Іпотеку бажаєте? Чому держпрограма пільгової покупки житла не допоможе "пересічному українцеві"

Через рік після старту держпрограми для малого і середнього бізнесу "Доступні кредити 5-7-9%" державні органи були стурбовані питанням доступних позик на покупку житла. Перші кредитні договори пафосно підписали 1 березня 2021 року в присутності президента Володимира Зеленського та міністра фінансів Сергія Марченка на Всеукраїнському форумі "Україна 30. Розвиток правосуддя".

"Звертайтеся в банки — список банків і агентів можна знайти на сайті Фонду розвитку підприємництва. Ви можете чітко зрозуміти ті кроки, які вам потрібні для отримання кредиту. Все дуже просто, дуже зрозуміло, тому ті, хто хоче поліпшити свої житлові умови, вже зараз можуть це зробити", — зазначив Марченко.

Іпотечні пільги з обмеженнями

Основна перевага держпрограми на тлі діючих на ринку іпотечних кредитів — мінімальний внесок від 15% і процентна ставка для позичальників 7% річних. Різницю між ринковою ставкою, розрахованої за формулою, як і у випадку з програмою "5-7-9%", банкам компенсує держава через Фонд розвитку підприємництва. Кредитувати житло під 7% банки готові як на вторинному, так і на первинному ринку. Втім, взяти кредит на нове житло можна тільки у забудовників, акредитованих в конкретному банку.

Однак іпотека під 7% помітно звужує для потенційних позичальників вибір обʼєкта для покупки.

• По-перше, за цією програмою можна придбати житло, прийняте в експлуатацію раніше квітня 2018 роки (старше трьох років).
• По-друге, введені граничні нормативи загальної площі — 50 кв. м на самотнього громадянина або сімʼю з двох осіб і додаткові 20 кв. м на кожного наступного члена сімʼї.
• Крім того, максимальна вартість обʼєкта нерухомості не повинна перевищувати 2,5 млн грн, а сума кредиту — 2 млн грн.

Поширюються обмеження і на самих позичальників і членів їх сімей, у яких не повинно бути нерухомості у власності, а зарплати за шість місяців не повинні перевищувати 10-кратного розміру середньої по регіону.

Можливо, через подібні обмеження, незважаючи на попит, про який заявляють в банках, статистика за перший місяць видачі таких кредитів не вражає масштабами. Поки до програми долучилося не більше десятка фінустанов, серед яких ПриватБанк, Ощадбанк, Банк Альянс, Укргазбанк, Глобус Банк, ОТП Банк, Кредобанк. За даними Фонду розвитку підприємництва, на 2 квітня 2021 року банки-учасники підписали 59 договорів на загальну суму близько 43,4 млн грн. Середня сума одного кредиту склала 734,9 тис. грн. Найбільше договорів на 2 квітня уклали в Глобус Банку (22), ПриватБанку (17) і Кредобанку (9).

"Програма з першого дня викликала високий інтерес, і в банк щодня надходило понад 100 звернень клієнтів, які консультувалися про умови кредитування", — зазначає Катерина Личана, начальник управління з роботи з партнерами Глобус Банку. Вона уточнила, що банк вже видав 36 пільгових кредитів.

В Ощадбанку, за інформацією прес-служби, на 12 квітня видали за держпрограмою тільки пʼять кредитів, тоді як в банк надійшло 135 заявок.

"Більшість клієнтів звертаються за попереднім рішенням для перевірки можливості одержання кредиту, а після цього починають підшукувати нерухомість, — коментують ситуацію в Ощадбанку. — Це уповільнює темпи видачі, оскільки житло, що відповідає умовам програми, важко підібрати, особливо в регіонах".

Важливо і те, що "молоде" житло зазвичай коштує дорожче, ніж старий житловий фонд. Тому з урахуванням суми, схваленої банком, знайти щось, що б підходило, клієнтам досить непросто.

Іпотека під 7% для Фокусу

Як зазначають в опитаних нами банках, щоб розраховувати на іпотеку під 7%, позичальник повинен бути офіційно працевлаштований — або як найманий працівник, або як фізособа-підприємець (ФОП). Стаж на останньому місці роботи повинен становити не менше шести місяців, а сукупна безперервна зайнятість — 12 місяців.

Щоб оцінити шанси на отримання іпотеки під 7% для українців із середніми доходами, Фокус провів журналістський експеримент, у межах якого автор статті спробувала отримати попереднє рішення по кредиту в Глобус Банку, Кредобанку, ОТП Банку, Ощадбанку, ПриватБанку і Укргазбанку.

Всі ці фінустанови для отримання консультації по іпотеці під 7% пропонують залишити заявку на сайті. При цьому фінустанови запитують різний обсяг інформації. У ПриватБанку, наприклад, досить вказати імʼя та номер телефону для зворотного звʼязку. В Кредобанку, крім іншого, уточнюють тип працевлаштування та індивідуальний податковий номер (ІПН). А Укргазбанк запитує інформацію про щомісячний дохід, сукупний кредитний ліміт по всіх кредитних картах, щомісячних витратах на життєдіяльність і платежах за іншими кредитами.

На заявку, яка надійшла після 18:00, всі банки відреагували оперативно — до полудня наступного дня, що говорить про зацікавленість і конкуренцію за клієнтів.

За легендою Фокуса, за кредитом звернулася киянка близько 40 років з двома неповнолітніми дітьми, яка не перебуває в офіційному шлюбі. Як і багато українців, умовна героїня іпотечного тест-драйву була офіційно працевлаштована на мінімальну зарплату, яка в Україні з 1 січня 2021 року становить 6 тис. грн. Основну ж частину доходу потенційна клієнтка отримує "в конверті" (загалом заробляє близько 28 тис. на місяць). Як внесок, банкам пропонувалася сума в розмірі 300 тис. грн.

Фінустанови, які працюють у межах однієї держпрограми, давали як позитивні, так і негативні попередні рішення. Зокрема, в Укргазбанку однозначно відповіли, що враховують тільки офіційний дохід позичальника і мінімальну зарплату 6 тис. грн вважають категорично недостатньою для видачі іпотечного кредиту.

"Ваш офіційний підтверджений дохід повинен становити не менше 20 тис. грн", — повідомили під час телефонної консультації і в ОТП Банку. Додаткові доходи тут можуть врахувати при аналізі заявки, проте розглядати її без підтвердження "білої" зарплати від 20 тис. грн не стануть. "Заробітна плата" в конвертах "заборонена законодавчо, і, відповідно, вона не приймається як основне джерело доходу. Якщо роботодавець і працівник не сплачують податки державі, чому тоді держава повинна компенсувати відсотки за іпотекою?" — коментує Леся Сирота, директор з продажу роздрібного бізнесу та управління мережею ОТП Банку.

Втім, не всі виявилися настільки категоричні. У Глобус Банку "таємничій" позичальниці з Фокуса висловили готовність видати кредит на суму до 1 млн грн. Природно, банку потрібно буде надати довідку з місця роботи про офіційні доходи за шість місяців, яка піде на розгляд до державного фонду. Виписки з рахунків, що підтверджують наявність додаткових доходів, стануть позитивним аргументом при прийнятті рішення в самому банку.

"Наш банк видав найбільше іпотечних кредитів під 7%, оскільки ми розглядаємо заявки і від людей з відносно невисокими доходами, на яких і спрямована ця програма", — підкреслила під час телефонної розмови співробітниця Глобус Банку і запропонувала звертатися до відділення з пакетом документів: паспортом, ІПН, свідоцтвом про шлюб або розлучення, свідоцтвами про народження неповнолітніх дітей.

Якщо йдеться про покупку житла на первинному ринку, потрібно подати інформаційний лист від забудовника. Для вже введеного в експлуатацію житла, яке реалізує будівельна компанія, знадобиться більш різноманітний пакет документів. Однак банк готовий їх запитувати у названого забудовника самостійно.

У ПриватБанку потенційним позичальникам готові повідомляти попереднє рішення на підставі телефонного анкетування, під час якого потрібно уточнити сімейний стан, рівень доходу (офіційний і загальний), стаж роботи на останньому місці роботи. Зафіксувавши відповіді журналістки Фокуса, співробітниця банку запропонувала почекати на лінії і після хвилинної музичної паузи оголосила про позитивне вирішення — кредиті на суму близько 400 тис. грн з терміном погашення 12 років.

В Кредобанку також запропонували відповісти на питання анкети в телефонному режимі. У цьому випадку довелося вказати ІПН, номер паспорта, стаж на останньому місці роботи, наявність інших кредитів, зокрема мікропозик готівкою. В Кредобанку, як і в Укргазбанку, враховують тільки "білу" зарплату. Однак на підставі отриманих даних система розрахувала максимальну суму кредиту — аж 171 тис. грн.

В Ощадбанку попереднє рішення отримати не вдалося, оскільки банк всіх зацікавлених відправляє у відділення до менеджера, а заявки — в кредитний комітет. Але там уточнили, що банк враховує тільки офіційний дохід, хоча клієнти з малим доходом все одно мають шанс отримати позику.

Пільгова іпотека. Кому вірять, кому — ні

У межах журналістського експерименту Фокус не тільки зʼясував шанси за своєю легендою на отримання кредиту, але і відправив у прес-служби банків приклади кількох потенційних позичальників з проханням оцінити їхні шанси на участь в програмі.

Отже, 35-річний поліцейський з дружиною-вчителькою, який виховує двох дітей, за умови сукупного офіційного доходу сімʼї 20-25 тис. грн в Ощадбанку може розраховувати на 20-річний кредит на суму 900 тис. грн, якщо буде власний внесок 15%.

Другий приклад. Самотній тридцятирічний чоловік, оформлений як ФОП, з доходом, який коливається від 5 тис. грн до 20 тис. грн на місяць. За умови позитивної кредитної історії та відсутності інших кредитів в Ощадбанку йому готові дати двадцятирічну позику на суму близько 600 тис. грн.

А третій приклад, в якому якраз і була описана жінка близько 40 років з офіційним працевлаштуванням на мінімалку і зарплатою в конверті, в Ощадбанку залишили без коментаря. Швидше за все, такому персонажу тут кредит не видадуть.

За словами Лесі Сироти, в ОТП Банку поліцейський і підприємець з названих прикладів також могли б розраховувати на позитивне рішення. А клієнтка з тіньовою зарплатою отримала б відмову.

"При розрахунку платоспроможності враховуються всі доходи сімʼї, які клієнт може підтвердити", — зазначила Катерина Лична. Однак оцінку перспектив осіб із зазначених прикладів співрозмовниця Фокуса визнала некоректною без конкретних документів позичальників та інформації про предмет іпотеки.

Фокус попросив банки скласти збірний портрет позичальника, якому вдалося отримати іпотеку під 7%. В Ощадбанку це 36-річний громадянин або громадянка, які перебувають у шлюбі та виховують дітей (61% позичальників), з доходом на сімʼю близько 30 тис. грн на місяць. Усереднені умови кредиту для них — 940 тис. грн, а термін — 18 років.

Після зіставлення описаних нюансів держпрограми іпотеки під 7% з українськими реаліями виникають сумніви, що ця ініціатива, всупереч запевненням чиновників, стане масовою і допоможе українцям вирішити житлове питання. Для участі в програмі у рядових держслужбовців і некваліфікованих працівників занадто низькі зарплати, у багатьох працевлаштованих в комерційному секторі зарплати "в тіні", а у менеджерів у фірмах з іноземним капіталом, які працюють "в білу", доходи зазвичай долають верхню обмежувальну планку. Та й квартири, які підходять під умови, можуть виявитися багатьом позичальникам не по кишені з урахуванням власного внеску і схваленої банком суми кредиту.

Зате цілком очевидні перспективи для отримання пільгової іпотеки відкриваються у численної армії рядових чиновників і силовиків. Імовірно, такі клієнти і створять видимість успішності державної іпотечної ініціативи.