Обвал или рост. Что будет с ценами на недвижимость из-за войны

Вкладывать ли деньги в украинский рынок недвижимости? К сожалению, эта война поколебала веру в надежность сохранности собственных средств в квадратных метрах. Но при этом большинство людей открыли для себя новые характеристики при покупке недвижимости. Теперь для украинцев важна геолокация объекта: чтобы он находился на безопасной территории и подальше от милитарных объектов. А еще — близко к западной границе.

До 24 февраля в стране наблюдался значительный рост определенных сегментов недвижимости, среди которых лидером был жилой. Коммерческий и торговый имели несколько меньший спрос, а складской и индустриальный плетутся в хвосте. Сейчас очевидно, что судьба всей экономики Украины в полной мере зависит от того, как и когда закончится война. Однако уж точно можно сказать, что до конца года рынок недвижимости не сможет восстановиться до тех показателей, которые были до начала полномасштабной войны. Но положительным фактором является то, что в столичном регионе одиночные компании постепенно восстанавливают свои строительные проекты и стройплощадки начинают "оживать". Но таких компаний единицы, и потому еще рано говорить о какой-то тенденции.

На Западе, в частности во Львове – ситуация получше, но люди все равно не готовы инвестировать деньги в проекты, которые достроят самое ранее через полгода. Объясняют: все из-за быстротечности изменений и неопределенности. То же самое и на рынке недвижимости в Одессе. Если месяц назад там была положительная динамика, то сейчас из-за постоянных обстрелов города рынок замер. Впрочем, строительство в рамках программ по обеспечению жильем внутренне перемещенных лиц или потерявших жилье в результате агрессии северного соседа не замораживали. А разрешения на строительство таких объектов можно получить во время войны по упрощенной процедуре.

Что касается Киева, то можно предположить, что цены в течение первых полугода/года упадут как минимум на 30-40%. Особенно это касается недорогих объектов, которые покупали с целью дальнейшей сдачи их в аренду. Даже сейчас, когда столица уже вроде бы "оживает", пустыми остаются более 40% таких квартир, а цены на аренду упали больше, чем на половину. В Одессе ситуация будет похожей, но положительная динамика может восстановиться перед курортным сезоном 2023 года. А вот во Львовском регионе, как и на всем западном направлении, еще в январе и феврале цены на арендуемую недвижимость выросли на 20%. Если боевые действия затянутся дольше сентября, цены там вырастут по меньшей мере еще на 20-30%.

Кроме того, многие бизнес-направления и сегменты, особенно консалтинг, которые были ключевыми арендаторами офисных площадей, сейчас находятся просто в вакууме, и поэтому вынуждены сокращать расходы. ІТ-сектор разными путями закрыл свои потребности в размещении работников (например, обеспечили релокацию за границу, в рекреационные заведения на западе, или даже переместили небольшие команды в приусадебные дома), поэтому в первое время будут очень осмотрительны в возвращении к предыдущим локациям. Считаю, что ставки аренды до конца года в сегменте офисной недвижимости могут восстановиться только на 50%-70% (в премиум сегментах).

О рынке торговой недвижимости сейчас трудно говорить, поскольку главный их потребитель – ритейл-компании – переживают особенно трудные времена.

Большинство рантье этого сегмента считают приемлемой ситуацию, когда арендаторы покрывают только так называемые OPEX (operational expenditure, дословно — операционные затраты или затраты на содержание) и платят аренду. О новых проектах этого сегмента пока речь не идет.

Они могут появиться в западных или других регионах, где будет строиться новое постоянное жилье для внутренне перемещенных лиц, но эта перспектива станет актуальнее не раньше, чем через полгода.

Известная всем поговорка гласит: "не было бы счастья, но несчастье помогло". Так можно сказать и относительно логистически-промышленного направления недвижимости, которое до войны почти не развивалось. А единичные проекты строились ритейлом для своих собственных нужд и составляли меньше процента от всех площадей этого сегмента. Однако, учитывая релокацию бизнеса на запад Украины, в этом направлении наблюдается достаточно значительное оживление: это касается реновации или реинкарнации заброшенных мощностей так называемого советского или постсоветского периода.

Наблюдается развитие новых проектов в форме индустриальных парков. Как минимум три таких сейчас уже в активной фазе. Арендные ставки имеющейся недвижимости и мощностей выросли. Вакантность тоже существенно снизилась. И сейчас многие территориальные общины идут навстречу бизнесу и создают максимально благоприятные условия для этого с предоставлением определенных льгот и каникул по уплате местных налогов и сборов. Также это направление очень перспективно с учетом перестройки глобальных потребительских цепочек.

Важно понимать участие Украины в обеспечении продовольствием всей планеты, и именно в этом направлении предполагается рост данного сегмента недвижимости. Не останется без внимания и инфраструктурная и милитарная составляющие рынка недвижимости.

Надеемся, что с приходом иностранных партнеров (патронов) по восстановлению наших регионов придет культура прозрачных тендеров на эти работы и заработают инструменты свободного рынка. Но залогом активного восстановления экономики и сектора недвижимости и строительства будут четкие месседжи от иностранных партнеров и реальные кейсы по инвестициям в объекты на нашей территории.