Недвижимость за 10 миллионов. Строят ли в Украине престижное жилье и как меняются цены

В Украине продолжают строить многоквартирные дома. Однако ожидаемо количество нового жилья по сравнению с довоенными годами существенно сократилось. Например, по данным Госстата, за январь-июнь 2021 года в Украине общая площадь жилых многоквартирных зданий на начало строительства составила 4,3 млн квадратных метров, а по итогам года — 12,34 млн метров. В 2022 году за год общая площадь новостроек на начало строительства составила 6,5 млн м. Сейчас, согласно данным Госстата, за январь-июнь 2023 года имеем 2,15 млн квадратов. То есть, снижение площадей вдвое по сравнению с довоенным 2021 годом.

Хотя военная агрессия России и существенно повлияла на застройщиков и темпы возведения нового жилья, все же в течение второго военного года все чаще компании расконсервируют строительства, стоявшие на паузе с 24 февраля 2022 года.

"Все больше строек начинали функционировать, при этом интерес к первичной недвижимости у покупателей возобновился позже — примерно с февраля-марта 2023 года", — говорит эксперт рынка недвижимости Ирина Луханина. Фокус исследовал, что происходит на рынке строительства жилья в 2023 году, и какой может быть дальнейшая ситуация с вводом в эксплуатацию новых ЖК, как сейчас строят жилье бизнес-класса и почему цены будут расти.

Акции, дисконты, рассрочка. Каковы ключевые тенденции рынка первичной недвижимости

Со второй половины 2023 года в компаниях-застройщиках все чаще фиксируют тренд на восстановление спроса. Конечно, говорят, квартиры все еще не разбирают, как горячие пирожки, но интерес к жилью в новостройках, особенно новостройках Киева, Львова, Ивано-Франковска, Тернополя, Ужгорода, растет. Однако покупателям также интересна стадия строительства — времена, когда квартиры бронировали на этапе котлована, уже в прошлом. Сейчас большинству платежеспособных клиентов застройщиков интересны проекты, которые уже построены, как минимум, на 50%. Кроме того, покупают метры в тех ЖК, где ведется строительство, а не поставлены на паузу работы на площадке.

"Поскольку строительство ведется недостаточно быстрыми темпами, покупатели предпочитают вкладывать деньги в практически готовое жилье на последней стадии строительства или исключительно в те новостройки, застройщики которых зарекомендовали себя в период пандемии и первого года войны в Украине как дисциплинированные по выполнению сроков строительства и обязательств по вводу в эксплуатацию", — считает Ирина Луханина.

Эксперт назвала основные тенденции рынка нового строительства по состоянию на октябрь 2023 года:

• завершение строительства и ввод в эксплуатацию объектов, стартовавших в 2020-2022 годах;
• замораживание новых проектов;
• привлечение кредитных средств;
• акции, дисконты для привлечения клиентов;
• рассрочка;
• ремонт в подарок;
• закрепление цены по курсу, ниже рыночного.

"В целом на рынке наблюдается замедление темпов строительства: заявленные сроки ввода в эксплуатацию переносятся на полгода, а на некоторых объектах — и на более длительный срок", — говорит Ирина Луханина.

Тенденция восстановления спроса касается не только объектов эконом-класса и класса "комфорт". Эксперты констатируют: покупатели интересуются и более дорогой недвижимостью — жильем в бизнес- и премиум-классе.

"Ключевой тенденцией сейчас является постепенное ограниченное восстановление платежеспособного спроса в сегменте комфорт+ и бизнес-классе. Мы наблюдаем эти процессы стабильно по рынку с конца мая примерно. Как результат, имеем в среднем возврат до 28% объемов продаж в комфорт+ и до 15% в бизнес-классе. Чувствуется существенный перекос внимания платежеспособного покупателя в сторону тех объектов, которые действительно строятся, а не только создают активную маркетинговую видимость, чтобы привлечь свежие инвестиции", — рассказала Фокусу Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости.

По ее словам, еще одна заметная тенденция — это фокусировка внимания на отдельных форматах и концепциях, в частности, полифункциональный квартал, эко-комплекс с сервисной составляющей, город в городе. Именно такие концепции концентрируют на себе весь платежеспособный спрос.

Ожидаемо большинство компаний предлагает клиентам рассрочку. Такие программы предлагают как покупателям в эконом-классе и классе "комфорт" и "комфорт+", так и покупателям квартир в ЖК бизнес-класса и премиум-сегменте.

"Конечно, рассрочка очень актуальный инструмент. И чрезвычайно актуален для покупателей недвижимости в премиальном сегменте. Для клиентов имеет значение стоимость денег в периоде, в данном случае, люди оценивают собственные возможности, и не всегда покупателям интересно отвлекать средства от своих финансовых проектов, от своего бизнеса, чтобы осуществить стопроцентную оплату покупки жилья. Оплата частями интересна клиентам. Поэтому мы активно пользуемся таким инструментом, предлагаем рассрочку клиентам", — рассказывает Фокусу Владислав Максимьяк, коммерческий директор компании Seven Hills (строит ЖК премиум-класса TRIIINITY).

Часто речь идет о рассрочке на время ведения строительства, однако есть и программы, позволяющие продолжать платить за квартиру и после ввода дома в эксплуатацию.

"Видим готовность девелоперов предлагать длительные программы рассрочек, дисконты и скидки на всю линейку планировочных решений и типов недвижимости (коммерция, паркоместа, кладовые) для привлечения платежеспособного покупателя. Среднерыночный дисконт достигает 10%. Средняя продолжительность рассрочек — 3 года. Есть программы и на пять, семь лет", — отметила Виктория Берещак.

Квартира как новый образ жизни. Что предлагают застройщики покупателям престижного жилья

Комплексов бизнес-класса в Украине построено не слишком много, хотя некоторая активность в этом сегменте и есть. По данным Ирины Луханиной, сейчас в Киеве предлагаются квартиры в 56 комплексах бизнес-класса, из них 38 сданы в эксплуатацию полностью или посекционно, или готовятся к сдаче до конца текущего года. И только 4 ЖК запланированы к сдаче в 2024 году.

"Ситуация плачевная и говорит о замедлении темпов строительства в Киеве жилья такого класса. Спрос на квартиры класса "бизнес" ниже среднего. Изменились и требования покупателей: по географии такого жилья (относительно безопасных районов), наличие бомбоубежищ или глубоких паркингов, низкие (до 6-ого) этажи, квартиры с ремонтом. Сегодня такое жилье рассматривают в большей степени для собственного проживания", — комментирует эксперт.

По словам Виктории Берещак, в структуре спроса сегодня бизнес-класс занимает до 15%, в отдельных проектах — до 20%.

"Это связано с несколькими факторами. Во-первых, аудитория бизнес-класса уехала за границу и часто продолжает там находиться до сих пор. Во-вторых, эти люди крайне осторожно относятся к потенциальному возвращению массированных ракетных обстрелов энергетической инфраструктуры и откладывают решение о покупке жилья сейчас", — говорит Виктория Берещак.

Однако продажи в бизнес-классе и премиум-классе все же происходят, а в компаниях отмечают, что, например, в Киев возвращаются те, кто уехал в эвакуацию в прошлом году, и такие люди сейчас рассматривают покупку нового жилья для себя и своей семьи.

"Стоит отметить, что Киев сегодня считается более защищенным, и на фоне этого обстоятельства люди в город возвращаются, и возвращается интерес к покупке жилья. Если говорить о премиальном сегменте недвижимости, в котором работает наша компания, то наши клиенты приходят не за решением потребности в жилье, а, скорее, за апгрейдом, улучшением своих жилищных условий. И мы видим, что такие решения покупатели принимают и строят более долгосрочные планы", — отметил Владислав Максимьяк.

• Читайте также: "Качественно новый уровень жизни. Что происходит на рынке премиум-недвижимости, — оценка от Seven Hills"

Конечно, покупатели жилья, где стоимость квадратного метра составляет 1,7-4,5 тыс. долларов, ищут не просто новую квартиру, а концепцию, которая бы удовлетворяла все ожидания. Ведь премиальное жилье — это перечень определенных параметров, которые применяются компаниями для создания уникального жилого пространства, а не просто "красивый дом с закрытой территорией", говорят специалисты.

По словам Ирины Луханиной, квартиры в таких домах имеют высокие потолки от 2,85 метров и несколько типов планировок с дополнительными помещениями. При этом общее пространство в квартире ограничено условно, так что стены можно переносить. Есть и эксклюзивные варианты планировок, например, с террасой, с зимним садом, двухуровневые и т.д.

"В домах бизнес-класса должен быть предусмотрен подземный паркинг со скоростным лифтом, который спускается на нижний уровень. Допускается строительство наземного закрытого паркинга с теплым переходом из дома", — говорит эксперт.

Один из главных параметров престижного объекта — это хорошая локация, обычно в центре, часто — в исторической части города. Также важным параметром является высокое качество всех строительных материалов.

"Важно, чтобы застройщик был готов взять на себя обязательства по качеству, а еще главнее — соблюсти все обязательства. Если мы заявляем, что будут окна Schüco, то мы ставим именно их. Если мы заявляем о лифтовых кабинах топовых европейских производителей, то устанавливаем в домах именно такие кабины. Говорим, что используем на фасаде итальянский керамогранит Laminam, и делаем именно так — ставим Laminam", — отмечает Владислав Максимьяк.

Виктория Берещак перечислила несколько важнейших признаков жилья бизнес-класса:

• строительство из красного кирпича или качественного керамоблока с использованием премиального утеплителя от иностранного производителя;
• оконные конструкции, лифтовое оборудование только от премиальных производителей;
• стильные дизайнерские лобби с продуманным зонированием и сервисами;
• консьерж-сервис, который берет на себя функцию личного помощника;
• дополнительные инфраструктурные сервисы: комьюнити центр, фитнес-клуб и/или спа-пространство, лаунж-зона;
• социальные пространства для детей, школа/садик и лучший частный оператор премиум-уровня;
• расширенная линейка планировочных решений, обязательно европланировки с мастер-спальнями, террасы с частными лаунж-пространствами, просторные кухни-гостиные от 20 кв.м;
• подземный паркинг с достаточным количеством машиномест, системой контроля доступа и охраной;
• многоуровневая система доступа на территорию, охрана и видеонаблюдение.

"Конечно, покупатель привередлив, покупая квартиру в премиум-классе, покупатель покупает не только жилье, но и концепцию проживания, где есть террасы, зоны отдыха на территории, где есть продуманное до мелочей озеленение, где есть креативные детские площадки", — говорит Владислав Максимьяк.

Цена в стиле "люкс". Как и почему изменятся цены на дорогие квартиры в элитных ЖК

Если проанализировать комплексы бизнес-класса в Киеве, то в среднем цена квадратного метра сейчас составляет 70-150 тыс. грн, или же 1,9-4,1 тыс. долларов (по курсу НБУ на 25 октября). В классе "премиум" — 90-320 тыс. грн за квадрат, или 2,5-8,7 тыс. долларов.

"Средняя цена за метр квадратный в ЖК бизнес-класса — около 1700 долл, в премиальном — около 3 тыс. долл. То есть, одно- или двухкомнатную квратиру в бизнесе можно купить от 100 тыс. долл", — говорит Ирина Луханина.

По данным статистики ЛУН, с начала 2023 года и по состоянию на конец октября средняя стоимость квадрата жилья бивзнес-класса подросла с 69,4 тыс. грн до 71,2 тыс. грн. В классе "премиум" гривневая средняя цена упала за январь-октябрь 2023 года с 132,8 до 114,8 тыс. грн.

"Средние цены в бизнес-классе достигают 2000-2500 долларов за кв.м. С начала года в гривне они выросли на 18%, что связано с удорожанием себестоимости строительства. В частности, за счет удлинения логистических цепочек, потери производственных мощностей в южных и восточных областях значительно подорожали строительные материалы (до 40% с начала года), плюс в бизнес-сегменте были иностранные поставки, которые также подорожали. Отдельная статья расходов, которая тянет цены вверх, это строительная рабочая сила, а мы сейчас существенно ощущаем нехватку квалифицированных монолитчиков, крановиков, каменщиков и других квалифицированных кадров, которые ушли защищать страну в ВСУ. Ну и, конечно, непосредственно на себестоимость и на цены на квадратные метры влияют курсовые колебания, которые мы также наблюдали в течение упомянутого периода", — рассказала Виктория Берещак.

На 2024 год эксперты прогнозируют рост цены квадратного метра на рынке первичной недвижимости. Причем, такой рост цены метра касается и престижной недвижимости. На динамику цен будут влиять такие факторы как успехи Украины на фронте, экономическое развитие страны, уровень инфляции и уровень роста стоимости строительных материалов, ситуация на рынке труда и возможности преодоления компаниями дефицита кадров, варианты для застройщиков получить существенную кредитную поддержку от банков, спрос на новое жилье, перспективы по запуску новых проектов жилых комплексов в классах "бизнес" и "премиум".

"Думаю, следующий год будет годом возвращения рынка недвижимости к довоенным показателям. Рынок уже постепенно к ним возвращается. И эта динамика будет сохраняться. Что касается цен, то при благоприятных обстоятельствах цена метра на первичную недвижимость будет расти, всплесков не будет, но с учетом себестоимости цена вырастет, вероятно, на 10-15% в течение 2024 года. Возможно, при условии активного возвращения людей, рост цены может быть и больше 10-15%", — объяснил Владислав Максимьяк.