Хто та за яку ціну купує нерухомість в Україні. Яке житло найнадійніше в умовах війни

Про те, як український ринок житла пристосовується до умов війни, чому комфорт-клас став найпопулярнішим сегментом, як змінюються технології будівництва та що очікує на бізнес-клас у 2025 році, розповіла Marketing & Communications Advisor Alliance Novobud Ірина Міхальова у розмові з Фокусом.

– Панi Iрино, почнімо з ситуації загалом. Наприклад, якщо ми будемо порівнювати 2025 рік із попередніми, які не були легшими. Ворог нам не дає полегшення, але ми навчилися жити в таких умовах. То що відбувається на ринку, як бореться ринок нерухомості?

– Можу сказати, що 2025 рік дійсно не легший за складний 2024-й. Найважче себе почуває ринок преміумкласу. Були дуже великі надії на припинення бойових дій. Весь елітний ринок до цього готувався. Ми відчували цей посилений інтерес, і навіть зараз його відчуваємо, але він, на жаль, слабо монетизується — це те, що стосується преміумкласу. А от комфорт-клас сьогодні почуває себе навіть краще, ніж минулого року, тому що люди все ж таки націлені на придбання нерухомості.

Відзначу, що міграційні процеси, пов'язані з війною, впливають на ринок. Як не дивно, ще більше кристалізується тенденція, коли люди вже навіть за державними програмами "єОселя", "єВідновлення" не купують повноцінний економклас — вони купують комфорт-клас, комфорт+ чи навіть доступний бізнес. Люди, які готові платити, наприклад, за програмою "єОселя", уже готові жити в кращих умовах. А найдешевше купують все ж таки на вторинці. "Первинка" зараз націлена на комфорт-клас — якщо говорити про загальні тенденції.

– Тобто економклас якраз на первинці зараз почуває себе гірше, ніж середній клас?

– Це справді так. Ця тенденція була навіть до війни, коли економ почав відпадати. На початку вторгнення всі думали, що війна зупинить усе, і продаватиметься лише економклас. Але це не так. Сьогодні покупець, який готовий інвестувати в нове житло, вже не хоче переплачувати за щось просте чи застаріле. Він обирає комфорт та якість. Частково це пов’язано з міграційними процесами: люди, які переїхали до Києва чи навколишніх міст, знайшли тут роботу, почали заробляти й планують залишитися надовго. Те саме стосується і західних областей, де активно розвивається будівництво. Якщо такі покупці вкладають гроші, то лише у сучасне, добре спроєктоване житло. Комфорт-клас став королем ринку і продовжує зміцнювати свої позиції. А от бізнес-клас, на жаль, страждає. Я впевнена, що як тільки закінчиться війна, він швидко відродиться.

– Це тому, що бізнес під час війни все-таки під пресом, і, напевно, тому бізнес-класу важко?

– Плюс дуже багато заможних людей виїхали за кордон і багато хто вивів гроші. Або навіть якщо не вивів, то не готовий зараз інвестувати. Це люди, які мають житло, які в основному інвестували або в покращення своїх житлових умов, або, можливо, в житло під оренду, під інвестиції. Вони вважають, що на цей час житло просто стоїть, вони не зможуть його здавати вигідно. Або не дуже вірять у те, що воно буде неушкоджене. Принаймні у Києві. Через високі ризики цей клас зараз практично заморожений, але потихеньку життя починає повертатися в ті комплекси, які не стоять, які будуються. Їх небагато, і саме туди повертається попит.

– Тобто це те житлове будівництво, що було заморожене на початку повномасштабного вторгнення, і зараз там потроху з’являється життя?

– Так. І воно активізується на Західній Україні — Ужгород, Львів. Там, у принципі, цей клас доволі потужно себе почуває. Там ріст пішов — 4-6 тисяч доларів за квадратний метр.

– Давайте тоді поговоримо про те, який зараз попит на нерухомість, в яких областях України він найбільший, що очікувано? І що можна сказати про ціни? Якщо можна, за ціною: найдешевші пропозиції, середня температура по палаті, найдорожчі.

– Найдешевші, на сьогодні, області — і це, в принципі, доволі очевидно: Сумська — це зона ризику найбільша, Херсонська, Дніпропетровська, Запорізька — там, на жаль, досить складно. І, звісно, Харківська область.

– Миколаївська, напевно?

– Миколаївська — так. Там ціни та попит низькі. Ближче до Заходу попит стає значно потужнішим, як і в центрі України, в Києві. Раніше ці регіони не були в лідерах, і ціни не були найвищими. Проте зараз у лідерах i за цінами, i за попитом на житло — Львівська, Івано-Франківська, Закарпатська області. Особливо Закарпатська, яка раніше не була популярною. Вони зараз будуються, як ніколи. Купують житло там різні люди, включаючи киян, які розглядають цi придбання як "план Б". Всі згадують 2022 рік, коли почали їхати з Києва, зі Сходу на Захід — і не знаходили де поселитися, складно було знайти навіть житло під оренду. Тож сьогодні покупці житла в західних областях або здають його в оренду, або тримають як "план Б". Ну, і є ті, хто релокується, й часто разом з бізнесом.

Зараз колеги по ринку, які працюють в Ужгороді, кажуть, що відчувається друга хвиля внутрішньої міграції: люди починають їхати з тих областей, які на початку війни були звільнені — як Сумська, Харківська. На жаль, i з Херсона люди знову їдуть через регулярні обстріли. І це дуже показово: з одного боку — біда, з іншого — ринок там зростає. Попит шалений. Є забудовники, які стартують там зараз з комплексами по 200 тисяч квадратних метрів. Це просто космічні темпи. У Львові теж різнопланова пропозиція житла, у тому числі бізнес-класу. Спочатку це почалося з дохідної нерухомості, але зараз і класична житлова нерухомість там активно розвивається.

У Києві, власне, ринок завжди був складним. Брак майданчиків. Багато забудовників, включаючи нас, шукають гарну ділянку для комфорт-класу, але — білу, з документами, з цільовим призначенням. Таких майже немає.

– Настільки щільно вже забудоване місто, так?

– Звісно. І, на жаль, не до кінця врегульоване: досі немає стратегічного плану розвитку території. Без затвердженого плану знайти прозору, економічно ефективну ділянку під популярний клас — дуже складно. Тому в основному комплекси розвиваються навколо Києва.

– Тобто зараз Київська агломерація почуває себе краще, ніж сам Київ?

– Так, саме так.

– Якщо подивитися на карту України, то Закарпаття демонструє найбільше зростання. Львівська область — там бум. А далі, вже поступово до Києва, Житомирщини, Полтавщини?

– Я знаю, що в Полтаві готується один цікавий проєкт. Знаю від колег по ринку, що там з’явиться щось середнє між комфортом та бізнес-класом — те, чого раніше не було. Це харківські забудовники, які знаходять там собі цільову аудиторію. Знаю, що навіть у Дніпрі щось будується, у Запоріжжі — але дуже низькими темпами. В Одесі є забудовники, які будують, попри прильоти. І там цього року навіть зросла ціна на первинку.

– Це оптимізм, я вважаю. Це такий суворий оптимізм.

– Я виступала на одеській рієлторській конференції, яка вперше проводилися за час війни. Два "Іскандери" прилітають у порт під час дискусійної панелі, а в залі сидить 500 рієлторів — і всі готові "рвати" ринок! Там дуже міцний рієлторський ринок, відмінний від інших областей. І вони налаштовані на зростання. Я інколи дивуюся нашим людям.

– Насправді, ви знаєте, наші люди показали, напевно, всьому світу, що таке сміливість, як виживати в таких умовах.

– І навіть розвиватися.

– І розвиватися, і давати ще й прибуток. Це — показник сили.

Скажіть, будь ласка, чи є якісь нові тенденції в будівництві, у технологіях, які враховують ці реалії? Щось нове з’явилося? Я проведу паралель: ми змушені розвивати військову промисловість, тому що це питання нашого виживання. I ми бачимо, що у нас з'являються новi види озброєння, якi змінюють хід війни. Нововведення — те, що, по суті, прогнозував Залужний. Тобто, війна змінилася завдяки технологіям. Які технології зараз з’являються в будівництві? Тому що точно ринок має на це реагувати. Тобто, є виклики часу — як ви з ними справляєтесь?

– Безумовно, в технологіях теж багато чого змінюється. Будівництво – це бізнес. I він може змінюватися не лише реагуючи на попит, а і реагуючи на ризики. Реагуючи на законодавчі зміни, які відбуваються. По-перше, змінилися ДБНи, і ми будуємо укриття. Це — так звані приміщення подвійного призначення, і в нових проєктах ти не отримаєш документів, дозвіл на будівництво, якщо в проєкті немає цих приміщень. Це знають і мають виконувати всі забудовники, хто запускає проєкти, а їх, на жаль, запускається небагато.

Я наведу статистику: цього року на кожен з п'яти будинків лише один починає будуватися. Дефіцит нового житла неминучий, тому що, на жаль, не всі готові стартувати та інвестувати в будівництво. Але в тих будинках, які зводяться, є уже приміщення подвійного призначення. Ось це нове — і це реакція. Друге — це, звісно, попит на нижчі поверхи. Забудовники в плані ціноутворення реагують на це. Раніше покупці цінували високі панорамні краєвиди.

– Вікна під стелю, так?

– Так, але не можу сказати, що всі відмовилися від панорамних вікон, тому що все ж таки люди звикли, люди вже цього хочуть. Це красиво, але, враховуючи, що є така історія як енергоефективність, все-таки вікна – це менш енергоощадна історія, ніж стіни. Це впливає на те, як проєктуються нові будинки, тобто вікна стають меншими.

Монолітна каркасна технологія, яку більшість відповідальних забудовників використовували ще до війни, всім довела свою якість та ефективність. Люди вже знають, що це, тому що, на жаль, ми бачили, що стається з панельними будинками, як вони складаються, наче карткові. А у випадку влучань по нових будинках, які побудовані за монолітно-каркасною технологією, каркас стоїть. 

Тож люди не звертаються до тих забудовників, які не використовують цю технологію. Монолітно-каркасна технологія вже показує результат. Війна провела свій жорсткий тест-драйв.

– А вона дорожча насправді?

– Вона загалом дорожча, але це сучасна технологія, коли будується жорсткий каркас, а потім уже закладаються стіни. Раніше будували з цегли або з панелей чи готових блоків. Зараз це вже не актуально, і люди це розуміють.

Звісно, з’явилися й інші, більш ретельні підходи. Йдеться про системи пожежогасіння та інші елементи безпеки. Зараз набагато жорсткіше контролюють приймання тих частин, що стосуються захисту життя людей під час пожеж. Без цього зараз проєкт не пройде експертизу. Забудовники уважно ставляться до цих вимог, адже ми теж живемо в будинках і реагуємо, так само як усі.

– Тобто йдеться про можливість створення більшої кількості евакуаційних виходів?

– Саме так. І, окрім цього, ми ще ретельніше контролюємо якість систем пожежогасіння. Ми також пережили влучання — наприклад, на один із наших уже побудованих і введених в експлуатацію будинків у Броварах. Тоді "шахед" зачепився за громовідвід і вибухнув. Були пошкоджені кілька інженерних конструкцій, але, на щастя, усі залишилися живі й здорові. Монолітно-каркасна технологія показала себе чудово — серйозних руйнувань не було. Ми, як девелопери, хоча й не зобов’язані опікуватися будинком після введення його в експлуатацію, допомагаємо мешканцям відновити пошкоджені конструкції — двері, частину покрівлі та інші елементи.

Була ще одна історія поруч із нашим комплексом Montreal House та бізнес-центром "Торонто". Кілька вікон там теж постраждали, але, на щастя, усе обійшлося. Навіть наші інвестори написали в групі: "Фасад витримав — усе гаразд". Це для нас важливий

– Ви розповідали про типи будівель. От, наприклад, монолітно-каркасна конструкція — ви кажете, що вона найбільш витривала. Думаю, це питання цікавитиме багатьох — тих, хто вже живе у своїх будинках. Які конструкції вважаються найнебезпечнішими? Щоб люди могли це врахувати й, можливо, планувати далі.

– Старі панельки, тому що вони обсипаються. І просто цегляні будинки або з якоїсь неякісної цегли.

– А якщо старі цегляні будинки?

– Теж.

– Але панелька найгірша, так?

– Якщо вона висока. Панелька, ви ж бачите, просто складається. Дивлячись, як попаде і чим попаде, тут вже я не можу вам точно сказати. Але ми бачимо все це на фотографіях.

– І фундамент має значення?

– Дуже погано, коли немає укриття, куди можна сховатися. У нас навіть у будинках, які будувалися ще до вторгнення, є підвали, які по суті експлуатуються як приміщення подвійного призначення. Якщо пам’ятаєте, були скандали з закритими укриттями, коли людям не було куди сховатися. В деякі не пускали чужих тощо. Завжди існують дві позиції: як реагуватимуть мешканці, які обладнали собі укриття, і разом з управлінською компанією його обслуговують та контролюють.

Але є люди, які просто знаходяться поряд під час обстрілу. Ми дотримуємося філософії, що не треба жорстко закривати території. Ми живемо в місті й створюємо квартальну забудову, де людям можна вільно переміщатися, не ставимо паркани навколо. Відповідно, ми шукали рішення, яке б задовольнило обидві сторони. І разом з управлінською компанією воно було знайдене: регульоване відкриття/закриття дверей укриття під час оголошення/скасування повітряних тривог.

– Від складної теми переходимо все ж таки до життя. Люди все одно купують житло, інвестують. І от якi поради від вас як експертки ринку? Розкажіть, будь ласка, з якого стартового капіталу слід починати, якщо людина планує інвестувати саме в житло в Україні? Ваші поради, можливо, топ 3, топ 5 порад — на що б ви звернули увагу? З чого починати? Розгляд цін, розгляд типу житла. Ваші поради, щоб ця інвестиція була вдалою, наскільки це можливо, в умовах такого ризику.

– Якби це було два роки тому, я б казала і, власне, люди так себе поводили — майже ніхто не мав сміливості інвестувати в котлован. Ми цього року як партнери стартували новий будинок у комплексі "Лісовий квартал" у Броварах. Ми помітили: офіційний старт продажів лише має бути через тиждень, але люди уже за договорами резервування зарезервували 10 квартир. І на комерційні приміщення стоїть черга. Для мене це дуже класний показник. Минулого року ми стартували з продажами п’ятого будинку Krona Park II, що в Броварах. На старті, за перший місяць, ми продали 25 квартир. Тобто це на котловані. Отже, у 2024–2025 роках люди не втратили довіру до надійних забудовників, які будували всю війну. А ми з квітня 2022 року відновили будівництво на усіх своїх майданчиках.

Я думаю, що секрет втому, що хто здає нові будинки — тому довіряють і навіть купують на котловані. І, звісно, на старті найдешевше, найвигідніше. Якщо людина готова почекати. Але якщо ви не знаєте цього забудовника, але бачите, що він ніби й будує, то краще послідкувати й інвестувати на фінальному етапі, попри те, що це дорожче. Добре, якщо він дає розтермінування або є, наприклад, можливість скористатися державною програмою "єОселя". Якщо ви підходите під ці параметри, звісно, варто розглядати більш високі етапи будівництва.

Якщо ви купуєте житло для себе — це одна історія. Але якщо розглядаєте інвестицію, щоб заробити, варто врахувати, що зараз прибуток від різниці між ціною на етапі котловану та після здачі вже не такий, як раніше. Це пов’язано з подорожчанням будівництва: зростає собівартість матеріалів, не вистачає робітників, процес введення в експлуатацію стає складнішим. Через це ціна житла зростає ще до початку будівництва — іноді новий проєкт стартує навіть дорожче, ніж будинки, що вже майже готові.

– Якісь вже добудовуються, а на етапі котловану вже може бути дорожче — нові проєкти?

– Справді так, тому що дуже зростає собівартість. Подивімося на продукти, на ціни в магазинах, на зростання зарплат, на те, що людей, на жаль, через мобілізацію дуже мало.

Плюс нові будинки стартують за новим механізмом майбутніх об'єктів нерухомості. І, відповідно, це дорожче для забудовника. Вони змінюють саму схему продажу, схему формування собівартості. І це примушує нас продавати дорожче, як би ми не хотіли тримати ціну, тому що це впливає і на продажі. Але люди все ж таки мають розуміти — на жаль, ціни лише зростатимуть, дефіцит житла лише буде накопичуватись і збільшуватись. Немає нормальних майданчиків, з яких починати будувати, немає проєктного фінансування для будівельників тощо.

Ми фінансуємося лише власними коштами — у того, в кого вони є, і лише за те, що платять люди. Державні програми не покривають увесь попит. Тому повільно будуються і повільно стартують нові будинки. Старі вже майже всі поздавалися у тих забудовників, які хотіли й могли будувати.

Дефіцит житла й надалі зростатиме. Відповідно, усе, що вже будується або планується до будівництва, поступово дорожчатиме. Тому зараз вигідно інвестувати навіть на етапі котловану — звісно, якщо забудовник надійний. Інший варіант — вкладати у майже готове житло, щоб швидко здати його в оренду. Сьогодні орендні ставки високі й продовжують зростати, тож це також прибуткова стратегія. І, звичайно, ми повністю це підтримуємо.

Є, звісно, на ринку інші варіанти, для тих, хто хоче диференціювати свій портфель інвестицій. Ми поки такими проєктами не займаємося, але я знаю, що багато хто із забудовників пішов у цю історію. Це так звана дохідна нерухомість, коли ти інвестуєш, наприклад, у готель і отримуєш дохід від подальшого функціонування готелю або від перепродажу. То, в принципі, хайп був на початку війни в карпатських проєктах. Зараз їх стало забагато. Хтось інвестує за кордон. А хтось у мобільні будиночки.

Наприклад, мобільні готельчики під Києвом або взагалі біля великих міст. Там досить швидко повертаються інвестиції, коли ти, по суті, купив собі за 20 тисяч доларів нерухомiсть. Ти купив цей будиночок або став одним із партнерів цього проєкту й отримуєш дохід уже через 2–3 місяці. Це, в принципі, загальна тенденція.

– Короткострокова інвестиція?

– Люди, знаєте, через війну, та й через загальну світову нестабільність, не дуже вірять у довгі інвестиції. Вони прямо тут і зараз хочуть щось отримувати — хай менше, але тут і зараз. Не знаю, наскільки це довго, якщо чесно. Але оскільки люди не можуть виїжджати з України, особливо чоловіки, то сім’ї в основному намагаються тут десь поряд організувати собі відпочинок. Оцей тренд глемпінгів й невеличких будиночків наростає. I люди, які хочуть інвестувати й готові інвестувати невеличкими слотами, невеликими короткими інвестиціями, теж є.

– Тобто по Київській області, десь під Києвом?

– Дуже багато проєктів зараз і під Києвом, і навіть під Одесою, і біля Львова, в Карпатах. Я вивчала цю тему. Ми не інвестували в це, ми більш традиційний стабільний забудовник, але хто хоче "погратися" — у принципі, невисокий поріг на вхід. Якщо ви спробуєте забронювати під Києвом зараз такий будиночок, 2-3 місяці доведеться чекати. Цікава тема. Я не думаю, чесно кажучи, що вона довгострокова, але принаймні зараз можна спробувати.

– Ви торкнулися важливої проблеми – це кадровий голод. Я думаю, що всі сфери ринку відчувають цю проблему, і, на жаль, вона наростає. Як у вас ситуація? Як ви знаходите вихід?

– Кадровий голод дійсно є, і ринок просто шалено його відчуває. Особливо це стосується людей, які роблять щось руками. Будівництво – це ж дуже "хардова" історія, ти не можеш його онлайн будувати, не можеш будувати із залученням людей, які з-за кордону працюють, це ж фізично треба будувати. По-перше, ми співпрацюємо з генпідрядником, який максимально утримує своїх будівельників, як може. Ми намагаємося співпрацювати з підрядниками, які, наприклад, мають бронювання.

Але не весь ринок, на жаль, це може робити. І чим дрібніші компанії, тим їм складніше. Це дуже вплинуло, наприклад, на ринок готових квартир з ремонтами. Я дуже вірю в цю тему, тим більше для людей, які приїжджають з інших регіонів. Вони хочуть купити все готове, з меблями. Ми навіть зробили такий проєкт, зробили шоурум, пропонуємо квартири з готовим ремонтом та меблями. Не можу сказати, що це легко пішло.

Річ у тому, що людей, бригад, які системно готові робити ремонти для забудовника за адекватною ціною, їх просто немає. Або якщо вони вже беруться, то беруться індивідуально, де можна за більшим чеком зробити ремонт, прорахувати прайс, а потім, за необхідності, його підвищити в ході робіт. Це простіше. Забудовник же має технагляд, він контролює, у нього є проєкт. Відповідно, такий варіант не проходить, і тому співпрацювати з забудовниками такі бригади практично не готові.

– Хоча це постійна робота насправді.

– Це постійна робота, постійний шматок хліба, але їм легше за готівку особисто для когось зробити. Хоча попит є, і він шалений саме на от такий варіант, тому що люди хочуть переїжджати в готову квартиру. Тому забудовник має це робити за такою космічною ціною, що люди вже не готові, кажуть: "Я якось уже сам". Тим більше, це в основному не входить у програму "єОселя", тому що це майбутній об’єкт. Одним словом, не зовсім ця тема "полетіла", саме через кадровий голод. На жаль, вона не покращиться, поки триває війна. Це дуже впливає на будівельний ринок, на ринок будівельних матеріалів, вікон тощо. Це гальмує будівництво загалом.

– Але все ж таки воно, попри виклики, триває. І ми поговорили з вами про різні види нерухомості. Я хочу перейти все-таки до житла бізнес-класу. Ви сказали, що популярність його зростає, але помірно, порівняно з іншими видами. Але серед бізнес-класу які комплекси популярні наразі?

– Можу сказати, що популярність бізнес-класу завжди варіативна і дуже залежна від того, що відбувається. Він дуже чутливий. І якщо казати про Західну Україну, там багато бізнес-класу. Я спілкувалася зі своєю колегою з Ужгорода, яка підтвердила, що його там дійсно багато. Всі ці проєкти між собою активно конкурують фасадами, концепцією тощо. І вже, скоріш за все, там попит досяг своєї стелі. Вони теж розуміють, що не стільки багатих людей туди переїде. І навіть якщо куплять це як "план Б". У Києві ситуація інша, тому що більшість комплексів бізнес-класу зупинилися і не будуються. Тих, хто будує, одиниці, і вони, власне, швидше будували і здавали за власний кошт. Можу сказати про наші проєкти. Ми здали минулого року, а цього року отримали поштову адресу на клубний будинок Illinsky House. Дуже красивий, знаковий для компанії проєкт. Є попит, він стабільний саме тому, що ми будували — одні з небагатьох.

Класна локація – на Набережно-Хрещатицькій, 21. Адреса говорить сама за себе! Стримана архітектура в неокласичному стилі, проєкт дуже вдало вписаний у канву Подолу. Він для людей, які люблять та обирають цей район Києва. Він дорогий. Це майже найдорожчий проєкт у Києві – 3,5-4,5 тисячі доларів за квадратний метр. Але люди, які туди інвестують, розуміють, що він вартий такої ціни. В клубному будинку всього 125 квартир, 145 паркомісць в підземному дворівневому паркінгу. І на Подолі такого, в принципі, немає більше. Після війни всі експерти ринку оцінюють вартість метра в цьому комплексі в 7-8 тис доларів.

– А паркінг уже може бути, як і укриття?

– Так, як укриття. Це приміщення подвійного призначення, тому що це вже і для автомобіля, і для людей. Тим більше, що ми якісно обладнали його, наприклад, у наших паркінгах є санвузли, вентиляція, опалення, голосові сповіщення тощо.

– Тобто можна пересидіти нормально?

– Пережити там кілька днів навіть, якщо треба. Ну, і в Montreal House теж будуємо підземний паркінг. Таких локацій майже немає в столиці, це провокує попит на наші об’єкти.

– А взагалі — ваш прогноз по пропозиціях і цінах на кінець 25-го року, початок 26-го? Як ви думаєте, саме по цьому напрямку – по бізнес-класу?

– Я думаю, що бізнес-клас у доларах бiльш-менш заморозиться. Я бачу кілька проєктів, які виходять на ринок. Для мене це гарний знак. І знаю, що кілька знакових забудовників теж стартують або готують до старту проєкти.

Я думаю, що середня ціна буде 3–3,5–4 тисячі доларів за квадратний метр, дивлячись, який об’єкт. Всі тягнуться до цієї ціни, тому що вона виправдовує витрати на проєкти такого рівня. Ну і якщо казати про комфорт-клас – він буде зростати, однозначно, 15–20% росту.

Власне, і цього року приблизно так було по Україні. Тому тут неминучий ріст.

– Це через попит, так?

– Через попит і через собівартість. Собівартість більше вплинула навіть, ніж попит, тому що попит ще тільки починає відчувати дефіцит. Цього року багато будинків здали в експлуатацію. Правильніше сказати, минулого року і до середини цього року, тому що багато хто відновив будівництво, пізніше, ніж ми, тобто у 23-му році, і вони добудовували в основному те, що стартували до 2022 року. 2024 рік та початок 2025-го були рекордними за здачами. Але якщо порівнювати навіть першу половину 25-го і першу половину 24-го, то кількість зданих будинків вже значно знизилася і зараз знижується. А кількість стартів ще більше знижується порівняно з попередніми роками.

– Тобто у нас зараз ситуація, коли попит і пропозиція на рівні, але в майбутньому пропозиція буде зменшуватися, тому що проєкти тільки починаються.

– Так, це правда.

— А що з економкласом тоді буде? Теж росте, я так розумію, за ціною?

– Він поступово втрачає свої позиції, проте попит на економклас усе ще зберігається — переважно завдяки соціальним і грантовим програмам. Зокрема, зараз активізувалася програма «Держмолодьжитло», а також проєкти, що реалізуються за підтримки німецьких фондів, які працюють на ринку й допомагають соціально вразливим категоріям населення. Уже кілька років обговорюється ідея розвитку соціального житла — поки що без чіткої реалізації, але, ймовірно, її час таки настане.

Програма "єВідновлення" актуальна, тому що присутня шалена, просто катастрофічна втрата житлового фонду. Величезний дефіцит був і до початку вторгнення, а зараз попит лише посилюється. І, на жаль, просто через програми типу "єВідновлення", "єОселя" цей попит не закрити. Захід нам не дасть стільки грошей, щоб ми закрили цей попит коштом грантових коштів. Навіть західні партнери, фонди, готові інвестувати, але готові інвестувати в такі інструменти, як соціальне житло, яке надається людям і залишається у власності держави. І зараз шукається інструмент, і комусь із забудовників це може бути цікавим – на яких умовах його проєктувати, споруджувати, а потім експлуатувати.

– Тобто це як держзамовлення буде?

– Найімовірніше, це буде реалізовано як держзамовлення або як один із варіантів, коли в проєктах забудовників виділятиметься певна частка житла для соціальних потреб. Наприклад, така можливість може з’являтися при наданні державою ділянки для будівництва тощо. Немає стейкхолдера цієї теми, і всі говорять про це, але ніякого конкретного рішення ще немає, на жаль. А воно могло б бути, і це б драйвило, по-перше, ринок, по-друге, знайшлись би якісь фінансові інструменти. Не наші, а, наприклад, закордонні, які б дозволили будувати.

— Інвестиції у будівництво?

– Так, плюс це б закрило таку шалену потребу ВПО та інших соціальних категорій, які, на жаль, на сьогодні просто покинуті напризволяще.

– Тобто попит там шалений вже, і він поглиблюється. Тому, напевно, це буде впливати на вартість?

– 100%.

– Чекаємо тоді зростання ціни в економкласі теж шалене. Що до оплати частинами? Це інструмент, який, в принципі, допомагає людям придбати бажане житло. І те, що ви, до речі, казали, що люди перекинулися з економкласу, дивляться вже більше на комфорт, можливо, тому, що є такий інструмент. Який відсоток покупців користується саме ним? Готові інвестувати, готові купувати квартиру, але, наприклад, не в змозі сплатити всю суму, готові платити частинами.

– В умовах дефіциту іпотечних програм, окрім державних, які забезпечують лише невелику частку продажів, основним інструментом купівлі житла без повної оплати залишається розтермінування. Для девелоперів це фактично головний спосіб конкурувати з вторинним ринком. Адже вторинка зараз часто демпінгує: багато власників, виїхавши за кордон, намагаються продати житло швидко, навіть дешевше від ринкової ціни — і лише за умови 100% оплати. Натомість ми пропонуємо гнучкі умови — оплату частинами. Так, первинне житло зазвичай дорожче, ніж вторинне, але завдяки розтермінуванню воно стає доступнішим. Сьогодні цей інструмент разом із програмою «єОселя» забезпечує до 90% усіх продажів у більшості забудовників.

Тобто, на сьогодні "єОоселя" — це, в кого як: 10%, 5%, 15% від продажів, хтось акредитований, хтось ні. Плюс там є певні обмеження. У "єОселю", наприклад, бізнес-клас не потрапляє. Розтермінування складає до 80% продажів. Тому це важливий інструмент.

Девелопери змушені створювати нові формати пропозицій. У нас, наприклад, є спеціальна програма для військових, лікарів і вчителів. У комплексах, як-от Krona Park II, люди найчастіше обирають однокімнатні квартири. Ми фіксуємо попит серед тих, хто може зібрати близько 500–600 тисяч гривень — власними заощадженнями, допомогою родичів. Вони складають усе, що в змозі, аби купити житло.

Покупці також просили, наприклад, інструмент, який дозволить платити не більше 30 тисяч гривень на місяць. Ми знайшли такий інструмент, знайшли пул квартир. Для оформлення покупки не потрібні додаткові довідки, немає додаткових обмежень. Ти просто вносиш 30% і далі сплачуєш за свою квартиру. Такий інструмент має попит.

– Щодо локацій. От ви кажете, що в Києві — це дуже складна історія. Розкажіть нам тоді про область: що розвивається, що цікаве буде, які новинки відкриватимуться?

– Область дійсно зараз розвивається активніше, ніж Київ, тому що там все ж таки є ділянки, там трошки менша собівартість, і ми можемо якось потрапити у попит, у той чек, який готовий платити клієнт. Ми активно розвиваємо свої проєкти в Броварах. Це була у нас перша локація, з якою ми стартували. І ми там багато чого збудували. В Броварах ми ведемо квартальну забудову. Під час війни закінчували не просто будинки, а цілі житлові комплекси: Madison Gardens, “Лавандовий". Здаємо в експлуатацію й окремі будинки комплексу Krona Park II.

Інші будівельні компанії активно розвивають напрямок Буча-Ірпінь. Він довго стояв в замороженому стані. Особливо травматичний був регіон. Але зараз там все активно. Дуже активний напрямок Софіївської та Петропавлівської Борщагівки Там активно купують переселенці і я можу сказати чому: вони змінювали місце проживання вимушено — вони жили у своїй квартирі, в них було нормальне житло, вони не хотіли ніяким чином їхати в Київ, їм було там добре. І вони краще оберуть передмістя, ніж столицю: там комфортніше, спокійніше, там сосни, тихо. Ба більше, у таких містах, як, наприклад, Бровари, на відміну від Ірпеня, і інших містечок, є робота, тому що це стотисячне місто.

– Об'єктивно, розвивається район.

– В цих містечках людям комфортно, і вони охоче залишаються. Я часто розповідаю колегам, коли мене питають, як ми рекламуємо проєкти в Броварах. Торік у мене найкраще спрацював креатив із фразою «Розкішна квартира в Броварах». Він ідеально передавав запит людей: вони хочуть не просто квадратні метри, а гарну квартиру в гарному місці — серед сосен, з кав’ярнями й красивою комерцією, як у Києві.

– Порівняти Бучу. На жаль, вузенька дорога. Вони, напевно, не розраховували, що буде такий стрімкий розвиток.

– Так, і до Києва неможливо доїхати. А в Броварах ми облаштували парк, спортивний майданчик і навіть майданчик для вигулу собак. Це те, що залучає, приваблює людей, які з трохи іншим чеком, але з іншого міста, ну і броварці, навіть кияни, адже зручний та доволі швидкий шлях до Києва в цьому напрямку.

Кожен місяць ми дивимось, хто ж у нас купив у Броварах. Можу сказати, що десь 30-35% – це Броварський район, десь 30% – самі броварці, 20% – кияни. До 20% – люди з інших міст.

– Переміщені особи?

– Так, кількість переміщених осіб потрохи починає збільшуватися, але кияни, які переїжджають в Бровари, стабільно тримають 20-22%.

– Як людина, яка жила в Броварах, я підтверджую, це дуже гарне містечко. Насправді близько до Києва. От чому я зробила акцент на дорозі. Тому що там, по-перше, можна, якщо навіть у тебе немає автомобіля, знайти безліч варіантів доїхати до метро. Наприклад, якщо ти живеш у Києві, Деснянський район, доїхати до метро десь по часу буде займати так само, плюс-мінус.

– Це правда. Я сама зараз переїхала, але багато років жила на Академмістечку. Я працюю в основному в центрі. Їхати з Академмістечка в центр інколи півтори години зранку, півтори години ввечері, інколи більше, по-різному буває. А якщо я їду, наприклад, з центру Києва в наш броварський офіс продажів – 30 хвилин.

– А взагалі тенденція до переїзду з мегаполіса у замістя є? Тобто в комплекси під містом, зручні, комфортні, те, що ви описали на прикладі Броварів. А якщо порівняти період до початку повномасштабної війни та зараз, зробити аналітику, що б ви сказали? Чи є така тенденція переїзду з мегаполіса?

– Не можу сказати, що ця тенденція дуже виражена, але вона цілком зрозуміла: люди просто не знаходять у Києві варіантів із прийнятним балансом ціни та якості. На ринку небагато сучасних будинків комфорт-класу з доступним цінником, тож покупці все частіше обирають переїзд за місто. На це вплинули не лише події війни, а й пандемія COVID-19, коли через самоізоляцію люди почали переосмислювати свій простір і цінувати комфорт та спокій.

Тоді ця тенденція проявлялася переважно у прагненні людей переїхати до приватного сектору, щоб мати більше простору й свободи. Сьогодні вона лише посилюється — додався новий чинник: загроза відключень електроенергії. Все більше людей прагнуть енергонезалежності. Попит на таунхауси та котеджі зріс, адже там можна підключити газ, встановити власний генератор чи сонячні панелі й почуватися комфортно за будь-яких умов. Це стимулює нову хвилю попиту на автономність, самоорганізацію та незалежність.

Це й спричинило зростання ринку котеджів і таунхаусів. Активніше почали розвиватися й заміські комплекси, які ще кілька років тому конкурували з Києвом насамперед завдяки концепції — привабливішому способу життя, а не ціні. Раніше люди обирали передмістя, щоб уникнути заторів і мати більше простору, а зараз ці проєкти отримали додаткову перевагу: вони спочатку створювалися як зручні, комфортні й самодостатні. До того ж ціна й доступність житла залишаються вирішальними факторами. Важливу роль відіграє і новий потік покупців — тих, хто вимушено переїжджає з інших міст, обираючи не Київ, а передмістя.

Пандемія навчила нас працювати віддалено — принаймні тих, чия професія не вимагає фізичної присутності на об’єкті. Це стало поштовхом до того, що багато компаній і досі підтримують віддалений або гібридний формат роботи. У результаті люди все частіше обирають життя за містом — у комфортнішому й доступнішому житлі, не купуючи квартири в Києві. Тенденція посилюється — і не лише в столиці, а й у Львові та інших великих містах. Найпомітніше це проявляється у зростанні попиту на дохідну нерухомість і заміське котеджне будівництво.

– І, до речі, ще один фактор, окрім блекауту, це опалення. Тому що, на жаль, ворог вибиває нам енергосистеми. І якщо в місті, в Києві, ти підключений до центральної міської системи опалення, то за містом ти собі можеш дозволити мати варіанти, як не замерзнути.

– Саме так.

– Ми говорили з вами про довіру, чому люди готові інвестувати навіть у період війни. І от мені дуже цікаво: ваші постійні клієнти, як вони вас знаходять? Це така цікава історія, тому що зазвичай твій імідж є твоєю найкращою рекламою. Як в цілому зараз люди до вас приходять? Як зараз це працює?

– Безумовно. Довіра – це найважливіше. Як і в банках. У мене був досвід роботи в банку. А банк, як і девелопер, продає довіру. Віру в те, що все буде добре. І немає довіри – немає продажів у первинці. Тому ми максимально транслюємо, що ми будуємо, здаємо, проєктуємо. Це перший і основний фактор. І про це ми говоримо будь-де, на будь-яких майданчиках, і це допомагає. І не лише говоримо, а підтверджуємо діями.

Що ще? Лідогенерація. Як маркетолог можу сказати, що вона мінлива залежно від того, які інструменти в тренді. І в нашому випадку це, звісно, інтернет. Основні канали для лідогенерації — Google та Meta. Ми отримуємо ліди з Google: пошукові, контекстно-медійні, вони дорожчі, але більш цільові.

Реклама в соціальних мережах дуже сильно покращилася з початком війни. Раніше це був більше інструмент здешевлення середньої вартості ліда, був такий у мене KPI. Але зараз це реальний класний інструмент. Люди все менше дзвонять, а все більше пишуть. І от такі лідформи, які приходять з соціальних мереж, досить конверсійні. Ми активно використовуємо цей інструмент. Звісно, є реклама на маркетплейсах, таких як ЛУН, ДІМ.РІА.

І сайт теж важливий інструмент, тому що люди хочуть бачити все. Вони побачили нас на ЛУНі — це ок, це добре, документи перевірили там, а потім пішли на сайт компанії і звідти вже за контактами написали чи зателефонували. Люди вже навчилися працювати з відділеннями продажів напряму, тому маркетплейси зараз — швидше репутаційні майданчики. Ну і, звісно, ми доповнюємо маркетингові канали за можливості іншими візульними інструментами.

– Так звана наружка.

– Так, але зараз ми більше робимо акцент на її цифрових форматах. Використовуємо зовнішню рекламу, радіо, публікації у виданнях — таких, як ваш «Фокус», наприклад — щоб підтримувати впізнаваність та довіру. Це важливо, адже багато людей, які приїжджають з інших міст, навіть не знають, що таке Бровари. Тому ми не просто рекламуємо, а розповідаємо про конкретні комплекси, активно працюємо з регіональними медіа, щоб охопити ширшу аудиторію.

Ми навіть створили відео: що таке Бровари. Намагаємося розказати, чому місто класне. Така соціальна місія вимушена, оскільки ми хочемо залучити увагу саме до нас. Бо люди часто, знаєте, діють за принципом "до своїх". От хтось переїхав, і вони всіх перетягують. У нас теж багато людей, які купу своїх кумів, знайомих перетягнули.

– Це нормально, вони свою бульбашку організовують навколо.

– Ми навіть реферальну програму створили під новий будинок "Лісового кварталу" — «Свої вже тут».

– А от ви сказали про соцмережі. Ми теж дуже активно з ними працюємо, ми — медійний майданчик, працюємо з великими аудиторіями. А взагалі, саме по будівництву, яка соцмережа для вас є найкраща, показує найкращий KPI за продажами?

– Ми працюємо через Meta — система сама визначає, де саме показувати рекламу. Паралельно запускаємо кампанії в Google. І якщо раніше більшість клієнтів приходила з Facebook, то зараз основний потік іде саме з Instagram. Ми також активно розвиваємо TikTok: канал існує вже два роки, і на старті ми буквально «порвали» ринок — ролики зібрали мільйони переглядів.

– А що ж ви таке показували?

– Ми намагаємося показувати більше життя та людей, трохи жартуємо — це не про прямі продажі. Для забудовника TikTok — насамперед інструмент впізнаваності бренду. Він допомагає людям знати нас не лише в Києві, а й в інших містах. Ми створюємо позитивний, легкий образ, комунікацію «люди до людей» у сучасному, жартівливому форматі: показуємо життя в комплексах, сусідів, гумор у побуті — і через це транслюємо наші цінності.

– Якщо людина планує купувати житло чи, наприклад, інвестувати в житло і має якийсь стартовий капітал. Потрібно розраховувати на податки і оформлення. От, будь ласка, розкажіть, який відсоток від цієї суми, скоріш за все, буде необхідно витратити? Тому що трошки змінилася, напевно, система оподаткування під час війни, є певні зміни.

– В цьому випадку мова йде про Пенсійний фонд, який в розмірі 1% – це вже тоді, коли покупець отримує права власності. Є нотаріальні витрати, коли ти оформлюєш, наприклад, договір майнових прав. Більше змінилася система перепродажу. Багато хто інвестував раніше в те, щоб купити квартиру, а потім після здачі її продати за іншу суму. Зараз, на жаль, це вже дорожче. Якщо квартира до одного року у власності, то при перепродажі ти втрачаєш близько 11%. Якщо це ще далі, навіть залежно від типу нерухомості та терміну експлуатації, до 25% ти можеш втратити при продажу. Це загальні податки, які ти сплачуєш державі. Тому, в принципі, оцей ринок перепродажу та так званого спекулятивного продажу, фактично вмирає. Зараз люди купують в основному для себе або для здачі в оренду. Якщо хочете купити первинку, раджу йти у відділ продажу забудовника. Тоді ви не платите посереднику. Але ми працюємо і з агентами, ми виплачуємо агентам комісію і людям не підвищуємо при цьому вартість — принаймні, так робимо ми.

– Тобто ви берете цю видаткову частину на себе?

– Так, звісно. Ми беремо на себе всі витрати. Якщо покупцю потрібен рієлтор як порадник, як хтось, хто допоможе перевірити документи, підкаже деталі, додатково оцінить квартиру — ми будемо раді співпраці. Комісію за його послуги сплачуємо ми, тож агент може працювати з покупцем без додаткових витрат з його боку.

– Пані Ірино, що чекати від компанії Alliance Novobud у 2026 році?

– Цього року ми розпочали як партнери будівництво великого будинку на майже 500 квартир. Це фінальний будинок легендарного комплексу “Лісовий квартал”. От тільки отримали на нього так звані МОНи. Це нова система, коли продаються спеціальні майнові права. Тож, welcome, поки солодкі ціни і до трьох років розтермінування. Будемо раді всіх бачити. 

Наступного року плануємо розпочати ще один будинок в Броварах. Проробляємо ще один проєкт, який ми, сподіваюсь, через рік — це низькоповерхове будівництво в Броварах. У нас був проєкт "Лавандовий", який ми вже завершили. Там буквально кілька квартир залишилось і один паркінг. Ми побачили, що такий формат має попит: низька забудова, підземний паркінг. Він буде трішки дорожчий, але має дуже гарне місце розташування, саме в Броварах. Також ми будемо добудовувати активно наш Montreal House. Там у продажу ще досить квартир різних планувань та паркінгів. До речі, наразі на нерухомість в Montreal House діють дуже вигідні умови розтермінування. До речі, моя порада читачам, користуйтесь цим моментом, коли забудовник більш лояльний. Бо володіти квартирою в цьому комплексі – це як володіти нерухомістю в елітному кварталі Нью-Йорку. Там це завжди в ціні. Так говорять наші покупці.

У нашому портфелі ще залишилося кілька будинків у Krona Park II для старту — це 14-й та 16-й будинки. Ми готуємо їх до запуску, якщо все піде за планом, тому дивимося в майбутнє з оптимізмом. Загалом із початку повномасштабного вторгнення ми вже ввели в експлуатацію 15 будинків і готові рухатися далі.

– Що ж, тільки вперед! Я сподіваюся, що ми найближчим часом будемо з вами знову говорити — в 2026-му році ви до нас завітаєте, розкажете, що відбувається. І сподіваюся, що в наступному році ми вже будемо говорити про перемогу. Дуже хочеться, дуже треба. І насправді ми, як ніхто, на неї заслуговуємо.

– Дякую за запрошення! Запрошуємо всіх завітати до наших офісів продажу і сподіваємося, що ринок приноситиме лише хороші новини. Нехай усі будуть у теплі, зі світлом і в затишному житлі.

Ліцензія ДАБІУ від 10.05.2018р. реєстраційний запис 2013050420. Дозвіл ДАБІУ на виконання будівельних робіт № IУ 113183192128 від 15.11.2018р., Сертифікат № IУ123211228352 від 12.01.2022р., Сертифікат № ІУ 123221209444 від 22.12.2022 р., Сертифікат № ІУ 123230809485 від 21.08.2023 р. Договір суборенди земельної ділянки від 19.11.2013 року.

Ліцензія ДАБІУ реєстраційний запис 2013050420 від 10.05.2018 р. Дозволи на виконання будівельних робіт № КС012200814324 від 14.08.2020 р., № КС012210421525 від 27.04.2021р., № ІУ 013210908228 від 10.09.2021р. Договори суборенди земельної ділянки від 29.11.2019р.

Ліцензія ДАБІУ реєстраційний запис 2013050420 від 10.05.2018 р. Дозвіл ДАБІУ на виконання будівельних робіт № ІУ113191091201 від 19.04.2019р. Договір оренди землі № 178 від 07.02.2007 року.

Ліцензія ДАБІУ реєстраційний запис 2013050420, видана 10.05.18 р. Дозвіл ДАБІУ на виконання будівельних робіт № ІУ 113191091251 від 19.04.19 р. Зміни до дозволу ДАБІУ на виконання будівельних робіт № ІУ 123193462240 від 12.12.19 р. Договір купівлі-продажу часток у праві власності земельної ділянки від 03.12.19 р. Договір купівлі-продажу часток у праві власності земельної ділянки від 19.11.20 р. Договір купівлі-продажу часток у праві власності земельної ділянки від 05.02.21 р. Договір купівлі-продажу часток у праві власності земельної ділянки від 30.07.21 р. Державний Акт на право власності на земельну ділянку серії КВ №132472 від 14.09.05 р.

Ліцензія ДАБІУ реєстраційний запис 2013050420, видана 10.05.18 р. Дозвіл ДАБІУ на виконання будівельних робіт № ІУ 113190460673 від 15.02.19 р. Договір оренди земельної ділянки від 10.07.2017 р.