Яке житло нині купують українці й чому комерція на території ЖК - вимога часу?
Девелоперський бізнес чутливий до будь-якого типу потрясінь, а особливо — економічних і воєнних. У найтяжчі роки будують і доводять проєкти до ладу ті, хто має не лише репутацію, а й запас міцності, чия компетентність перевірена часом. До таких компаній належить "Інтергал-Буд" — один із лідерів будівництва житлової та комерційної нерухомості в Україні. Про роботу під час війни, плани і перспективи галузі говоримо із Анною Лаєвською, комерційною директоркою компанії "Інтергал-Буд".
Як змінилася компанія "Інтергал-Буд" за перший рік із початку повномасштабного вторгнення?
Початок повномасштабної війни вимагав пошуку нових рішень і змінив дуже багато бізнес-процесів у компанії. На час ведення активних бойових дій у Київські області будівництво більшості проєктів було зупинено. Пізніше компанія зіткнулася із суттєвим браком кадрового потенціалу, робочих рук на будівництвах. Були порушені логістичні ланцюжки, зруйновано або зупинено дуже багато заводів, які виробляють будматеріали і конструкції, необхідні для будівництва. В кризових умовах необхідно було заново налагоджувати нормальний робочий процес, завозити техніку, створювати безпечні умови для роботи бек-офісу та на будівельних майданчиках, а також проводити активну комунікацію із клієнтами щодо стану будівництва і подальших дій компанії.
На початку повномасштабної війни ми втратили приблизно 40-60% кадрового ресурсу. Утім, протягом кількох місяців вдалося добрати будівельні бригади, залучити робочих із сусідніх регіонів, нових підрядників.
Складніше було із будівельними матеріалами — за багатьма позиціями довелося шукати імпортні аналоги, змінювати шляхи постачання, а об’єкти будівництва розбивати на декілька черг відновлення. Ми розподілили будинки за пріоритетністю й за мірою готовності, кількістю проданих квартир – таким чином вирішували, що ми завершуємо першочергово.
Протягом року наші покупці мали можливість не сплачувати за угодами розтермінування, штрафні санкції не нараховувалися. Ми і зараз надаємо можливість реструктуризації розтермінування, перекредитування, знижок при достроковому погашенні заборгованості. Маю відмітити, що більшість покупців вже відновили регулярні платежі. Адже і компанія виконує свої зобов’язання – ми активно вводимо в експлуатацію будинки в поточних проєктах та передаємо ключі від помешкань нашим покупцям.
Яких результатів роботи вдалося досягти за цей час?
За час повномасштабної війни ми вже ввели в експлуатацію 200 тисяч м2 житла. Лише минулого року ми здали вісім нових будинків, заселили декілька сотень українських сімей у нові помешкання.
На сьогодні ми вже відновили будівництво 12-ти наших проєктів, ще два комплекси перебувають на етапі відновлення. Якщо брати у загальному еквіваленті, то ми одночасно будуємо понад 500 тисяч м2 житла. Це досить великі об’єми, якщо враховувати, що ми досі стикаємося із певними складнощами постачання матеріалів.
Цього року до введення в експлуатацію заплановано 220-240 тисяч м2 житла. Це ті об’єкти, які компанія завершує зараз. Протягом липня-серпня поточного року буде відновлено будівництво наступної фази – об’єктів, які перед війною перебували на початковому етапі будівництва. Також на кінець цього року заплановано старт декількох нових ЖК. Адже ми віримо у перемогу нашої країни та вбачаємо велику перспективу саме в українському ринку нерухомості.
Наша компанія напрацювала власне золоте правило, продиктоване кризою 2008-2009 років, 2014-м роком — ми будуємо рівно стільки будинків, скільки можна профінансувати із власної кишені, за повної відсутності продажів.
Що "Інтергал-Буд" може запропонувати людям, які втратили житло через війну?
Нині в Україні зруйновано більш як 30 млн м2 житла. Тож люди, які купують квартири зараз, під час війни, це переважно ті, що втратили своє житло або переїхали із більш небезпечних регіонів.
Ми дуже активно підключилися до державних програм: іпотеки "єОселя", готові приймати покупців за програмою компенсації за пошкоджене і зруйноване житло, яка зараз стартуватиме. За партнерськими програмами іпотеки активно співпрацюємо з банками. Ми пропонуємо розтермінування, програми лояльності для таких людей. Діють окремі знижки для військових та переселенців. Все для того, аби в них була можливість придбати собі нову квартиру.
У яке житло нині інвестують?
На поточний момент відсоток інвестиційних або ж спекулятивних угод складає приблизно 10%. Для порівняння, до повномасштабної війни такі угоди складали приблизно 35% від загальної кількості. У деяких девелоперів ця цифра сягала до 50% і навіть більше.
Ще до повномасштабного вторгнення ми спостерігали падіння попиту на висотне 25-поверхове житло, комплекси без інфрастуркутури, комфортного середовища на території ЖК. Нині це тільки поглибилося. Зараз у попиті – 2- і 3-кімнатні квартири, люди надають перевагу комплексам, віддаленим від об’єктів критичної інфраструктури, транспортних централей, де поблизу не було обстрілів. Бажано, щоб це були мало- та середньоповерхові проєкти, з великою територією та соціальною інфраструктурою в межах ЖК. Наявність підземного паркінгу/укриття – must have в умовах нинішніх реалій.
Раніше всі обирали панорамні вікна "до підлоги" і максимальні видові характеристики. Наразі в пріоритеті – безпека проживаючих людей.
Помітний великий попит на паркінги і комори – як додаткову площу для зберігання речей, резервний варіант сховища. У сучасних ЖК виявилася величезна перевага у вигляді паркінгів, які часто облаштовані санвузлами, вентиляцією і стали повноцінними бомбосховищами, а також місцем безпечного зберігання автомобілів.
Які комплекси "Інтергал-Буд" нині користуються попитом у покупця і чому?
Зараз ми спостерігаємо попит переважно на "комфорт-сегмент", хоча є угоди і на житло "бізнес-класу".
І до повномасштабної війни, і нині у великому попиті ЖК "Нивки-Парк", "Сирецькі сади" – масштабні об’єкти із більш як 200 тисячами м2 житла із своїми школами, магазинами, паркінгами, всією інфраструктурою на території. Це комплекси з великою закритою територією із контролем доступу та охороною.
Також у нас дуже популярний заміський комплекс "Озерний гай" в селищі Гатне. Це малоповерхова забудова з власними озерами, пляжем, гарною зеленою зоною на території, індивідуальним газовим опаленням. Ми провели у комплекс гілку каналізації з міста Києва. Наразі завершується будівництво мережі централізованого водопостачання, що теж є суттєвою перевагою в порівнянні з іншими заміськими ЖК.
Високі продажі демонструє також комплекс "Паркові озера – 2", насамперед за рахунок локації — поряд із гарно облаштованим парком "Перемога" з дитячими майданчиками, біля озер. Тут уже збудована перша черга ЖК, є школа, супермаркет NOVUS, паркінг, велика кількість кафе, магазинів — все, що необхідно для життя.
Друга черга зараз будується і є одним із лідерів продажів. Тут гарні сучасні фасади, енергоефективні вікна, підземний паркінг, передбачено приміщення для інфраструктури, буде дитячий садочок, ресторан, торгові приміщення.
Також користується попитом комплекс "Причал 8" у Дарницькому районі по вулиці Канальній. Проєкт знаходиться поряд з великим озером, де ми облаштували набережну, прогулянкову зону, передбачили власну велику територію із зонами відпочинку для дорослих та дітей.
Нині є попит переважно на готові квартири, або ті, які будуть готові упродовж 6-9 місяців. І от якраз нашою перевагою стало те, що деякі проєкти ми виводили у продаж на високій стадії готовності, мали запас готового житла, максимально близького за термінами введення в експлуатацію. Тому зараз досить активно укладаються угоди і нам є що запропонувати покупцям.
Якщо розглядати будинки, що знаходяться на початковій стадії будівництва, — тут попит більш стриманий. Тож ми наразі продовжуємо будівництво цих об’єктів, щоб із часом запропонувати їх на стадії високої готовності.
Чи користується попитом комерційна нерухомість?
Комерційна нерухомість активно продається останні чотири місяці. Як показали COVID і війна, комерційні приміщення на території ЖК почувають себе набагато краще, аніж десь у центрі міста, у торгових центрах. Тут завжди будуть продажі, відвідувачі кафе і магазинчиків.
Попит збільшується, бо в усіх комплексах, де зараз активно продаються квартири, ми бачимо і зростання кількості угод по комерційних приміщеннях.
Переважно попитом користуються приміщення під торгівлю — мінімаркети, супермаркети, магазини непродовольчих товарів, — а також під заклади громадського харчування.
За вашими прогнозами, що чекає на ринок у найближчій перспективі?
Це залежить від великої кількості факторів — обстановки на фронті, наявності злочинних техногенних катастроф, які нам влаштовує росія. На жаль, ринок нерухомості є дуже вразливим – щойно щось трапляється, люди знову зважають — витрачати кошти, чи не варто? Що спокійнішою є ситуація з бойовими діями, що швидше ми звільняємо свою територію від агресора, то більше шансів, що ринок відновиться і буде нарощувати об’єми.
Якщо запрацюють масові державні іпотечні програми, які охоплять всі категорії громадян , а також програми компенсацій для тих, хто втратив житло — це може дуже швидко вивести ринок на довоєнні показники з продажу й кількості угод. Необхідні законопроекти і урядові інструкції наразі прийняті, але програма компенсації ще не вступила в дію, нема фінансування. На сьогодні працює програма "єОселя", але не є масовою, бо охоплює лише чотири пільгові категорії громадян.
У випадку відсутності якихось потрясінь, ринок поступово зростатиме. Його ріст стимулюватиметься переважно за рахунок гнучкості цінової політики, програмам лояльності, програмам розтермінування, які готові надавати забудовники, партнерського кредитуванням з банками тощо. Можливо, до кінця року ми побачимо ріст у 20-30%.