимости, эти объекты достроят без задержек, чего не скажешь о 50% ЖК, строительство которых, по информации Изварова, полностью или частично стояло на паузе.

По итогам четырех месяцев 2020 года, количество квартир, приобре­таемых на этапе котлована, сократилось на 35%

По оценкам ПСГ "Ковальская", в Киеве и Киевской области во время активной фазы карантина приостановили строительство около 50 жилых комплексов. Из-за вынужденного простоя компаниям пришлось распускать персонал, что приведет к проблемам с возобновлением работы. Как объясняет Серотюк, возобновление стройки после ее прекращения требует колоссальных затрат времени и средств (иногда до 10% от себестоимости строительства). "Эту тенденцию [остановки строительства] мы увидели не только как участник строительного рынка, но и как производитель и поставщик стройматериалов — в апреле спрос на основную продукцию группы (бетон, железобетон и тротуарную плитку) снизился на 15–40% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года", — рассказывает Пилипенко.

В мае, судя по увеличению оборота продаж стройматериалов, столичные застройщики стали постепенно возобновлять работу. Однако проблемы весны 2020 года вряд ли пройдут бесследно для всех. Одним из негативных последствий карантина, очевидно, станет замедление темпов строительства. По прогнозам Изарова, в 2020 году сроки ввода строящегося жилья в эксплуатацию могут увеличиться в среднем на три-шесть месяцев. В более чем 20% объектов сдача сместится на три-четыре месяца, в 25% — на полгода и более, в 20–25% — на 9–12 месяцев и еще в 15% строительство затянется на год и более. "Сегодня существует большой риск появления новых долгостроев. Минимум 60–70 незавершенных объектов (которые финансируются за счет инвесторов или имеют проблемы с законностью строительства) находятся в зоне повышенного риска", — предупреждает Изваров.

Для предотвращения появления долгостроев собеседник Фокуса предлагает Кабмину разработать и внедрить госпрограмму краткосрочного кредитования на один-два года под 3–5% на завершение жилищного строительства. Однако о подобных инициативах для добросовестных застройщиков, столкнувшихся с проблемами, пока ничего не слышно.

Естественный отбор

Задержка ввода жилья в эксплуатацию — не самая серьезная проблема для рынка. По мнению Константина Олейника, руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG, падение доходов большинства граждан, выжидательная позиция потенциальных покупателей и, как следствие, существенное снижение спроса приведут не только к замедлению темпов строительства, но и к банкротству отдельных застройщиков. В результате столицу может "украсить" новое поколение недостроев, а тысячи инвесторов так и не получат своего жилья.

Впрочем, было бы несправедливо списать подобное явление в строительной отрасли только на карантин. Ведь, как напоминает Константин Олейник, еще до начала эпидемии остановилось строительство большинства проектов у таких крупных столичных застройщиков, как "Укр­Буд", "Аркада", Stolitsa, которые совокупно контролируют около 40% рынка. А введение карантина только усилило эту негативную тенденцию.

Проблемные стройки — от вышеназванных недавних прецедентов до известных строительных пирамид минувших лет, таких как "Элита-Центр" и "Уко Групп" скандального застройщика Анатолия Войцеховского, — учат покупателей обращать внимание на репутацию застройщиков. Соответственно, спрос перераспределяется в сторону проверенных компаний, которые уже пережили не один кризис и ввели в эксплуатацию десятки масштабных объектов. 

Пустые дома. Столицу может "украсить" новое поколение недостроев, а тысячи инвесторов так и не получат своего жилья (фото: Getty Images)

Саакян не исключает, что до конца 2020 года с рынка уйдут до трети компаний, которые на данный момент строят до 25% всех объектов. "Сложившаяся ситуация выступает стресс-тестом для отрасли, очищающим рынок от ненадежных компаний с низким запасом прочности и высокорисковой моделью бизнеса", — обобщает Богдан Серотюк. То есть для строительного рынка "карантинный кризис" может закончиться очищением, подобным тому, которое банковский сектор пережил в 2014–2015 годах. Однако инвестиции в недвижимость не застрахованы, в отличие от банковских вкладов до 200 тыс. грн, которые в случае банкротств финучреждений компенсирует Фонд гарантирования вкладов физлиц. Поэтому при таком сценарии потери инвесторов будут неизбежны. 

Из-за отсева игроков, главным конкурентным преимуществом которых выступала дешевизна жилья, уже сейчас создается впечатление о подорожании столичных новостроек при фактической стабильности цен застройщиков. "Учитывая нетривиальную архитектуру и технологии (панорамное остекление, фасадные системы и т. п.), резерв для снижения цены почти отсутствует. А концентрация в пригороде недорогого жилья (в среднем 14,4 тыс. грн ($540) за кв. м в классах эконом и комфорт) ведет к росту минимального ценового порога в столице", — отмечает Олейник.

Новые веяния

Каким будет посткарантинный рынок недвижимости, прогнозировать сложно. Позиция его операторов выжидательная. По наблюдениям Серотюка, на сегодня застройщики предпочитают достраивать начатое ранее, готовить технические и разрешительные документы, но активно в процесс нового строительства не инвестировать. Поэтому запуск новых проектов состоится уже после прояснения новых тенденций на рынке, для чего придется дождаться завершения карантина и увидеть перспективу выхода из кризиса.

Резкого изменения цен при условии относительной курсовой стабильности до конца 2020 года опрошенные Фокусом эксперты не ожидают. Существующие цены установлены еще в январе 2019 года, и в них был заложен курс в 27–28 UAH/USD. Поэтому пока у застройщиков нет видимых причин менять ценники, мотивируя этот шаг девальвацией гривни. "Но если до конца года вновь произойдет ощутимый скачок курса, застройщики могут столкнуться с увеличением расходов на стройматериалы и зарплаты. Тогда индексация цен в гривне неминуема", — продолжает Пилипенко. 

Таким рубежом Саакян считает курс 29–30 UAH/USD. Но при стабильном валютном рынке средняя стоимость квадратного метра жилья в киевских новостройках в 2020 году будет колебаться возле отметки 25 тыс. грн, или $940. 

"Существует большой риск появления новых долгостроев. Минимум 60–70 незавершенных объектов находятся в зоне повышенного риска" Александр Изаров, руководитель проекта RUSANIV RESIDENCE

Не исключено, что после эпидемии коронавируса каменные джунгли густонаселенных массивов и некогда модные смарт-квартиры, годные исключительно для ночлега, начнут терять привлекательность для потенциальных покупателей жилья. По всей видимости, опыт работы из дома и круглосуточного нахождения всей семьи в четырех стенах для многих изменит представление о комфорте.

"Покупатели будут больше обращать внимание на инфраструктуру, рекреационные зоны и водоемы поблизости, организацию внутреннего пространства квартир, достаточность места для всех членов семьи, наличие общих зон, открытых балконов, террас и эксплуатируемых кровель", — говорит Даниленко.

В подтверждение своего предположения собеседник Фокуса рассказал о существенном смещении спроса в апреле — мае в сторону одного  из проектов компании, расположенного рядом с рекреационной зоной, лесом и озером. Продажи в этом жилом комплексе в период карантина в три раза превысили докризисные показатели. 

"Вероятно, мы станем свидетелями революционного разворота потребительских предпочтений в сторону деурбанизации. Похоже, наступает время усадеб, коттеджей, таунхаусов, вилл и дач", — заключает Роман Белик, совладелец и партнер InCo home. Поэтому нельзя исключать, что застройщикам вскоре вовсе придётся пересматривать свои подходы и нащупывать новые форматы.