"Саме зараз — гарний час знайти якісний офіс за розумною ціною" — Дар'я Чмишенко, Інтергал-Буд

Чому варто шукати офіс саме зараз? Які приміщення користуються попитом? І як змінився підхід до ремонту? Дар’я Чмишенко, керівниця комерційного напряму "Інтергал-Буд", розповідає про нові реалії офісної оренди, актуальні запити бізнесу та тренди на ринку комерційної нерухомості.

– Розкажіть, будь ласка, скільки офісних приміщень має компанія "Інтергал-Буд" і де вони розташовані?

– У нас є офісні й торгові центри в Києві, Львові, Рівному та Чернівцях. Якщо говорити про столицю, то наші бізнес-центри розташовані в Печерському, Подільському та Голосіївському районах. Це сучасні об'єкти, де вже працюють як українські компанії, так і міжнародні орендарі.

Історично нас сприймають як забудовника житлової нерухомості, але наш комерційний портфель — це не лише приміщення в житлових комплексах. Ми маємо повноцінні бізнес-центри та торгові об’єкти, як під продаж, так і під оренду.

– Які з бізнес-центрів ви вважаєте флагманами?

– Один із найяскравіших прикладів — бізнес-центр М8 на вул. Князів Острозьких, 8. Він розташований поруч з урядовим кварталом, лише за 5 хвилин пішки від станції метро "Арсенальна". Тут також знаходиться наш головний офіс.

Це реконструйована будівля, що раніше була одним з корпусів заводу "Арсенал". Таке походження забезпечує їй додаткову міцність конструкцій і високий рівень безпеки. Серед ключових переваг — зручна локація та просторий паркінг на 145 машиномісць. В умовах сьогодення це особливо важливо, адже паркінг також виконує функцію укриття.

Бізнес-центр має резервне джерело електроенергії, адже орендарі — зокрема банки, посольства, міжнародні місії — вимагають стабільної роботи інженерних систем і комфортних кліматичних умов у офісах навіть при відключеннях.

– Які ще об'єкти ви можете виділити?

– S26 — новий бізнес-центр на вул. Спаській, 26/14, в історичному центрі Подолу, всього за кілька хвилин від метро "Контрактова площа". Це сучасна десятиповерхова будівля, будівництво якої ми завершили напередодні повномасштабного вторгнення. Через війну старт оренди трохи відтермінувався, але зараз центр поступово наповнюється. Серед орендарів уже є, наприклад, Консультативна місія ЄС в Україні.

І ще один цікавий об’єкт — бізнес-центр LB, розташований у діловому районі центральної частини Києва за адресою: пров. Лабораторний, 12. Це будівля класу B+, зручне розташування, сучасне оздоблення.

Також у портфелі компанії є офісні приміщення на Кирилівській (Поділ), Магнітогорській (Деснянський район), проспекті Берестейський (Святошинський район).

– Який підхід до оздоблення приміщень? Ви робите ремонти самостійно чи це відповідальність орендарів?

– Усе гнучко. Раніше ми здебільшого пропонували приміщення без ремонту, і орендарі самі облаштовували офіс. Зараз усе більше клієнтів хочуть базове оздоблення від орендодавця, іноді — з урахуванням їхніх побажань. Ми готові це реалізовувати.

Є випадки, коли ми повністю виконуємо ремонт за брендбуком — як, наприклад, для VIP-відділень банків. Вони мають конкретні вимоги: дерев’яні панелі, особливі кольори, якісні матеріали. Ми підключаємо надійних підрядників, розробляємо дизайн та технічний проекти, погоджуємо всі деталі з орендарем.

– Які зараз тенденції в організації простору? Все ще популярний open space?

– Зараз дедалі більше компаній обирають змішані формати. Так, open space зберігається, але його поєднують із переговорними на 6-10 осіб, і навіть з маленькими кімнатами для онлайн-дзвінків — на одну-дві людини. Це зручно для гібридної роботи, Zoom-зустрічей, конфіденційних розмов.

– Скільки часу зазвичай займає ремонт приміщення?

– Це залежить від обсягів, але раніше ми вкладалися в 2–3 місяці, зараз — орієнтуємося на 4–5. Причини — брак робочої сили, затримки з постачанням матеріалів. Більшість обладнання, наприклад, вентиляція чи устаткування з протипожежної безпеки, надходять з Європи і можуть їхати 3–4 місяці. Тому ми намагаємося працювати з тими підрядниками, які вже мають щось в наявності або можуть адаптувати замовлення під стандартні рішення.

– Тобто ви не просто здаєте приміщення — ви ще й супроводжуєте орендаря на всіх етапах?

– Саме так. Ми — девелопер із досвідом, тож не просто будуємо, а й допомагаємо нашим орендарям комфортно адаптувати простір під свої потреби. Це і про гнучкість, і про сервіс, і про партнерство.

– Через що сьогодні збільшилися строки реалізації офісних проєктів? Логістика, війна?

Так, усе разом. Змінилися строки постачання, виросли ціни на матеріали, подорожчали роботи. Крім того, багато фахівців зараз на фронті – це якраз ті люди, які раніше мали гарну кваліфікацію. Тому інколи просто доводиться чекати або працювати з тими, хто є в наявності. Особливо це відчутно при невеликих об’ємах робіт.

– А як війна вплинула на запити орендарів?

Змінився сам підхід. Раніше орендували площі понад 1000 м², зараз середній запит — це 200–500 м². Бізнес оптимізується, адаптується до нових реалій.

– Чи є перспективи повернення великих площ в попит — 2000–3000 м²?

Поступово — так. Уже є перші угоди з міжнародними логістичними компаніями, банками. Але все ще домінують запити на середні площі. Відновлення інтересу до великих офісів можливе за умов стабілізації економіки, зміни законодавства щодо праці або зменшення популярності віддаленої роботи. Це, ймовірно, стосуватиметься міжнародних компаній, які готуються до масштабування після війни.

– Деякі компанії релокуються зі Сходу. Які міста для них привабливі?

Багато хто розглядає Київ — це все ж таки політична й економічна столиця, з активним ринком праці. Компанії, що переїжджають із Харкова чи Дніпра, частіше орієнтуються саме на столицю.

– У вашої компанії бізнес-центри розташовані в топових локаціях. Чи шукають орендарі альтернативи – наприклад, на Лівому березі чи за містом?

Так, дивляться й на інші райони. Але зараз найголовніше — безпека. На другому місці — ціна. А вже потім — оздоблення, транспортна доступність, зручності для команди. Тобто якщо є укриття, стабільне енергопостачання — це вже вагома перевага.

– Чи підписують зараз нові контракти міжнародні компанії?

Так. У нас є підписані угоди з орендарями на 2025 рік. Наприклад, проєкти, що реалізуються за підтримки USAID, частково зупинялися на початку року, але вже знову поступово відновлюють роботу. Проте фінансування стало короткостроковішим — не на 5-10 років, як раніше, а на 2-3 роки.

– Яким буде "офіс ідеального зразка" у 2025 році?

Це приміщення на 300–700 м² із комбінованим плануванням: відкриті зони плюс ізольовані кімнати. Обов’язково — укриття, автономне електро- та водозабезпечення, можливість підключення Starlink. Важлива також гнучкість у контрактах — на 2–3 роки з опцією продовження. І, звісно, розвинена інфраструктура — кафе, спортзал, сервіс-менеджмент у будівлі.

– Які райони Києва зараз найперспективніші для офісів?

Поділ, Печерськ, Голосієво — через близькість до метро, наявність укриттів, інфраструктуру. Також зростає інтерес до Дарниці й Осокорків — особливо для функцій back-office. Географія розширюється, зокрема за рахунок нових маршрутів та зон з кращою енергетичною стабільністю.

– Всі ваші бізнес-центри обладнані укриттями?

Так, всі без винятку.

– Чи змінився підхід до строків оренди?

Змінився суттєво. Якщо раніше найчастіше укладали угоди на 5–10 років, то зараз у фокусі короткострокові договори — на 12–24 місяці. Бізнес поводиться обережніше, ринок став гнучкішим: попиту менше, пропозицій більше. Відповідно й орендодавці стали більш відкритими до переговорів — пропонують знижки, гнучкі умови. Саме зараз — гарний час знайти якісний офіс за розумною ціною.

– Але й досі є попит на довгострокові угоди?

Так. У середньому ми підписуємо договори на 3–7 років. Особливо коли йдеться про офіси "під ключ" — ми самі виконуємо ремонт, враховуємо побажання орендаря, передбачаємо паркінг і необхідні сервіси. Це актуально для компаній, які розраховують на стабільність і хочуть отримати простір, повністю адаптований під свої завдання.

– Як змінився підхід орендодавців до переговорів і договорів у воєнних умовах?

Суттєво. З’явилися опції коротших договорів — 12–18 місяців, прописуються умови розірвання у разі форс-мажору, ставки дедалі частіше фіксують у гривні до завершення воєнного стану. Також допускається поетапне введення площ в оренду або зміщення старту оренди — наприклад, до завершення ремонту чи отримання дозвільної документації. Усе це — приклади того, як ринок адаптується до нової реальності.

– Як змінився сам підхід бізнесу до витрат на оренду?

Всі рахують кошти. Компанії не завжди розуміють, на який термін розтягнеться нестабільність, тому витрачають обережно. Якщо можна зняти 1000 м² замість 2000 м² — знімуть менше. Але водночас не відмовляються від розвитку — просто підходять до нього раціональніше.

– А як щодо загальної перспективи офісного формату? Чи не "відживає" він себе після ковіду та війни?

Навпаки — офіси повертаються. Люди втомились від того, що робота, дім і спортзал — усе в одному просторі. Зараз прагнуть чіткого зонування життя. Робота — в офісі. Відпочинок — вдома. Це і для ефективності краще, і для балансу. Офіс також забезпечує стабільність у кризових умовах: укриття, зв’язок, електрика. У багатьох компаніях навіть тим, хто виїхав за кордон, ставлять умову — повертатися в офіси.

– Тобто ми спостерігаємо зворотну хвилю?

Так. Після "перекосу" в бік дистанційної роботи, знову з’явився попит на офіси. Соціалізація, якість рішень, робоча атмосфера — все це повертається. І це стосується не лише офісів, а й рітейлу. Ми бачимо, як відкриваються нові кафе, салони, сервіси. Люди повертаються до живого спілкування і бізнес це відчуває.

– Як зміниться стратегія бізнес-центрів після стабілізації в країні?

Підхід точно стане більш гнучким. З’являться короткострокові формати, зони спільного користування, більше уваги до сервісу. Можливе також залучення орендарів до інвестування в ремонт — наприклад, у рахунок орендної плати. А от об’єкти без укриттів, без сервісу і гнучкості — втратять актуальність.

Ліцензія, реєстраційний запис 2013045075, видана ДАБІУ "04" грудня 2017 року, дата прийняття рішення та номер наказу про видачу ліцензії "22" листопада 2017 року № 55-Л.