Арендные каникулы и проблемы застройщиков. Как карантин повлияет на рынок недвижимости
"Бизнес пришлось закрыть. На скромные сбережения можно продержаться еще месяц. А дальше чем платить за аренду жилья и по счетам – не понятно", – одна из самых популярных тем в Фейсбуке сегодня. Многие арендаторы переживают, что цены на аренду жилья начнут расти, а арендодатели, в свою очередь, – что им перестанут платить за съем жилья, прикрываясь отсутствием дохода. Фокус выяснил, как карантин отразится на рынке жилья и есть ли у украинской недвижимости иммунитет к коронавирусу.
Судя по объявлениям, как в социальной сети, так и на сайтах риелторов – ситуация с арендой жилья в столице остается пока неизменной.
Минимальные цены на однокомнатную квартиру за месяц – 6000 грн, на двухкомнатную – 8000 грн. По-прежнему попадаются предложения о так называемом элитном жилье. 4-хкомнатная квартира на Героев Сталинграда ждет своих жильцов за 41 000 грн. Или вот – шикарные апартаменты с дизайнерским ремонтом возле метро Лукьяновская за 14 000 грн. Есть и скромные предложения с подписью: "бункер на время коронавируса" – комната в трехкомнатной квартире на Борщаговке за 3500 грн. Иными словами на первый взгляд карантин или пока никак не отразился на рынке недвижимости или вовсе обошел стороной. Но это лишь на первый взгляд.
Бойся не вируса, а кризиса
По словам руководителя комитета по информационным системам и аналитике в Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Эдуарда Бразаса, пока рынок недвижимости очень инерционный и ситуация на нем за пару дней карантина не изменится.
"Пока никто из арендодателей цены не поднимает и не опускает. Разве что идут торги между арендаторами и арендодателями по коммерческим помещениям об арендных каникулах на время карантина. Ждем подписанных президентом и опубликованных Законов или Постановлений КМУ, т.к. только они могут в правовом поле (а не через "видосики" в телевизоре) регулировать эти вопросы. Распоряжения местных администраций тут не работают", – говорит Фокусу Эдуард Бразас.
По словам эксперта, гораздо большее и фундаментальное влияние на рынок окажет начавшийся в стране еще в декабре экономический кризис. Вот он таки повлияет на рынок, а не вся эта суета вокруг коронавируса.
"Обычная задержка между появлением фундаментального фактора и реакцией рынка на него в недвижимости – порядка 6 месяцев. Карантин может эту реакцию ускорить. Ждем конца апреля, там будет понятно, что и как, – продолжает эксперт. – Если бы не было коронавируса, в Украине его надо было бы выдумать. Сейчас власть за эту ширму спрячет всю свою некомпетентность и просчеты. Рынку коммерческой недвижимости (как зависимому от "здоровья" бизнеса) стало нехорошо еще в прошлом году. Жилье держалось и даже росло, ведь, как и прежде является безальтернативным и простым активом для вложения денег, и набрало хорошую динамику по итогам работы прошлой команды. Но в январе-феврале и тут темпы замедлились. Еще не падение, но уже и не рост. Упадут ли цены? Не уверен, они еще от дна не очень оторвались. Упадет ли спрос и количество транзакций? Однозначно. Начнутся ли проблемы у застройщиков? Вероятность очень велика. Как-то так на ближайшие пару кварталов", - считает Эдуард Бразас.
Плохо себя чувствовать начнет и аренда жилья, и единственный фактор, который может сыграть со знаком плюс для арендодателей, – из кризисных регионов люди будут стремиться в столицу, чем и поддержат спрос. Учитывая, что аренда перешла из доллара в гривну еще в 2009 году, то велика вероятность, что гривневые цены на аренду устоят, а вот в долларовом измерении просядут.
Войны за жилье не будет
Представитель Ассоциации специалистов по недвижимости Украины уверяет: войны между арендодателями и арендаторами быть не должно – это всего лишь досужие штампы и страшилки.
"Практически у всех сейчас есть договоры. Практически у всех арендная плата зафиксирована в гривне (кроме жилья класса выше среднего и дорого сегмента). Частично народ съедет, наверное, на время вынужденного отпуска. Но не массово – найти нормальное жилье непросто, лучше напрячься и заплатить, чем терять. Про собственников: а какой резон им повышать аренду? Курс доллара? Он у нас уже был по 30 и цены были те же. Ну, поднимешь, ну съедут от тебя, ну останешься с пустой квартирой на стагнирующем рынке. И где выгода? Не надо считать собственников идиотами, у которых доллары вместо мозгов. Все будет хорошо и спокойно", – уверяет Бразас.
Вместе с тем эксперт дает дельный совет: "Лучшая стратегия для арендодателя в кризис – договориться с существующим арендатором и сохранить стабильный кеш-фло (денежный поток – авт.), – раз в квартал садясь за стол переговоров и оценивая ситуацию и цены".
Договор об аренде спасет, но не всех
Арендаторы боятся, что им поднимут аренду, ссылаясь на то, что у сдающих нет другого дохода. Арендодатели переживают, что из-за отсутствия стабильного заработка их жильцы и вовсе перестанут платить за аренду. Старший партнер адвокатской компании "Кравец и партнеры" Ростислав Кравец напоминает: в первую очередь все взаимоотношения арендодателя и арендатора регулируются заключенным между ними договором.
"Если договора никакого нет, в любой момент могут выселить, повысить арендую плату, и арендатор никак не будет защищен. А в договоре могут быть предусмотрены, во-первых, условия и порядок повышения цен, условия и порядок прекращения действующего договора, также могут быть предусмотрены и условия форс-мажора в случае пожаров, эпидемий, военных действий с соответствующей ответственностью сторон. Поэтому все подобные отношения будут регулироваться договором между ними", – говорит Фокусу Кравец.
Адвокат считает, что в условиях, когда кто-то не хочет соблюдать условия договора, и при этом суммы аренды жилья не большие (и это 99% случаев), как позывает практика обращаться к юристам, пытаться взыскать какие-то компенсации – пустая трата времени. За такие судебные разбирательства попросту никто не станет браться. А вот если аренда жилья составляет две-три тысячи долларов, то и договоры более продуманные подписываются и здесь конечно уже есть за что повоевать.
Чтобы быть защищенным в любой ситуации, будь то эпидемия или чрезвычайное положение в стране – нужен договор об аренде, ну и конечно взаимное уважение между людьми.
Но вот на что нужно обратить внимание всем!
"Гражданским кодексом предусмотрено, в случае если арендодатель хочет использовать свое помещение для собственного проживания, в любом случае чтобы не было написано в договоре он прекращает действовать. Это прямая норма гражданского кодекса, – предупреждает Ростислав Кравец и добавляет, – Не хочется, чтобы украинцы один за счет другого пытались выкрутиться в такое тяжелое время. Выходить из ситуации следует совместно, а не в ущерб другому. Давайте просто друг друга уважать. Оставаться людьми"