"Маркетинг не врятує, якщо на будмайданчиках тиша". Підсумки 2024 року для ринку первинної нерухомості. Інтерв'ю з керівником проєктів Greenville

Щоб зрозуміти, що відбувається в секторі первинної нерухомості, з якими викликами зіткнулися забудовники протягом року та про подальший розвиток галузі ми поспілкувалися з Наталією Дубик, керівником київських проєктів групи компаній Greenville. Саме цей бренд будує в столиці житлові комплекси бізнес-класу Greenville Park та Greenville на Печерську.

Пані Наталіє, як би ви описали ринок нерухомості у 2024 році одним словом?

Це слово – адаптація. 2024 рік став моментом істини для всього ринку нерухомості. В умовах повномасштабної війни кожен девелоперам довелося швидко перебудовувати свої стратегії та приймати рішення в умовах невизначеності. З весни 2022 року ми бачили, як будівництво поступово адаптувалося: проєкти відновлювалися, починалися нові, а попит, хоча й повільно, але повертався. Це свідчить про те, що український ринок первинної нерухомості має неабияку стійкість. Зараз ми перебуваємо у розпалі шторму, який триватиме до закінчення війни. Нові виклики з’являються ледь не щодня, отже потрібно діяти рішуче, комплексно та стратегічно.

Які ключові риси ринку протягом року ви можете виокремити?

У першу чергу, низький попит. Він наразі тримається приблизно на рівні 20% від довоєнного. Причини зрозумілі: війна, ворожі обстріли, інфляція та падіння купівельної спроможності. До того ж зростають ціни на нерухомість. Але головний фактор – невизначеність. Навіть готові до придбання житла люди обирають зараз не поспішати, почекати, взяти паузу. Особливо це простежується після чергових масованих обстрілів. Відкладений попит займає сьогодні значну частку в структурі загального попиту – до 60%. Географічна нерівномірність попиту також стала характерною рисою. Якщо в Києві, західних і центральних областях він більш-менш стабільно тримається, то зовсім інша ситуація в прифронтових регіонах, де будівництво майже повністю зупинилося.

Друге — зростання цін на нерухомість. Протягом осені середня ціна квадратного метра зросла орієнтовно на 4%. Хоч це підвищення не є критичним, його вплив відчутний. Головними причинами стали: дефіцит робочої сили через мобілізацію; подорожчання будівельних матеріалів; ускладнення логістики та виробничих процесів; часті відключення електроенергії. У результаті собівартість будівництва зросла на 45%. Це впливає і на темпи введення об’єктів в експлуатацію.

Третя тенденція – активне використання маркетингових інструментів. Девелопери намагаються стимулювати попит усіма можливими засобами. Програми розтермінування, спеціальні акції, бонуси на кшталт "квартира + подарунок" стають стандартною практикою. Це не лише допомагає привернути увагу покупців, а й створює здорову конкуренцію на ринку. Девелопери шукають рішення, а покупці обирають ті компанії, які можуть гарантувати стабільність і прозорість навіть у складних умовах. Це свідчить і про зрілість галузі, і про потенціал для подальшого розвитку.

А чи здатний вдалий маркетинг перекрити проблеми з будівництвом?

Впевнена, що ні. Жодні маркетингові стратегії, якими б креативними чи інноваційними вони не були, не зможуть перекрити відсутність реальної активності на будмайданчиках. Покупець сьогодні дуже обізнаний і уважний. Він стежить за прогресом будівництва, аналізує надійність забудовника і шукає підтвердження реальних дій, а не обіцянок. В умовах нинішньої невизначеності маркетинг може лише привернути увагу, але без динаміки на будівельних майданчиках це буде марно. Покупець довіряє тому, що може побачити на власні очі, – працюючі крани, готові секції, терміни, що дотримуються. Тиша на будмайданчику є для клієнта сигналом ризику, який перекреслює навіть найкращі рекламні кампанії.

Що найбільше, на вашу думку, впливало на попит цього року?

Попит на ринку нерухомості цього року формувався під впливом кількох ключових чинників. Як завжди, свою роль відігравали регулярні сезонні коливання. Однак найбільший вплив мали воєнні та політичні фактори, які постійно тримали клієнтів у стані невизначеності. Щільність і частота обстрілів, особливо масованих атак на столицю, створювали постійний психологічний тиск. Після таких подій угоди відкладалися в середньому на 3-6 місяців, оскільки покупці займали вичікувальну позицію. Невизначеність після зміни влади у США, погрози ворога застосувати міжконтинентальне озброєння, а також новини з фронту суттєво посилювали обережність серед потенційних покупців. Ці фактори призвели до значного зростання відкладеного попиту, який зараз займає до 60% від загального на ринку. Багато клієнтів чекають, відкладаючи рішення про купівлю житла, навіть якщо мають фінансову можливість здійснити таку угоду. Попри це, забудовники, які прозоро комунікують із клієнтами та створюють зрозумілі програми розтермінування, мають усі шанси зацікавити клієнтів, готових інвестувати у власне житло навіть зараз.

Зважаючи на такі умови, що можна сказати про динамку будівництва в столиці? Наскільки відновилися та як активно тривають роботи на будівельних майданчиках?

Динаміка будівництва у Києві за 2024 рік демонструє певну стабільність, але водночас чітко окреслює виклики, з якими стикається ринок. Загалом, близько 80% забудовників заявили про відновлення будівництва протягом цього і минулого року. Це свідчить про те, що більшість компаній змогли адаптуватися до воєнних умов. Більше того, деякі девелопери навіть розпочали нові проєкти, що є беззаперечно позитивним сигналом для ринку. Однак варто розуміти, що не всі ці заяви відображають реальну активність. Фактичні роботи ведуться приблизно на половині від заявлених майданчиків. У багатьох випадках ми спостерігаємо радше імітацію, ніж реальний прогрес. Активні забудовники з чіткою стратегією сьогодні опинилися у виграшній позиції. Попит, який раніше рівномірно розподілявся по ринку, зараз концентрується на тих девелоперах, які демонструють реальні результати. У сегменті бізнес-класу таких забудовників небагато, але саме вони задають стандарти і утримують лідерство.

Яким був цей рік для компанії Greenville? Що вдалося реалізувати і які плани на майбутнє?

Одне з головних досягнень у теперішніх умовах для компанії – збереження штату наших працівників та стабільний розвиток. Саме це дозволяє нам продовжувати будувати. У житловому комплексі Greenville на Печерську досягнуто вагомого прогресу: завершено 95% каркасу двох секцій, продовжуються роботи зі скління, повністю готовий моноліт підземного паркінгу. На 2025 рік заплановано завершення цих секцій, підключення до комунікаційних мереж, монтаж ліфтів і старт нової секції.

В Greenville Park на Подолі завершені каркас і стіни, тривають роботи з підключення внутрішніх і зовнішніх мереж, покрівельні роботи та скління. Наступного року планується облаштування електромереж, водопостачання та опалення, запуск ліфтів і завершення фасаду.

Рік для нас був сповнений викликами. Мобілізація та відтік кадрів змусили нас переукомплектовувати бригади, а логістичні труднощі вимагали перебудови постачальних ланцюжків. Попри все, ми намагаємося демонструвати стабільний і поступальний прогрес. Особливо вдячні за це ЗСУ, чий захист дозволяє нам реалузовувати плани.

Серед наших основних цілей на 2025 рік – завершення ключових етапів у поточних проєктах і запуск двох нових житлових комплексів у Києві та Львові.

Яке житло шукають люди, коли приходять до відділу продажів Greenville Park та Greenville на Печерську? Яким був узагальнений портрет цільової аудиторії ваших проєктів цього року?

Наші житлові комплекси відносяться до бізнес-сегменту. Отже, запит покупців відповідний – їхня увага зосереджена на функціональності, технологічності, якості матеріалів. Споживачі надають перевагу функціональним квартирам із продуманими плануваннями, які дозволяють максимально ефективно використовувати простір. Одним із ключових критеріїв для клієнтів є стабільний прогрес будівництва, навіть якщо темпи робіт сповільнені.

Покупці уважно аналізують репутацію компанії, її здатність завершувати проєкти, фінансову стабільність і готовність адаптуватися до викликів. Житлові комплекси з розвиненою інфраструктурою, концепцією "місто в місті" та автономними рішеннями зараз у найбільшому попиті. Безпека також залишається серед пріоритетів: наявність укриттів, підземного паркінгу, систем контролю доступу, вентиляції та протипожежного захисту стала обов’язковою умовою.

Наша цільова аудиторія – активні, сучасні люди з високим рівнем доходу, які цінують якість, комфорт і безпеку. Це молоді родини, підприємці, працівники IT-сфери, юристи, медики, держслужбовці, військові та ветерани.

Яким, на вашу думку, буде ринок нерухомості наступного року? Чого чекати?

Ми увійшли в традиційно складний в умовах війни зимовий період. Якщо ринок збереже нинішні позиції, це можна вважати позитивним результатом. Слід очікувати підвищення цін на первинному ринку в межах 5-7% до кінця наступного року. У разі погіршення економічної та воєнно-політичної ситуації можливе подальше зниження попиту, що призведе до зупинки будівництва на низці об’єктів. Водночас, за оптимістичного сценарію – завершення війни у 2025 році – ринок очікує поступове одужання. Цей процес не буде швидким, адже для повного відновлення потрібен час, стабільність і довіра з боку покупців та інвесторів. У будь-якому сценарії ключовими факторами для девелоперів залишаються адаптивність, прозорість і здатність будувати довіру.

І наостанок. Що, на ваш погляд, потрібно девелоперам, щоб успішно продовжувати роботу в умовах кризи та війни?

Перш за все, ключем до успіху є гнучкість та готовність адаптуватися до будь-яких обставин. Гнучка антикризова модель, яка передбачає різні сценарії розвитку, дозволяє швидко реагувати на виклики та мінімізувати ризики. Диверсифікація ризиків є ще одним важливим елементом стратегії. Будівництво в різних регіонах або сегментах ринку, а також розвиток додаткових прибуткових напрямків, не пов’язаних з девелопментом, допомагають зменшити вплив несприятливих умов у конкретних сферах. Крім того, успіх залежить від здатності брати на себе відповідальність і діяти рішуче. Важливо будувати без зупинок і простоїв – навіть якщо темпи будуть повільними, це краще ніж переривання робіт. Стабільність будівництва стає основою довіри клієнтів і партнерів. Навіть у найскладніших умовах, девелопери, які зберігають впевненість, швидко адаптуються і діють стратегічно, мають усі шанси вийти зі шторму сильнішими.

Ліцензія ПП "РЕМСЕРВІС" №2013022078 від 05 листопада 2015 р.

Дозвіл на виконання будівельних робіт від 18 липня 2011 р. № КВ 11411017721

Ліцензія ТОВ "Сучасна столиця" №2013042951 від 10 жовтня 2017 р.

Дозвіл на виконання будівельних робіт від 10 вересня 2009 р. № 1587-Пч/С