Найти жилье. Как изменились этим летом цены на аренду квартир и что с ними будет дальше

По мнению экспертов, сейчас рынок аренды в Украине, прежде всего, зависит от двух ключевых моментов — новостей с фронта и ситуации в энергетической инфраструктуре. Какие тенденции сейчас наблюдаются в сфере аренды жилья, какие факторы влияют на спрос и цены и что чаще всего ищут арендаторы? Ответы на эти вопросы выяснил Фокус.

Аренда жилья: общие тенденции

Конец июня — начало июля является временем традиционного роста цен на рынке аренды, по крайней мере, в крупных городах с вузами. Ведь именно в это время начинается вступительная кампания и города заполняются будущими студентами и их родителями. Кроме того, арендаторы поднимают цены из-за того, что с началом отопительного сезона такой возможности у них уже не будет вследствие высоких цен на энергоносители.

Также растет спрос и, соответственно, сезонное подорожание аренды в туристических регионах, прежде всего, в западной Украине. Эти места пользуются летом большим спросом, учитывая отпуска и запрет военнообязанным мужчинам на выезд за границу.

К этим традиционным факторам летом-2024 добавились и новые. По мнению обозревателя рынка недвижимости Виктории Берещак, сейчас рынок аренды в Украине сильно зависит от двух ключевых моментов. Во-первых, это новости с фронта и связанные с ними волны вынужденной внутренней миграции в города с лучшей системой ПВО или в города-хабы, которые находятся недалеко от родного дома. Во-вторых, это ситуация в энергетической инфраструктуре, ведь ожидание блэкаутов в осенне-зимний период несколько парализует рынок в отличие от весны, когда приход тепла оживляет рынок недвижимости.

"Среди запросов, которые чаще всего украинцы выдвигают к арендному жилью, можно выделить более низкие этажи, — отметила Виктория Берещак в разговоре с Фокусом. — Обычно от второго до седьмого, если новостройка и высотка — до 9-го. Также популярные запросы — отсутствие объектов критической инфраструктуры рядом, в новостройках — энергетическая независимость, то есть запитка лифтового оборудования, насосов на подачу воды".

Среди других факторов, которые влияют на спрос и цены, эксперты называют район города, социальную и транспортную инфраструктуру, возраст дома (старый или новостройка), состояние ремонта, количество и качество бытовой техники и мебели. Также часто люди выражают желание арендовать квартиру в доме с газовыми плитами.

Столица: цены выросли, спрос на однокомнатные не уменьшается

Столичные цены на аренду жилья находятся на достаточно высоком уровне, и это еще не конец. Обычно пик подорожания приходится на август — начало сентября.

"Киев благодаря усиленной защите неба считается более безопасным городом, поэтому рынок аренды здесь после зимнего застоя традиционно восстанавливается. Если брать медианную стоимость аренды в столице с начала года, то видим рост в гривне от 7 до 13% на однокомнатные квартиры и на 8-12% на двухкомнатные и трехкомнатные лоты в зависимости от района", — говорит Виктория Берещак.

Что касается конкретных цен, то, по данным порталов недвижимости, в июне цена аренды однокомнатной квартиры в Киеве в среднем колебалась в пределах 8-11 тыс. грн, двухкомнатной — 12-15 тыс. грн, трехкомнатной — от 25 тыс. грн и выше.

Если отследить динамику предложения и закрытия сделок аренды в течение последних трех месяцев, то, говорит Берещак, можно увидеть, что особым спросом пользуются Подольский, Оболонский, Шевченковский, Соломенские районы.

"Инфляционные процессы и курсовые колебания стимулируют собственников квартир играть на повышение, — отметила Виктория Берещак в разговоре с Фокусом. — Сейчас как раз относительно благоприятное окно возможностей: в конце весны — начале лета рынок аренды оживает. Наиболее ликвидными лотами в столице являются однокомнатные квартиры площадью 45-55 кв.м или двухкомнатные от 55 до 70 кв.м. Более крупные квартиры пользуются спросом из-за объединения семей и поколений вследствие войны: дети забирают родителей к себе из опасных районов".

В Киеве есть жилые дома, где электричество никогда не выключают, более того: это стало конкурентным преимуществом. В объявлениях об аренде так и пишут: "свет есть всегда".

"Таких домов мало, но они действительно есть, — говорит столичный риелтор Марина Кольцова. — Во-первых, это дома, которые подключены к одной линии с объектами критической инфраструктуры — больницами, предприятиями, станциями метро. Во-вторых, это квартиры в ЖК, жильцы которых самостоятельно установили источники бесперебойного энергопитания. Обычно такое переоборудование позволяет поставлять в квартиры холодную воду и даже оставить работать один из лифтов. Цены на квартиры "со светом" выше на 15-20%, но в целом стоимость аренды в большей степени все же зависит от местоположения, качества жилья и его наполнения, чем от обещаний всегда жить с электричеством".

Миллионники: города-хабы и города свиданий

Цены на аренду жилья в разных регионах Украины зависят от их защищенности, а также от наличия работы и в целом от относительного качества жизни. Но есть и совсем локальные факторы.

Харьков переживает закономерный период стагнации в связи с анонсированным наступлением россиян, говорит Виктория Берещак. По факту наступление захлебнулось, однако это не мешает врагу терроризировать город с неба. "Снять однокомнатную квартиру в Харькове сейчас можно в диапазоне от 2,5 до 4,5 тыс. грн, — рассказывает эксперт. — Главным образом такое жилье арендуют близкие военных или сами защитники для родных или себя на случай, когда появится возможность отдохнуть. Харьков сейчас — это город свиданий, как, условно говоря, Краматорск или Славянск. Другая категория арендаторов — это вынужденные переселенцы из Харьковской или Донецкой области, которые не хотят ехать ни в Днепр, ни, тем более дальше — в центральную или западную часть Украины".

Днепр остается городом-хабом для восточных регионов — Донецкой и Луганской областей, где люди покидают свои дома из-за войны. С начала года цены на аренду в городе выросли на 8-10% в гривне даже несмотря на регулярные обстрелы. Однокомнатную квартиру в Днепре можно найти за 7,5-8 тыс. грн, однако жилье в новостройке в центре города будет стоить вдвое дороже. А своего пика, по прогнозам, цены достигнут в конце августа, когда в город вернутся студенты, а бизнес начнет новый сезон.

Одесский рынок более-менее стабилен, хотя рост цен на аренду на 6-8% в гривне с начала года фиксируется и здесь. Стоимость найма однокомнатной квартиры в среднем составляет около 7 тыс. грн, двухкомнатной — 9 тыс. грн, трехкомнатной — 11-12 тыс. грн.

На рынке аренды западных областей цены сверхвысокие с начала войны. Но волны внутренней миграции уже практически не сказываются на тех регионах, поэтому, говорит Виктория Берещак, играть на повышение владельцы не могут. Зато удерживают ценник на том же заоблачном уровне — от 1,5 до 3 раз роста от довоенных цен.

Например, однокомнатную квартиру во Львове можно снять в среднем за 8 тыс. грн, однако на рынке есть предложения, достигающие почти 20 тыс. грн в месяц.

Что касается практики существенных дисконтов и так называемой военной цены (скидка 30-60% на период войны), то, по словам Виктории Берещак, она уже ушла с рынка. Однако единичные владельцы готовы предоставить специальные условия для переселенцев вроде рассрочки авансового платежа за последний месяц. Средний срок аренды по рынку составляет от 1 года, реже владельцы соглашаются на 6 месяцев.