Ціни на житло зростатимуть: що відбувається з ринком первинки в умовах війни — оцінка від "Інтергал-Буд"

Про головні тренди на ринку житлової нерухомості, ціни, спекулятивний попит і вибір споживачів ми поговорили з Анною Анісімовою, керівницею відділу інвестицій та аналітики компанії "Інтергал-Буд".

Анно, як компанія "Інтергал-Буд" пережила перші півтора року війни, що за цей час було збудовано та як відновлювалося будівництво на об’єктах компанії?

Ми відновили будівництво у травні 2022 року. Роботу розпочали з того, що ми провели аудит всіх наших об'єктів. Це було потрібно, щоб зрозуміти, на якому будівельному етапі наші об’єкти і скільки часу та коштів необхідно, щоб добудувати їх. Після аудиту, який тривав два місяці, у липні ми почали активну будівельну роботу, відновили активність на наших майданчиках. На той час ми відновили будівництво 13-ти будинків. Тобто у вересні минулого року компанія відновила будівництво 13, з них введено в експлуатацію вже 7 будинків, а зараз компанія активно будує 18 будинків. Наступний етап відновлення робіт припав на весну цього року. Компанія відновила будівництво ще семи будинків. Наразі в нас із 24 будинків, які будуються, зупинено будівництво шести, але ми плануємо відновити роботу на цих об’єктах вже цієї осені. Йдеться не лише про будинки на стадії готовності 20-25%, а й про об’єкти з котловану. Серед основних здобутків за ці півтора року — компанії вдалося вийти на довоєнні обсяги будівництва та відновити кадровий склад.

Які комплекси були здані в експлуатацію минулого року, а які вже цього року?

У 2022 році ми отримали сертифікат та ввели в експлуатацію секції та черги таких комплексів як "Нивки-Парк", "Озерний гай", "Сирецькі сади", "Академ квартал", "Семицвіт Київський", а також Grand Boulevard Concept Hotel. Уже цього року "Інтергал-Буд" ввів в експлуатацію четверту чергу ЖК "Теремки" та перший будинок комплексу SKY AVENUE.

На найближчі 6-12 місяців які плани в компанії?

Маємо досить масштабні плани та намір дотримуватися поточних будівельних планів. Серед них на цей рік: введення в експлуатацію будинку "Нивки-Парк", будинку ЖК "Сирецькі сади", двох секцій ЖК "Причал 8", ЖК "Сіті хаб" буд. 1, ЖК "Голосіївський" буд. 1, ЖК "Паркові озера" 1 та 2 секції. А вже наступного року в першому-другому кварталі здаємо два будинки ЖК "Нивки-Парк" і будинок ЖК "Голосіївський". Сподіваємося, всі плани будуть вчасно реалізовуватись. Перешкод для цього я не бачу. У найближчі 6-12 місяців ми введемо в експлуатацію ще шість будинків загальною площею біля 200 тисяч квадратних метрів та відновимо будівництво на об’єктах площею біля 218 тисяч квадратних метрів. Також розпочнемо нове будівництво, йдеться про два нові проєкти у Львові та ще декілька в столичному регіоні.

Як на ваш погляд почувається сфера житлового будівництва станом на початок осені 2023 року?

Я нещодавно була на засіданні Конфедерації будівельників України, де були присутні представники будівельних компаній зі всієї України. Була нагода поспілкуватися з колегами та почути від них впевнені заяви про продовження проєктів, про плани на нове будівництво. Тобто, від жодного представника компанії не почула, що немає грошей чи якісь депресивні настрої. Всі налаштовані позитивно та мають оптимістичні настрої. Бачимо, що сфера відновлюється та почувається нормально, є впевненість у завтрашньому дні. Деякі забудовники запроваджують зовсім нове будівництво, нові майданчики, і це гарний сигнал.

Розкажіть, будь ласка, чи відчула компанія труднощі через зменшення обсягів угод на ринку первинки, який був зафіксований, наприклад, минулого року?

Продажі — це, звичайно, дуже важливо. Але компанія "Інтергал-Буд" завжди фінансує графік виконання будівельних робіт, попри хід продажів. Тобто ми фінансуємо будівельні роботи з власних резервів. І навіть якщо десь продажі не відповідають нашим очікуванням, це ніяк не впливає на хід будівництва. Ми також не прив'язані до жодних банківських кредитних чи іпотечних програм. Ми маємо графік робіт, і на початку будівництва він і графік фінансування затверджуються. Відповідно, якщо немає надходжень із продажів, ми все одно маємо кошти, щоб фінансувати роботи на об’єкті самостійно. Ми не заходимо у проєкт, якщо нема впевненості, що зможемо його побудувати 100% за власний рахунок. І навіть щодо об’єктів, наприклад, Intergal City і "Лук’янівський каскад", то їх ми добудовуватимемо за власні фінансові ресурси, не покладаючись на продажі. І тим більше ми не розраховуватимемо на пільгові програми від "Укрфінжитла". Якщо ми розпочали будівництво, то ми в будь-якому випадку його завершимо.

Чи співпрацюєте з банками з точки зору кредитування діяльності компанії?

Банки кредитують іпотечні угоди для кінцевого споживача. У нас в структурі продажів частка іпотечних угод складає лише 10-12%. Але ми розуміємо важливість іпотечного кредитування для підтримки галузі та формування платоспроможного попиту. Тож спільно з банками-партнерами ми розробили іпотечні програми, щоб підтримати покупців. Наприклад, у нас є програма з "Глобус Банком". У планах також інші колаборації. Однак ми поки не готові їх анонсувати. Ми продовжуємо працювати в цьому напрямку, розуміючи, що велика міграція в країні, у громадян немає часто 100% коштів на купівлю квартири, і тому важливо підтримати споживача саме через доступнішу іпотеку. Що стосується кредитування саме діяльності компанії, то ми не беремо кредитів на поповнення обігового капіталу.

Чи могли б кредити від фінустанов допомогти забудовникам, які відчувають брак фінансування?

Тут, скоріше, питання до Нацбанку та його політики, адже для фінансування будівництва житла чи проєктного фінансування банки мають формувати подвійні резерви. І тому фінустанови не особливо активно погоджуються кредитувати будівництво нерухомості, адже це означає для них формування додаткових резервів. Це проблема, яку потрібно було б розв’язати. Адже потрібно будувати, і будувати не лише в Києві чи Львові, але й в інших регіонах, у Полтаві, Сумах, на Черкащині. І є забудовники, різні регіональні компанії, яким дійсно важливе кредитування для поповнення обігового капіталу. Вважаю, що й для відновлення зруйнованих об’єктів — бізнес-центрів, торгівельних центрів — кредитування вкрай потрібне. Проєктне фінансування — це гарне рішення для відновлення інфраструктури. Багато компаній зараз у пошуку коштів для відновлення зруйнованих об’єктів, тож, дійсно, кредитування дуже важливе тамає розвиватися.

Що зараз відбувається з цінами на житлову нерухомість в столиці?

Ми бачимо зростання цін і на первинному, і на вторинному ринку. Яка ситуація на первинному ринку. Побудовані об’єкти майже закінчилися. Відповідно, ціна, що могли забудовники тримати на довоєнному рівні, вже не актуальна, тому що ми маємо вже іншу собівартість будівництва. І вона за останні півтора року зросла на 40%. Відповідно, й ціни зростатимуть, бо забудовник має перекрити собівартість. Але забудовники не піднімають ціни одразу на 40%, бо розуміють рівень купівельної спроможності, а починають піднімати на 5% або на 10%. Проте це неминуче, впродовж двох років ціни в гривні за квадратний метр нової квартири зростуть на 40%. Впливає на собівартість ціна будівельних матеріалів та питання зарплат. Зарплати суттєво зросли за останній рік. Це закономірно, на ринку виник дефіцит кадрів. Частково це пов’язано з мобілізаційними процесами — чоловіки захищають нашу країну. Тобто людей буквально бракує. А генеральні підрядники конкурують за робітників саме рівнем оплати. Що стосується ціни на будівельні матеріали, то вона теж суттєво зросла. Бетон, газоблок, керамоблок — на все це вартість злетіла. Зокрема, кілька виробництв в країні були зупинені через воєнні дії або влучання, це створило певні складнощі й також вплинуло на ціни. Тож, упродовж двох років вартість квадратного метра точно зросте на 40% у національній валюті.

Наразі як ви оцінюєте попит на ринку нерухомості й чи присутні на ринку спекулятивний попит?

Ми помітили відновлення спекулятивного попиту з кінця травня. До відділів продажів пішли інвестори, що купують нерухомість для подальшої здачі в оренду чи перепродажу. Зараз вони обирають об’єкти від забудовників із репутацією. Для ринку це добре, адже це показує, що інвестиційний попит повертається. І це стимулює попит на ринку житла, зокрема й серед тих інвесторів, що раніше переорієнтувалися на Польщу та інші країни. А зараз вони повернулися в Україну. Бачимо також відновлення попиту взагалі на квартири на різних стадіях будівництва, але, звісно, про стадію котловану не йдеться, скоріше, рівень готовності об’єкту від 30% і більше.

Які наразі ваші прогнози щодо подальшої роботи ринку, динаміки цін, трендів попиту, можливих виклики для галузі?

Ціни зростатимуть, до кінця року на 10-15% — це про гривневу вартість. Що ж до трендів, то вони такі. Покупці цікавляться ремонтом від забудовника. До війни люди замовляли дизайн-проєкти, планувати ексклюзивні ремонти, зараз у пріоритеті ремонт від забудовника та якнайшвидше заселення в нову квартиру. Це пов’язано з внутрішнім переміщенням населення. Ми, зі свого боку, пропонуємо такі рішення. На вибір покупців три види ремонту — мінімалізм, класика та скандинавський стиль. Другий тренд: під інвестицію раніше розглядали смартквартири, а зараз — дво- та трикімнатні помешкання, адже планують здавати їх в оренду родинам. Це квартири площею 60-90 метрів. Попит на такі об’єкти взагалі сильно зріс, зокрема й тому, що люди купують для себе. Для багатьох купівля квартири є покупкою всього життя. Тому на розгляді здебільшого просторі помешкання, де можна комфортно проживати з дітьми. Ще один тренд — наявність якісного укриття, у якості якого розглядають підземні паркінги. Покупці питають про це постійно, чи є паркінг, що може використовуватися під укриття. Для цього він має бути обладнаним вентиляцією та санвузлами. Також серед трендів — питання безпеки комплексу, його охорона, відеонагляд. Звісно, і автономне опалення, електропостачання теж у фокусі уваги покупців нового житла.

Що стосується викликів для галузі, то в деяких забудовників можуть бути труднощі з фінансуванням будівництв. Також є ризик, що стосується блекаутів цієї осені та зими, як це було минулого сезону. І для забудовників це теж може бути викликом, адже перерви в електропостачанні впливають на хід будівництва. Суттєвим викликом можуть бути й зміни в роботі установ, що видають дозволи на введення в експлуатацію. Бюрократичний фактор впливає на швидкість здачі об’єктів. Сподіваємося, що все буде добре, адже вже раніше були запроваджені електронні дозволи, вони працюють, і ми маємо надію, що й надалі все так і працюватиме. І ще один виклик для представників галузі — наявність робочої сили. Бо дефіцит кадрів — серйозна проблема. Бронювати співробітників ми не можемо, а ті, що наразі працюють, ідуть служити до лав Збройних сил. Тож забудовники вимушені постійно шукати нові кадри.