Хрущовки не назавжди. Хто заплатить за знесення і реновацію застарілих кварталів

Інтерес до так званих хрущовок — будинків, які масово зводили для вирішення житлового питання в СРСР з 1959 по 1985 роки — загострився через появу в порядку денному дев’ятої сесії Верховної Ради законопроєкту №6458 "Про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" у другому читанні. Цей документ детально аналізує Фокус у своєму новому огляді "Україна без хрущовок. Чи будуть примусово з них виселяти і яку нададуть компенсацію".

Законопроєкт №6458 передбачає, що реновація застарілої забудови відбуватиметься у рамках державно-приватного партнерства. Тобто, органи місцевого самоврядування на договірних умовах надаватимуть земельні ділянки під реновацію забудовнику-інвестору, а фінансування здійснюватиметься за рахунок обох сторін — будівельної компанії і місцевого або державного бюджету.

Щоб отримати право на реновацію старого кварталу забудовнику доведеться позмагатися з конкурентами у відкритих конкурсах, які мають ініціювати органи місцевого самоврядування. Учасники конкурсу повинні відповідати наступним критеріям:

• можливість забезпечити маневрений житловий фонд для тимчасового відселення на час реконструкції;
• досвід в будівництві;
• визначені терміни будівництва та технічні характеристики об’єктів;
• участь спільно із місцевою владою у створенні соціально-побутової та інженерно-транспортної інфраструктури.

Як зазначив у коментарі Фокусу Володимир Семенцов, співзасновник та керуючий партнер компанії INSPI Development, не можна виключити, що в результаті організованих органами місцевої влади інвестиційних конкурсів перемога дістанеться "своїм" компаніям, які потім не зможуть виконати конкурсні умови.

А на думку Олександра Насіковського, співзасновника і керуючого партнера групи компаній DIM, найбільший корупційний ризик криється в таких моментах, як склад конкурсної комісії, її компетентность та досвід, через що є побоювання що конкурс буде просто форматом домовленостей окремих людей.

Інше питання — чи буде взагалі участь у таких конкурсах цікава інвесторам — забудовникам. Якщо у Києві ще можна очікувати інтерес до ласих шматків дорогої столичної землі, то у невеликих містах готових до подібних проєктів інвесторів може взагалі не знайтися.

"Це величезні фінансові витрати, пов’язані з заміною інженерних комунікацій, які, так само як і будівлі, протермінували час експлуатації. Це знесення, вивіз та утилізація будівельного сміття і розчищення майданчика для можливості на ньому працювати, що повністю здійснюється за кошти девелопера. За рахунок цього витрати зростають мінімум на 20-30%", — розповідає про специфіку таких проєктів Олександр Насіковський.

Тобто, з точки зору девелоперів значно легше заходити на вільний майданчик і будувати з нуля. Але, як зауважує Насіковський, в Києві спостерігається колосальний дефіцит земельних ділянок, тим більш — економічно привабливих та придатних для комплексної забудови. Тобто, реновація застарілих кварталів залишається трохи не єдиною можливістю для девелоперів виконати масштабні й амбіційні проєкти комплексної забудови й розвитку територій в особливо привабливих районах столиці.

Володимир Семенцов попереджає, що для реалізації таких проєктів необхідні величезні кошти, якими навряд чи зараз можуть похизуватися навіть найбільші забудовники. Тому, на думку співрозмовника Фокусу важливо, щоб до старту таких проєктів на ринку нормально запрацювали фінансові, страхові і кредитні інструменти, які розширять можливості девелоперів. В іншому випадку є ризик, що забудовники попросту не подужують взяті на себе зобов’язання.

Раніше Фокус з’ясовував, чи побільшала кількість довгобудів в Україні під час війни і якими є затримки з введенням будинків в експлуатацію.