В поисках обещанных Зеленским 10%: ипотека на жилье в Украине 2020

О доступности ипотеки в Украине рассуждают все президенты и премьер-министры. Владимир Зеленский — не исключение. "Уже есть сигнал и примеры: люди могут и берут ипотеку под 10%", — заявил он в августе 2020 года. Но дело обстоит иначе. Во втором полугодии некоторые банки, прежде всего государственные, действительно начали рекламировать ипотечные кредиты со ставкой 10% годовых и даже ниже. Так что может показаться, что задача президента воплощена в жизнь. Однако в реальности ипотека на жилье в Украине не только не стала доступной для основной массы украинцев, но и в принципе не может считаться дешевой — переплата по ним в зависимости от количества лет выплаты займа достигает 60–140%.

Так где же ипотека на жилье по 10%?

Сегодня в Ощадбанке действует программа "Звісно, 9,99%" с фиксированной ставкой на весь период кредитования. Но доступно это предложение только медикам, полицейским, сотрудникам Госслужбы по чрезвычайным ситуациям, сферы образования и прочих госучреждений. Другие заемщики в рамках программы "Звісно, 15" могут оформить в Ощадбанке ипотеку на жилье на срок до 15 лет по ставке 8% годовых при минимальном авансе 20%. Правда, с седьмого месяца выплаты кредита ставка по нему возрастет до 13,49%.

В Кредобанке ставки по ипотеке тоже стартуют с 8%. Чтобы получить кредит на таких условиях, придется внести собственный взнос выше 40% от стоимости жилья и на счета банка перевести получение зарплаты или чистого дохода предпринимателя. При этом льготная ставка действует только в первый год кредитования. С ипотекой в ПриватБанке и Укргазбанке со льготной ставкой та же история.

Поскольку большинство финучреждений оставляют за собой право менять ставки по кредитам в зависимости от ставок по депозитам, в будущем процент по кредиту может вырасти до 15% и более. "Ипотека — "длинные" деньги, которые обычно возвращают от семи лет и более, тогда как ресурс банков — это депозиты сроком до года. Если ставки по ним снова вырастут, стоимость ипотеки также повысится, потому что никто не хочет работать себе в убыток", — объясняет логику финучреждений Владимир Данилин, юрист ЮКК "Де-юре".

Как отмечает Екатерина Лычаная, начальник управления по работе с партнерами Глобус Банка, кредитовать под реальную ставку 10% годовых банки смогут только при стоимости депозитного портфеля до 6%. Учитывая, что в ноябре ­2020-го средняя ставка по депозитам на 6–12 месяцев составляла 9–10% годовых, то кредитовать под 10% годовых и ниже невыгодно.

Реалии рынка ипотеки в Украине

Рынок ипотечного кредитования в ноябре этого года сложно назвать насыщенным предложениями. "Кредиты на покупку недвижимости предлагают около 10 банков, семь из них сконцентрировали 90% ипотечного портфеля", — говорит Екатерина Лычаная. 

Активные игроки — Ощадбанк, ПриватБанк, Украгазбанк, Глобус Банк, Кредобанк, Правэкс-Банк. Ипотечный кредит здесь можно получить до 4–5 млн грн на срок 10–20 лет с собственным взносом 20–50% и разовой комиссией 0–2,9%.

Ипотека в Украине — это "длинные" деньги. Если ставки по депозитам вырастут, стоимость ипотеки также повысится

В банке Ощадбанк ипотека на жилье также предлагается в рамках основной программы кредитования с фиксированной ставкой 13–13,49% (в зависимости от размера собственного взноса). Для клиентов с зарплатными картами банка стоимость кредита чуть ниже — ­12,5–12,99% годовых.

В ПриватБанке ставка плавающая, то есть стоимость ипотеки привязана к индексу депозитов на 12 месяцев (UIRD12M) после первого года кредитования. Поэтому через год ставка вместо 10% становится на четыре процентных пункта выше средней для годовых депозитов. Например, по состоянию на ноябрь 2020 года это 12,8% (8,8% — ставка по индексу депозитов и 4% — маржа банка). "Плавает" ставка и в Кредобанке. Здесь в первый, второй и третий год она составит 11%, 13% и 15% соответственно, а с четвертого будет рассчитываться по формуле UIRD3M (индекс ставок по депозитам физлиц на три месяца) плюс 4%.

Кроме процентов по кредиту и разовой комиссии, стоимость ипотеки увеличивают сопутствующие расходы на оплату оценки залоговой недвижимости, нотариальное оформление договора ипотеки, страхование имущества, а часто еще и страхование жизни заемщика. Все банки обязаны на своих сайтах информировать клиентов о существенных условиях кредита. Согласно таким документам, реальная ставка по ипотеке составляет не 10% и даже не 15%, а ­30–35% годовых.

Ипотечный кредит на новое жилье

Кредит в банке можно взять на покупку жилья в новостройках. По данным НБУ, средняя по рынку ставка по таким кредитам — 18,2%. В рамках партнерских программ между банками и застройщиками условия отличаются в зависимости от застройщика и его объекта. Получить кредит на новое жилье можно в Укргазбанке, Кредобанке, Ощадбанке, Глобус Банке и некоторых других.

Опрошенные Фокусом операторы рынка недвижимости пока не отмечают большого интереса покупателей к ипотеке на первичном рынке. В компании SAGA Development доля сделок с привлечением ипотечного кредитования составляет 1–2%. В рамках партнерской программы с Глобус Банком клиентам предлагается кредит под 2,9% годовых в первые 12 месяцев. При этом средневзвешенная ставка составляет около 15%. По словам Владимира Даниленко, коммерческого директора SAGA Development, некоторые клиенты, ранее оформившие рассрочки, просят переоформить их в ипотечный кредит. Хотя пока это единичные случаи.

В портфеле компании InCo home из почти 20 объектов недвижимости четыре жилых комплекса аккредитовали под ипотечное кредитование в Глобус Банке и Украгазбанке. "Расширять перечень аккредитованных объектов пока не планируем из-за отсутствия достаточного спроса на ипотеку, — говорит Роман Белик, совладелец и партнер InCo home. — Интерес к покупке через банковский кредит, который проявился летом, не превратился в реальные договоры. Рассрочка по-прежнему занимает до 30% сделок, а покупки через банковский кредит не превышают 1%". По наблюдениям Белика, покупатели обращаются к банкам, чтобы занять небольшую сумму, недостающую для покупки квартиры (до 10%).

На нескольких объектах ПСГ "Ковальская" также разработаны специальные программы кредитования от банков-партнеров Глобус Банка и Укр­газбанка. Здесь в течение года доля ипотеки в структуре продаж составила не более 3–5%, тогда как большинство покупателей предпочитают рассрочку. "Инвесторы рассматривают ипотеку при покупке квартир большой площади, — рассказывает Игорь Суботенко, заместитель генерального директора ПСГ "Ковальская". — Чем дороже проект, тем выше ежемесячные платежи при рассрочке, которая выдается на менее продолжительный срок, чем банковский кредит. В таком случае покупателям комфортнее платить ипотеку".

Недостаточное распространение ипотеки на первичном рынке недвижимости во многом обусловлено высокими рисками. Как отмечает Александр Тиньковский, управляющий партнер АО Dominus Litis, уровень защиты прав инвестора низок, схемы инвестирования непрозрачны, финансовая ответственность застройщика за нарушение условий договора и гарантии своевременной сдачи объекта в эксплуатацию отсутствуют. Кроме этого, застройщики скрывают проблемы с разрешительной документацией, конечных бенефициаров и схемы финансирования. В такой ситуации инвесторы жилья предпочитают не умножать свои риски, связываясь с ипотекой.

Как оформить ипотеку на жилье в Украине?

Требования к заемщикам в большинстве банков стандартны. В Глобус Банке, чтобы оформить ипотеку на жилье, клиент должен предоставить паспорт, идентификационный код, справку о стоимости недвижимости от партнера-застройщика и при сумме кредита свыше 800 тыс. грн — документ, подтверждающий платежеспособность. Доля положительных решений в этом банке составляет 95–100%.

В Кредобанке ипотеку предлагают клиентам со стабильным доходом и отсутствием негатива в кредитной истории. Банк анализирует доходы клиента на его работе (нужна справка с работы), доходы от предпринимательства и независимой профес­сиональной деятельности. Если клиент более 60% стоимости жилья оплачивает собственными средствами, для оценки финансового состояния достаточно заполнения заявления об объеме доходов. Большинство клиентов получают положительное решение в течение двух рабочих дней.

"Основную роль в таком кредитовании играет залог, а не кредитная история и доходы заемщика. Скоринговые схемы выступают формальностью. Есть залог — будет кредит, нет залога — никакая репутация не откроет возможность получить кредит под адекватный процент", — рассказывает Рос­тислав Кравец, адвокат, старший парт­нер АК "Кравец и Партнеры".

По словам Петра Позднякова, старшего партнера АО "Доминус Литис", для финучреждений важна справка о доходах за последние 6–12 месяцев — для Киева нужно подтвердить официальные доходы не менее 17 тыс. грн в месяц. В этом контексте массовая практика выплаты зарплат в конвертах осложняет доступ к ипотеке.

"Низкий уровень официального дохода и зарплаты "в конвертах", отсутствие открытых источников информации о доходах, расходах и имущественном положении, не­у­регулированность деятельности застройщиков в защите интересов инвесторов и кредиторов", — такие стоп-факторы в развитии ипотеки называет Назар Выхованский, руководитель отдела разработки и поддержки кредитных продуктов Кредобанка.

Впрочем, некоторые банки уже готовы выдавать ипотеку без высоких сумм в справке о доходах. "На прошлой неделе мне позвонили из одного крупного госбанка, предложили кредит на квартиру. На вопрос, как быть с моей минимальной зарплатой, ответили, что это не проблема", — рассказывает киевлянка Наталья Рощенко.