Пандемія допомогла. Ринок заміської нерухомості переживає бум — уперше з 2008

"Весь минулий рік ми думали, де придбати дачу — невеликий заміський будинок поблизу Києва. Їздили на перегляди, але ніяк не могли вирішити. У грудні відновили пошуки після деякої перерви і нарешті знайшли хороший цегляний будинок у 30 хвилинах їзди від київської квартири. Продавець пішов назустріч і зробив невелику знижку, разом із будинком ми отримали меблі, а також 20 соток землі поруч із лісосмугою", — розповіла киянка Ірина Шевчук.

Прагнення придбати альтернативне домоволодіння за містом стало масовим у 2020 році. Зараз тенденція триває. Задуматися про зміну стилю життя українців змусили епідемія коронавірусу та карантинні обмеження. Утім, і без цього багатьом набридли нікудишня звукоізоляція більшості багатоквартирних будинків, часті чвари із сусідами, заставлені автомобілями двори і тротуари.

"Ми помічаємо появу нового сегменту покупців бізнес-класу — тих, хто зважився жити за містом, уперше задумався про таке житло або розглядає перспективи інвестування в цей ринок", — описує ситуацію Марина Гуревич, глава відділу консалтингу NAI Ukraine.

Інтерес з боку покупців розбудив сплячий ринок заміського житла. За спостереженнями Ольги Соловей, керівної партнерки URE Club і видавчині профільного сайту про нерухомість Property Times, у 2020 році вперше з 2008-го заміська нерухомість в Київській області пережила зростання попиту. До того ж, незважаючи на традиційно низький осінньо-зимовий сезон, висока активність зберігається.

Мінливості попиту

Спочатку на оголошення жорсткого карантину в Україні відреагував ринок оренди заміських будинків. За словами директорки АН Best & Seller Ірини Луханіної, уже в перший тиждень карантину пропонованих до здачі в оренду пристойних будинків за ціною до $ 2 тис. на ринку не залишилося, а на найбільш популярних Обухівському, Одеському та Вишгородському напрямках орендарі зайняли будинки вартістю $ 5-7 тис. на місяць.

Покупці нерухомості, на відміну від орендарів, більш інертні та реагують не так швидко, проте з часом і в цьому сегменті почалося пожвавлення.

"Після зняття обмежувальних заходів, введених у звʼязку з COVID-19 [влітку 2020 року], уклали в середньому на 30% більше угод купівлі-продажу заміської нерухомості, ніж за аналогічний період минулого року, а попит в цілому зріс на 65%", — каже Вікторія Берещак, експертка ринку нерухомості.

За словами співрозмовниці Фокуса, люди шукали альтернативу квартир, але не розраховували на палацові хороми і гектари приватної території. Йшлося про придбання скромних будинків площею до 130-150 кв. м у радіусі до 30-40 км від столиці за ціною 1-3,5 млн грн.

Її колега Луханіна зазначає, що попит зʼявився практично у всіх сегментах: покупці зацікавилися будинками і в 70-кілометровій зоні від Києва за $ 15-25 тис., і таунхаусами економ-сегменту за $ 45-80 тис. (72% у структурі всіх угод із заміською нерухомістю), і будинками сегменту комфорт + у районах Борщагівки, Лісників, Романкова за $ 150-300 тис. (майже 25% від усіх угод). Найбільш популярними стали будинки або таунхауси площею 120-200 кв. м. Найгарячіші напрямки — Обухівський, Одеський, Вишгородський, Житомирський і Бориспільський.

"Будинки площею більше 300 кв. м без обробки продати складніше, — зазначає Луханіна. — Чим більший метраж, тим довший термін позиціонування на ринку і нижча ціна за 1 кв. м. Це повʼязано з небажанням покупців морочитися з ремонтом і більш дорогим обслуговуванням великих метражів". А ось недобудови покупців не цікавлять, і колись розпочаті з великим розмахом будівництва ризикують стати зруйнованими памʼятками нереалізованим амбіціям.

За словами столичного ріелтора Богдана Маковецького, найбільше покупців заміської нерухомості приваблює близькість до лісу або водойми, але також важлива інфраструктура: продуктові магазини, освітні, спортивні установи тощо. Зокрема, завдяки цьому складнику зростає попит на нерухомість у котеджних містечках, на території яких найчастіше відкривають школи і садочки.

У такій ситуації у 2020 році у виграші виявилися девелопери нерухомості, у портфелі яких є котеджні містечка.

"Більшість котеджних забудовників, яких ми опитали, помітили приріст продажів на 15-20% або їх збереження на докарантинному рівні, тоді як багато столичних забудовників багатоповерхових комплексів помітили просідання попиту", — говорить Марина Гуревич.

Цінові гойдалки

Оскільки довгий час ринок заміської нерухомості перебував у занепаді, то з його активізацією ростуть й ціни на такі будинки.

"Протягом останніх пʼяти років ціни на нерухомість у передмісті просідали в середньому до 10% щорічно, — розповідає Богдан Маковецький. — Покупців ставало менше — утримання будинку коштує дорого і не всім по кишені, а дістатися до столиці з передмістя з кожним роком ставало складніше. Через це багато хто навіть продавали будинки і переїжджали до столиці".

За його спостереженнями, ближче до другого півріччя 2020 власники і забудовники почали підвищувати ціни, за півроку в середньому виросли на 20%. Купували навіть ті будинки, які безуспішно намагалися продати протягом декількох років.

На тлі ажіотажу спостерігалися й спекулятивні скачки цін. "У період першого локдауну вартість заміської нерухомості на вторинному ринку продемонструвала 50-70% зростання, а часом навіть 100%. Але ажіотажний попит має властивість приходити зі штормом і дуже швидко закінчуватися", — говорить Вікторія Берещак.

У разі збереження попиту на колишньому рівні опитані експерти не заперечують, що в 2021 році ціни виростуть ще на 10-15%. Однак Маковецький не заперечує, що зі зняттям карантинних обмежень та відкриттям кордонів інтерес до заміської нерухомості охолоне й ціни знизяться на 10%.

Незважаючи на зростання цін, на суму, виручену від продажу квартири в мегаполісі, на початку 2021 року можна придбати куди більш просторий заміський будинок. Луханіна згадує як приклад клієнтів свого агентства, які, продавши за $ 75 тис. двокімнатну квартиру площею 74 кв. м із ремонтом у новому будинку на Оболоні, придбали будинок у селі Безрадичі (Обухівський напрямок) площею 135 кв. м із ремонтом і меблями на ділянці 12 соток.

Загалом, за оцінкою співрозмовниці Фокуса, альтернативою 2-4-кімнатних квартир на Харківському та Оболонському масивах або в Шевченківському районі в будинках 2-10-річного віку з ремонтом або без за $ 80-100 тис. можуть стати будинки або таунхауси площею 80-140 кв. м із ділянкою до 12 соток в Таценки, Романкові, Крюковщині, Гореничах і Борисполі. А з бюджетом до $ 35 тис., що ледве вистачає на покупку "вбитої" гостинки на столичних околицях, можна придбати будинок або дачу площею до 80 кв. м на відстані 35-60 км від столиці.

На вартість будинків сильно впливає відстань від Києва. За словами Богдана Маковецького, ціни на готові будинки під чистове оздоблення в радіусі 20 км від столиці стартують від $ 60 тис. Віддалення від Києва на кожні наступні 10 км орієнтовно забирає від вартості будинку по $ 10 тис. у звʼязку із дешевшою землею і менш привабливою інфраструктурою. Водночас хороший будинок у радіусі 10 км від столиці коштуватиме від $ 150 тис.

Утім, продавати квартиру в Києві заради переїзду за місто наважуються лише деякі. Більшість киян розглядають заміську нерухомість швидше як альтернативний варіант — можливість спробувати жити ближче до природи, щоб потім повністю перебратися за місто. Непоодинокі й випадки, коли власники київських квартир здають їх в оренду, а самі знімають будинок за містом. Водночас квартири ніхто продавати не збирається.

А що в мільйонниках?

За інформацією Юлії Парщик, виконавчої директорки харківського агентства нерухомості "Місто", у Харкові попит на заміську нерухомість у 2020 році формували клієнти, які бажають вирішити житлові питання, повʼязані з розширенням, розселенням та іншими сімейними обставинами.

"Багато харківʼян вирішуються продати свою одно-, двокімнатну квартиру і купити натомість будинок на три або чотири кімнати з ділянкою. Крім цього, попит на ринку нерухомості в Харківському регіоні формували жителі Донбасу, багато з яких також віддавали перевагу заміській нерухомості", — уточнює Юлія Парщик .

В околицях Харкова та інших міст-мільйонників у 2020 році ціни на заміську нерухомість росли менш інтенсивно, ніж під Києвом. З дорожнечею столичного передмістя не можуть зрівнятися навіть околиці курортної Одеси. За інформацією аналітиків OLX, там середня вартість котеджу складає близько 1,7 млн грн (+ 13% за 2020 рік), будинки — 760 тис. грн (+ 9%), дачі — 350 тис. грн (+ 15%). Для порівняння: котедж під Києвом, за даними OLX, у середньому продають за 3,9 млн грн (+ 22%), будинок — за 2 млн грн (+ 45%), дачу — за 500 тис. грн (+ 6%) .

Найдешевше заміський стиль життя коштуватиме в Дніпропетровській області, де середньостатистичний будинок вартує в шість разів дешевше, ніж в Києві, — ммайже 330 тис. грн. Варто зауважити, що, за даними OLX, котеджі в околицях Дніпра подорожчали на 58%, до 839 тис. грн, але разом із тим їх ціни в рази відстають від показників передмістя інших міст-мільйонників.

На різний смак

За даними аналітичного звіту Property Media, у структурі пропозиції на первинному ринку в околицях Києва з часткою 71% домінують котеджі. Частка таунхаусів становить 25%, ще 4% ринку займають дуплекси (спарені будинки на дві сімʼї із загальною стіною). Найбільше таунхаусів пропонується в Києво-Святошинському районі та в напрямку Ірпінь — Буча — Гостомель.

Уточнимо, що таунхаусами зазвичай називають малоповерхові будинки на одну сімʼю, зʼєднані між собою спільними стінами з невеликим (1-2 сотки) ділянкою перед входом. На думку Ольги Соловей, таунхауси популярні завдяки зручному обʼєднанню переваг квартири і приватного будинку. Водночас їх вартість, як правило, нижча, ніж в окремо розташованих будинків із великими ділянками.

"У компактних будинках виграти боротьбу за покупця більше шансів у житла з мінімальною обробкою або варіантами готових дизайн-проєктів від забудовника. Завдяки цьому покупець може заощадити час, гроші й нерви, які витрачає на ремонт", — говорить Вікторія Берещак.

За словами Ірина Луханіної, в економ-сегменті також популярні "німецькі проєкти" з лаконічним екстерʼєром і мансардним поверхом із вікнами. Найпопулярніший матеріал у котеджному будівництві економ-сегменту — газобетонні блоки, які добре тримають тепло. Також поширені каркасні технології, що дозволяють зводити будинки за лічені місяці, хоча експерти не рекомендують гнатися за дешевизною якоїсь швидкої "канадської технології", оскільки вартість будівництва із застосуванням газоблоку приблизно дорівнює ціні таких "швидких будинків", а ось якість матеріалу в рази вища саме в будинках із газобетону і цегли.

У більш дорогих сегментах заміської нерухомості представлені цегляні будинки в англійському стилі, деревʼяні та каркасні будинки з бруса і рубаної деревини, складні класичні споруди із сучасним застекленням і технологічним начинням. Однак помпезна розкіш, як, наприклад, у горезвісному будинку втікача екс-генпрокурора часів Януковича — Пшонки, йде в минуле. Сучасна еліта все частіше намагається йти в ногу з часом.

"Великі будинки площею від 250 кв. м часто будують в мінімалізмі, екомінімалізмі або сучасному стилі, — продовжує Луханіна. — Для таких будинків характерні односхилі й плоскі покрівлі, відкрите планування кухні, вітальні та їдальні".

Серед інших актуальних трендів — панорамне застеклення й енергоефективні технології. Як зазначає Богдан Маковецький, за останні кілька років енергозберігальні матеріали подешевшали, що дозволяє будувати будинки з великою кількістю вікон і, відповідно, якісним природним освітленням.

Цікавим трендом 2021 року, за прогнозами Вікторії Берещак, стануть проєкти, що поєднують у собі різні формати нерухомості: малоповерхові багатоквартирні будинки, таунхауси і котеджі в складі одного комплексу, обʼєднаного загальною концепцією. Деякі великі київські забудовники вже проєктують схожі рішення на великих ділянках під Києвом.