Ринок новобудов столиці та передмістя: результати року, що минає, та прогнози на 2024 рік — експертиза від Alliance Novobud

У 2023 році помітне зростання вартості квадратного метра у новобудовах Києва. Які головні чинники впливу на вартість житла, яке будується?

Цього року ріст цін на житло у новобудовах був не таким помітним, як у 2022 році, коли був суттєвий вплив на зростання вартості будівельних матеріалів та курсу долара. Але зростання все ж продовжувалось. Впливало те, що виходили з продажів готові завершені комплекси, компанії переглядали загальну ситуацію, аналізували, як змінився ринок, відповідно, статистично ціни йшли вгору. У 2023 році забудовники відчували дефіцит робочої сили, що також впливало на вартість житла в новобудовах. Причини ситуації на ринку праці — це й еміграція, й перехід чоловіків до лав ЗСУ. Мобілізація продовжується, і на ринку склався великий дефіцит спеціалістів будівельних професій, сьогодні девелопери борються за кожного спеціаліста. Важливим чинником зростання цін є також дуже невелика кількість доступних об’єктів, а також інфляція в країні.

На ваш погляд, подорожчання метра — це лише тенденція для Києва та області, або ж і в інших регіонах також помітне зростання?

Зростання цін на житло в новобудовах — це загальна тенденція для України, навіть більше помітне зростання вартості метра у західних регіонах країни. Житло у Львівській, Закарпатській областях активно дорожчало і торік. Я пов’язую це з підвищеним попитом, адже західні області України вважаються безпечнішими. Подорожчання також відбувається і на інвестиційну нерухомість, розташовану на Закарпатті, в Буковелі. Є об’єкти, які коштують 4-6 тисяч доларів за квадратний метр, й інтерес до них доволі жвавий. Поступово відновлюється будівництво житла і в Дніпрі, Запоріжжі, навіть у прифронтовому Харкові є нові об’єкти. Собівартість будівництва зростає, а отже зростає і ціна квадратного метра.

Як ви вважаєте, чи буде продовжуватися подорожчання й у 2024 році? Що саме буде впливати на ціни на первинному ринку в наступному році?

Подорожчання наступного року буде, сподіваюсь, не таке стрімке, як у 2022 та 2023 роках. Перше, що впливатиме, це дефіцит житла на високих стадіях будівництва та готового. Це обумовлено тим, що упродовж 2022-2023 років був досить низький попит на житло, мало хто активно будував, а ті, хто будував, як, наприклад, наша компанія, робив це коштом власного фінансування. Врешті склалась нехарактерна для ринку комфорт-класу ситуація, коли у вже зданому новому будинку є значна пропозиція квартир, адже раніше на кінцевій стадії у новобудовах комфорт-класу не проданих квартир взагалі не лишалось. Зараз ситуація стрімко змінюється, попит жвавішає. Особливо це помітно у комфорт-класі. Впливає на ринок програма "єОселя", нещодавно стартувала інша програма, "єВідновлення". Вони значно відновлюють попит, особливо в Києві та області, де багато переселенців, які планують залишатися в місті, придбавши тут житло. Ми очікуємо певне вимивання залишків квартир у забудовників, що активно будували та мають повністю готові об’єкти, протягом першої половини 2024 року. Гадаю, що будуть старти нових об’єктів, але це інше житло та інша готовність.

Другий чинник впливу на ціни — валютний курс, зростання якого очікується. Це навіть закладене у проєкті закону про державний бюджет на 2024 рік. Певна прив’язка до курсу на будівельному ринку є, зокрема і через імпорт будівельних матеріалів, які використовують компанії. Загалом протягом 2024 року ми очікуємо зростання ціни квадратного метра на ринку новобудов у межах 10-15%.

Деякі забудовники так і не змогли відновити будівництва, вони досі на паузі після початку повномасштабного вторгнення. Чому це відбулося, на ваш погляд, і за яких умов компаніям вдається поновлювати роботи на об’єктах? Поділіться досвідом Alliance Novobud.

Alliance Novobud відновив роботи на усіх своїх об’єктах 4 квітня 2022 року. У компанії були кошти на рахунках, накопичені до війни, тож вже наприкінці березня 2022, коли наступ на Київ і бої в області поруч з Києвом вщухали, ми зрозуміли, що зможемо відновити роботи, як тільки дозволить безпекова ситуація. Крім того, у нас були запаси певних будівельних матеріалів та контакти надійних підрядників та постачальників, які також оперативно відновлювали свою роботу. Це дозволило нам повернутись до будівництва наших об’єктів, не розраховуючи на шалений попит.

Ми побачили, що найактивніше протягом першого року війни будували ті компанії, які мали фінансову спроможність реалізувати проєкти навіть без нових продажів, тобто, ті, що мали фінансові подушки, потрібні для ситуації, коли попит на ринку падає до мінімального рівня. У 2023 році у компаній вже з’явився фінансовий потік від нових угод, і окрім власних накопичень на темпи будівництва вже впливали й нові продажі.

Найпершими відновили будівництво ті компанії, які мали об’єкти в економ- і комфорт-класі, і у яких не будувалася одночасно велика кількість будинків. Саме тут був сконцентрований попит та була можливість отримання додаткових угод, завдяки програмі "єОселя". Складніше було відновлювати будівництво тим, у кого величезна кількість об’єктів на балансі. Майже не відновилося будівництво в бізнес-класі, де попит був набагато слабшим. З точки зору попиту зараз це найскладніший сегмент. Попри все наша компанія продовжує будувати два комплекси бізнес-класу в Києві — клубний будинок Illinsky House та житловий проєкт Montreal House.

Воєнний стан та енергетична криза в Україні минулої зими вплинули на темпи будівництва. Яка сьогодні ситуація з введенням в експлуатацію проєктів, які стартували до вторгнення? Як здає об’єкти компанія Alliance Novobud?

Дійсно, минулого року була сумна ситуація з відключеннями, але вона мінімально вплинула саме на роботу нашої компанії. Ми встановили генератори на усіх наших майданчиках, щоб працювати з мінімальними втратами часу. Ми придбали дуже потужний генератор для робіт на об’єкті в Montreal House і заявили про його передачу сервісній компанії після завершення будівництва, щоб він допомагав мешканцям Montreal House в разі відключень світла.

Під час повномасштабного вторгнення компанія Alliance Novobud ввела в експлуатацію загалом 60,5 тис. квадратних метрів, а це 677 квартир. Тільки протягом 2023 року ми ввели в експлуатацію три будинки загальною площею понад 14 тисяч квадратів. Дуже сподіваюсь, що наприкінці 2023 року або в січні 2024 року введемо в експлуатацію наш флагманський проєкт — клубний будинок бізнес-класу Illinsky House, це 21,7 тис. квадратних метрів. Також ми плануємо у грудні 2023 року здати в експлуатацію четвертий, завершальний, будинок комплексу Madison Gardens у Броварах – це майже 17 тисяч квадратних метрів. Загалом найближчим часом плануємо здати понад 38 тисяч квадратних метрів.

Ще кілька будинків плануємо ввести в експлуатацію в наступному році. Але, на жаль, така активність не у всіх компаніях. Нам би дуже хотілось, щоб більше забудовників активно працювали над зведенням нових будинків, адже це дуже впливає на рівень довіри, а чим він вищий, тим вищі продажі у всіх.

Цієї зими українці живуть в очікування відключень світла. Це позначається на їхньому рішенні придбати нове житло? Що відбувається із попитом зараз, та коли ринок відчує дефіцит готового житла, адже нових проєктів практично не запускають?

Безумовно, ми відчуваємо вплив таких очікувань. Протягом жовтня і листопада були клієнти, які цікавилися купівлею, але сумнівались, чи потрібно саме зараз укладати угоду, адже очікування не надто позитивні як щодо енергетичної стабільності, так і щодо інших аспектів – курсу, економічної ситуації. Але у нас є контраргументи: вже зараз відчувається дефіцит готового житла, попит є попри все, активно працює програма "єОселя", до якої підключаються все більше банків, тож ліквідні, готові та майже готові об’єкти активно розпродаються. Зараз ситуація стабілізується, тож є надія, що ми нормально пройдемо зимовий період, і попит пожвавиться ще більше. Хоча погодні умови, звичайно, впливають на плани з будівництва, початок нових проєктів компанії відкладають на квітень-травень, і тому ми все ближче до того дефіциту готового нового житла, про який я говорила вище.

Які квартири зараз обирають покупці – клас, розташування, рівень готовності об’єкта, кількість метрів? Яка нерухомість від Alliance Novobud має найбільший попит? Чи правда, що зростають продажі в бізнес-класі?

Сьогодні ми працюємо у двох містах. У Києві у нас два комплекси бізнес-класу на високих стадіях будівництва – це Montreal House та клубний будинок Illinsky House. Попит на житло бізнес-класу є, хоча він і не такий великий, яким був до війни. В столиці попит пішов догори в травні, коли з’явився такий довгоочікуваний Patriot. І попри обстріли в травні люди квартири купували. Зараз купують більше для себе, але і для інвестування беруть. Попит є і ми сподіваємось на його активізацію після завершення холодів.

У Броварах ми розвиваємо одразу три комплекси: Krona Park II, Madison Gardens та "Лавандовий". Стабільний попит спостерігаємо на квартири саме у Madison Gardens. Загалом, завдяки тому, що ми побудували в Броварах цілий квартал з розвиненою інфраструктурою та якісною сервісною компанією, житло у всіх трьох наших комплексах там має попит. Хоча наші об’єкти найдорожчі на ринку первинки Броварів.

Квартальна забудова має ряд переваг і саме вони впливають на рішення про покупку: квартал знаходиться у центральній частині Броварів, він має хороше транспортне сполучення зі столицею, на території кварталу працює багато соціальних закладів та комерційних. Це фактично місто у місті з 27 будинками та понад 10 000 мешканцями. Як я уже говорила вище, на попит істотно впливає державна програма "єОселя". Крім того, у нас є акредитація в банку за житлом, що будується, тож цей напрямок буде розвиватися й надалі.

Як покупцеві віднайти надійну компанію для інвестування коштів у житло на стадії будівництва – перерахуйте ключові чинники, на які варто звернути увагу перед тим, як укласти угоду?

Звісно, головні рекомендації, які були до війни, лишаються актуальними й зараз. Потрібно вивчати документи, дозволи на будівництво, читати про девелопера реальні відгуки, спостерігати за його активністю на майданчиках та в медіапросторі. Важливо вивчити й сам договір, можливо, навіть залучити юриста. Це загальні рекомендації.

Сьогодні ж важливо дослідити, коли компанія відновила будівництво під час повномасштабного вторгнення, чи будувала вона стабільно протягом часу після оголошення про початок робіт, дізнатися, чи здавала вона об’єкти протягом 2022-2023 років, скільки має об’єктів в роботі взагалі. Важливо відвідати будмайданчик та впевнитися, що там дійсно триває робота.

Ще одна порада: впевніться, що поряд з будмайданчиком не було серйозних прильотів, що не має пошкоджень комунікацій, конструктивів тощо.

Ваш прогноз по зміні настроїв на ринку, попиту, цінам та динаміці нового будівництва у 2024 році.

Ми очікуємо у новому році зростання попиту на нове житло, зокрема завдяки державним програмам "єОселя" та "єВідновлення". Думаю, більшість забудовників активніше будуватимуть, і нарешті стартуватимуть більше нових об’єктів.

У нас теж є плани на нові будинки й в межах тих комплексів, що ми вже будуємо, і абсолютно нові проєкти. Сподіваємося оперативно завершити усю необхідну підготовчу роботу, щоб розпочати нове будівництво. На чинних об’єктах плануємо з весни-літа стартувати з новими будинками.

На жаль, я не очікую нових об’єктів в бізнес-класі. Важливо, щоб хоча б розконсервувалися ті майданчики проєктів бізнесу-класу, які стартували до вторгнення. До слова, ми чи не єдині відновили та продовжуємо роботи з будівництва наших двох преміальних проєктів: клубного будинку Illynsky House та Montreal House, темпи зведення якого плануємо у 2024 році значно покращити.

Щодо цін на первинку, то їхнє зростання буде продовжуватись і у 2024 році, але в межах 10-15%.

Яким рік, що минає, видався для Alliance Novobud? Зазначте, будь ласка, головні досягнення компанії та поділіться планами на наступний рік.

Головними нашими досягненнями стали: стабілізація продажів й активне будівництво усіх чинних об’єктів. Значним досягненням вважаємо й отримання акредитації від банків для роботи за програмою "єОселя" з житлом, що будується. Ось-ось ми завершимо будівництво комплексу Madison Gardens в Броварах. Активно готуємося до старту нових проєктів в передмісті. Сподіваємося, стартувати з новими будинками й в Києві.

За результатами незалежних маркетингових досягнень у 2023 році Alliance Novobud увійшов в десятку найбільш впізнаваних компаній-забудовників, де раніше нашої компанії не було. Це свідчення того, що ми на правильному шляху.

В наступному році продовжимо працювати над впізнаваністю бренду, активно будувати й обов’язково нарощувати продажі через державні програми "єОселя" та "єВідновлення". Словом, завдяки звитязі Збройних Сил України та довірі покупців маємо амбіційні плани на 2024 рік та віримо у їхню реалізацію!

Ліцензія ДАБІУ реєстраційний запис 2013050420, видана 10.05.18 р. Дозвіл ДАБІУ на виконання будівельних робіт № ІУ 113191091251 від 19.04.19 р. Зміни до дозволу ДАБІУ на виконання будівельних робіт № ІУ 123193462240 від 12.12.19 р. Договір купівлі-продажу часток у праві власності земельної ділянки від 03.12.19 р. Договір купівлі-продажу часток у праві власності земельної ділянки від 19.11.20 р. Договір купівлі-продажу часток у праві власності земельної ділянки від 05.02.21 р. Договір купівлі-продажу часток у праві власності земельної ділянки від 30.07.21 р. Державний Акт на право власності на земельну ділянку серії КВ №132472 від 14.09.05 р.

Ліцензія ДАБІУ реєстраційний запис 2013050420, видана 10.05.18 р. Дозвіл ДАБІУ на виконання будівельних робіт № ІУ 113190460673 від 15.02.19 р. Договір оренди земельної ділянки від 10.07.17 р.

Ліцензія ДАБІУ реєстраційний запис 2013050420 від 10.05.18 р. Дозволи на виконання будівельних робіт № КС012200814324 від 14.08.2020 р., № КС012210421525 від 27.04.2021р., № ІУ 013210908228 від 10.09.2021р. Договори суборенди земельної ділянки від 29.11.2019р.

Ліцензія ДАБІУ від 10.05.18 реєстраційний запис 2013050420. Дозвіл ДАБІУ на виконання будівельних робіт № IУ 113183192128 від 15.11.2018р., Сертифікат № IУ123211228352 від 12.01.2022р., Cертифікат № ІУ 123221209444 від 22.12.2022 р., Cертифікат № ІУ 123230809485 від 21.08.2023 р. Договір суборенди земельної ділянки від 19.11.2013 року.

Ліцензія ДАБІУ реєстраційний запис 2013050420 від 10.05.2018 р. Дозвіл ДАБІУ на виконання будівельних робіт № ІУ113191091201 від 19.04.2019р. Договір оренди землі № 178 від 07.02.2007 року.