Програма "єОселя" дозволяє обирати якісне і комфортне житло на первинці, — Анна Лаєвська, комерційна директорка "Інтергал-Буд"

На початку 2024 року якими є головні тенденції первинного ринку житла? Чи відрізняються ці тенденції у різних містах або ж вони стосуються усіх великих міст країни?

Сьогодні в Україні значна частина попиту на первинному ринку забезпечується державними програмами – це іпотечна програма "єОселя" та програма сертифікатів відшкодування за зруйноване житло "єВідновлення". Зараз переважають угоди з купівлі квартир для себе, для власного проживання, на ринку немає такого попиту, як у довоєнні часи, на купівлю з метою подальшого перепродажу або здачі квартири в оренду. Також, якщо говорити про уподобання покупців, то на перший план виходить безпека, тобто їх цікавить наявність укриття, наявність інфраструктури на території комплексу, зокрема, магазинів та точок сфери послуг. До того ж, серед тенденцій – попит на житло з ремонтом, в структурі продажів компанії "Інтергал-Буд" угоди на купівлю квартир з ремонтом складають понад 40%.

У західних регіонах попит стабільний, і саме там ми спостерігаємо інвестиційний попит, це Львів, Чернівці, Ужгород. У таких умовно безпечних регіонах попит зростав у минулі два роки і зараз ціни наближені до столиці.

Дуже відрізняються тенденції попиту залежно від регіону. Зараз у південних та східних регіонах, наближених до фронту, найменший попит, там купівля житла для себе відбувається у разі критичної необхідності, наприклад, замість зруйнованого або суттєво пошкодженого. З точки зору інвестицій у нерухомість ані місцеві, ані іноземні інвестори такі регіони не розглядають через надвисокі воєнні ризики. Хоча зараз низка страхових компаній вже пропонують страхування таких ризиків. Можливо, невдовзі це вплине на ринок нерухомості, адже буде можливість застрахувати майно та отримати компенсацію у разі пошкоджень.

За вашими даними, як зараз змінюються ціни на житло економ- і комфорт- класу в Києві? З чим пов’язані зміни цін забудовниками?

Ціни на квартири в новобудовах вже досить помітно зросли, і найпомітніше вони зросли у найбільш популярних класах – це економ-клас і комфорт-клас. Тут з вересня 2022 року квадратний метр подорожчав на 20-25%. Це пов’язано з тим, що забудовники зменшують дисконти, в деяких проектах ціни переглянули через зміну етапу готовності, через введення в експлуатацію, а саме готове житло часто розглядають клієнти державних програм "єОселя" і "єВідновлення". На ринку вже є об’єкти, де ціна досягла довоєнного рівня. Бізнес-клас – там коливання цін менші, до 10%, але ціни найчастіше компанії не міняли, адже попит в цьому сегменті, як і в сегменті елітного житла, неактивний, і ціна, відповідно, мало змінилась.

З чим пов’язана зміна вартості в економ- і комфорт-класі?

Зростання цін пов’язане з кількома чинниками. По-перше, зростання собівартості – воно вже склало близько 40%. По-друге, зростання рівня готовності об’єктів, введення в експлуатацію або наближення до цього етапу. Це завжди впливає на прайси. Третій чинник – попит. Сьогодні у нас приріст попиту склав близько 80% до показників 2022 року, тобто ринок вже трохи відновився.

На ваш погляд, чи впливає на попит на первинному ринку житла іпотека "єОселя"? І які ще чинники впливають на попит на квартири?

Так, доступна іпотека зараз – це ключовий драйвер попиту на первинному ринку нерухомості. Тому що купівля житла в гривні на 20 років з порівняно невеликим першим внеском та під 7% річних або ж під 3% річних – це дуже комфортні умови, які багатьох мотивують подавати заявки в "Дії" та намагатися отримати згоду банку на кредитування.

Другий чинник впливу на попит – програма "єВідновлення", сертифікати, які видає держава за зруйноване житло. Є сертифікати, яких вистачає на придбання квартири на первинному ринку. Навіть з ремонтом. Наша перша угода в рамках цієї програми якраз стосувалась придбання житла з оздобленням. Поточна ситуація в країні дещо стабілізувалась, населення сприймає Київ, весь столичний регіон, та західні регіони, як такі, що є у відносній безпеці, і це теж впливає на зростання попиту. Важливим чинником впливу на попит є і переміщення мешканців східних областей до центральних та західних регіонів.

Чи важко отримати акредитацію на участь в програмі "єОселя" будинкам, що лише зводяться? Хто та як приймає це рішення?

Рішення ухвалюють виключно банки, які оцінюють рівень надійності забудовника та етап готовності об’єктів. Сьогодні акредитацію можуть отримати лише будинки, де рівень готовності мінімум 50%. Хоча ведуться активні перемовини з банківським сектором, щоб акредитовували будинки від 30% готовності. Сама акредитація – це формально-юридичний процес, вона тривала, займає від 2 до 6 місяців. Це пов’язано з перевіркою юридичними відділами та службою ризиків банку документації щодо будівництва, земельної ділянки, з вивченням репутації забудовника — банк перевіряє і далі ухвалює рішення щодо акредитації.

Як часто до вашої компанії звертаються покупці, які планують придбати квартиру в іпотеку за програмою "єОселя"? Які квартири найчастіше цікавлять таких покупців?

Сьогодні майже 90% звернень до відділу продажів – це громадяни, які бажають скористатися іпотечною програмою "єОселя". Питання в тому, що, нажаль, державна програма поки не забезпечує весь цей обсяг попиту, адже багато заявок потім втрачаються після взаємодії з банками. Перший етап, коли заявка відсіюється, це якщо попередньо надання кредиту схвалене, але є невідповідність документів, насамперед даних про доходи позичальника, що призводить до відмови банку. Другий момент – невідповідність обраної квартири параметрам програми. Більший попит на готові об’єкти, але готових квартир ринок може запропонувати мало, а неготові об’єкти – там дуже вузький вибір на ринку через малу кількість акредитованих банками будинків.

Також є питання стосовно розміру першого внеску. Умови передбачають 20%, але на практиці можуть вимагати внести 30%, а інколи 40-50% вартості кредиту. Це пов’язано з тим, що або банк хоче перестрахуватись, або ж вартість квартири перевищує визначений програмою ліміт. У нас в структурі щомісячних продажів "єОселя" забезпечила до 30%, завдяки тому, що минулого року було багато готових об’єктів. Якби більше об’єктів отримали акредитацію, то кількість підписаних угод з купівлі квартир була б суттєво більшою.

На цей рік "Укрфінжитло" планує видати через програму 12 тисяч кредитів. За минулий рік було видано близько 7 тисяч кредитів, але це переважно вторинний ринок, адже новобудови тут займають 2%. Зараз головна мета – стимулювати попит та продажі саме на первинному ринку, завдяки державній програмі, адже це створює макроекономічний ефект – сприяє податковим надходженням і створенню нових робочих місць.

Які об’єкти за класом та розташуванням цікаві тим, хто шукає житло для себе і планує скористатися іпотечною програмою "єОселя"?

Попит зараз на готове та доступне житло. Йдеться про збудоване житло у економ- та комфорт-класі. Важливо, щоб вартість квартири була такою, що дозволить не порушити встановлений умовами програми ліміт, і ще один чинник – це має бути акредитований об’єкт.

Наскільки складно сьогодні громадянам придбати квартиру за іпотечною програмою, якого часу це потребує та які головні документи мають бути у покупця для такої угоди? Скільки часу займає укладення угоди?

Зараз вже багато технічних процедур банки, забудовники та "Укрфінжитло" відпрацювали. Це дозволило пришвидшити процес оформлення угод. У нашої компанії є рекордний випадок, коли клієнт отримав кредит за чотири дні, це від погодження попередньої заявки банком до підписання угоди. Є кейси, де оформлення кредиту тривало до 4 місяців. Дуже багато залежить від підготовки клієнтом та відповідального ставлення до усіх документів: довідка про доходи, чи дійсно доходи позичальника можуть бути офіційно підтверджені, чи все відповідає критеріям програми, чи є офіційне працевлаштування. Якщо клієнт відповідає критеріям програми та має усі документи про доходи, то рішення ухвалюється швидко. Якщо ж потрібні додаткові підтвердження доходів, або у людини немає змоги йти до банку за потреби, що інколи відбувається, наприклад, з військовими, яких терміново відрядили на лінію фронту, тоді термін укладення угоди розтягується. Інколи бувають затримки на етапі оцінки квартири, адже у різних оцінщиків процедура може займати від 3-5 до 20 днів. Загалом ми рахуємо разом з банками, що середній термін на укладення угоди та отримання позики —два місяці.

Чи може розтермінування від забудовника, за умови що воно довготривале, на 3, 5 та більше років, конкурувати з "єОселя"? Якщо ні, то чому?

На мій погляд, розтермінуванняне може конкурувати з державною програмою. Розтермінування від забудовника – це альтернатива, коли у покупця, наприклад, немає офіційних підтверджень доходів, що обов’язково потрібно банкам, але не потрібно при купівлі через розтермінування від забудовника. Також це може бути альтернатива для людей з досить високим рівнем доходів, які можуть сплачувати великі щомісячні платежі. Але щодо масового споживача, однозначно, розтермінування менш привабливе, адже іпотеку можна укласти на 20 років, жоден забудовник таких умов не може запропонувати. Фактично, з "єОселею" можна виплачувати кредит із сумою 15-20 тис грн. на місяць, тоді як для розтермінування платежі будуть суттєво вищими. Тому програма "єОселя" є дуже привабливою та сьогодні перетягує на себе більшу частину попиту. До того ж, це гривнева позика. Тобто покупець уникає ризиків, пов’язаних з валютними коливаннями, що важливо, коли йдеться про розтермінування на тривалі терміни.

На ринку вже є покупці, які купують квартири за сертифікатом "єВідновлення", іншої важливої програми. Чи помітно, що ця державна програма впливає на попит на житло на первинному ринку?

Дійсно, вплив програми "єВідновлення" помітний на ринку. В січні стартувало підписання угод із сертифікатами програми, сьогодні вже, за даними Мінінфраструктури, сформовано 2,5 тисячі сертифікатів з 9,3 тисячі поданих заяв. Є люди, для яких в пріоритеті нове житло, квартира в новобудові. Ми бачимо поки невеликий обсяг угод через сертифікати, але в майбутньому їх точно стане більше. Адже заявок багато і багато людей, які, ймовірно, обиратимуть нові квартири від забудовника. Тому ми очікуємо зростання кількості угод через сертифікати відшкодування і, відповідно, збільшення продажів. У нас вже дві угоди підписано з покупцями через сертифікати, це родини, які втратили своє житло та обрали квартири у наших житлових комплексах.

Якщо у родини не вистачає коштів в сертифікаті "єВідновлення" для придбання квартири, чи можна доплатити або скористатися іпотекою в такому разі?

В такому випадку потрібно доплатити різницю власними коштами. Також зараз обговорюється можливість об’єднати програми "єВідновлення" та "єОселя" таким чином, щоб сертифікат "єВідновлення" став першим внеском для іпотеки*. Цього дуже очікують забудовники, невдовзі будуть ухвалюватись рішення, ми цього чекаємо, безумовно, це дозволить більшій кількості людей обрати нове житло, яке є більш комфортним та розташоване у гарних і зручних районах з розвиненою інфраструктурою.

*Примітка: 22 лютого Верховна Рада ухвалила у другому читанні та в цілому законопроєкт № 10208: тепер українці, які через війну втратили житло, зможуть використати сертифікат "єВідновлення" для купівлі житла за програмою "єОселя".

Скільки часу може зайняти угода через сертифікат "єВідновлення" та чи відрізняється цей процес суттєво від звичайної купівлі квартири без сертифікату?

Процедура не надто відрізняється від звичайної угоди з купівлі квартири. Коли у покупця вже є погоджена сума сертифікату, кошти заброньовані на відповідному рахунку, то від моменту укладення угоди із забудовником до перерахування коштів проходить до п’яти робочих днів. На погодження заявки може піти місяць. А сам сертифікат можна використати впродовж 5-ти років.

Оцініть, будь ласка, вплив програм "єВідновлення" та "єОселя" на первинний ринок будівництва – зокрема, на попит і ціни на квартири.

Сьогодні програми "єОселя" і "єВідновлення" можуть суттєво збільшити обсяг угод на ринку. Якщо оптимістично, то програми можуть вивести продажі на довоєнний рівень. Раніше такі покупці були поза колом клієнтів компаній-забудовників, адже йдеться про доходи родини на рівні 20-60 тис грн., що робило б розтермінування для таких сімей фінансово обтяжливим. Державні програми створили новий сегмент ринку, новий сегмент покупців, з якими ми раніше не працювали. Думаю, програми можуть збільшити продажі на 20-30% відсотків, а якщо оптимістично, то навіть вдвічі. Щодо цін, то поки що, в умовах війни, такі програми не будуть стимулювати зростання вартості, адже у програмі "єОселя" є гранична ціна квадратного метра для забудовника, який бере участь у програмі. Тому, якщо ціна буде зависокою, об’єкт буде нецікавим клієнтам, що шукають квартиру саме для купівлі за програмою "єОселя". Варто згадати, що позичальники хочуть придбати квартиру з ремонтом, а це ще додаткова вартість та витрати, і через це збільшується перший внесок. Тому забудовники, коли розраховують на приток клієнтів за програмою "єОселя", не можуть часто переглядати прайси та надто підвищувати ціни.

Надайте, будь ласка, ваш прогноз по зміні ціни квадратного метру у комплексах економ-, комфорт- і бізнес-класу в Києві протягом першого кварталу 2024 року та назвіть три головні причини, чому ціни на житло від забудовника можуть змінюватись у цей період.

На мою думку, перший квартал 2024 року покаже зростання ціни квадратного метра на 5%. Січень і лютий – складні місяці для девелоперів, попит знижується через обстріли, а також зменшення угод через вихідні і відпустки, тому до березня особливих переглядів прайсів на ринку первинного будівництва житла не відбулось. Більші надії на другий та третій квартал 2024 року. Загалом ціна на первинному ринку може зрости у 2024 році на 15-20%. Звісно, у випадку відсутності потрясінь на фронті, стабільної політичної ситуації та за умови відсутності великих пошкоджень внаслідок ворожих обстрілів українських міст. Це ті чинники, які впливають на ринок нерухомості, який є дуже чутливим до будь-яких потрясінь. Кожен інфопривід впливає на рішення покупців вкладати гроші у новобудову. Серед чинників, що штовхатимуть ціни на нове житло вгору, — ріст собівартості – зростання вартості матеріалів та комплектуючих, зростання зарплат та брак робочих рук.

Ліцензія, реєстраційний запис 2013045075, видана ДАБІУ "04" грудня 2017 року, дата прийняття рішення та номер наказу про видачу ліцензії "22" листопада 2017 року № 55-Л.