Кредиты для военных и учителей. Как купить квартиру по государственной программе "єОселя"

Правительство намерено изменить государственную программу ипотечного кредитования "єОселя". "Вносим изменения, благодаря которым участие в программе "єОселя" смогут взять другие украинцы, которые не имеют собственного жилья. Для них будет действовать льготная годовая ставка 7% в гривне. Первый взнос — от 20%, а срок кредитования — до 20 лет", — заявил премьер-министр Денис Шмыгаль.

До этого претендовать на получение кредита на жилье со ставкой 3% по программе "єОселя" могли лишь несколько категорий граждан, в частности, военные, а также медицинские и педагогические работники. В целом статистика выдач по программе — не слишком оптимистичная. По данным Opendatabot, только 4% граждан, принявших участие в программе, пока получили жилье в кредит. Наибольшее количество кредитов было выдано в июне 2023 года — 493 кредита на сумму 722 млн грн. Это почти треть от общего количества выданных ипотек по госпрограмме. Средняя сумма кредита составляет 1,37 млн грн. С октября 2022 по июнь 2023 года включительно по программе "єОселя" было выдано 1666 льготных ипотек на общую сумму 2,28 млрд грн.

Льготная ипотека: кому государство предоставило право получить дешевые кредиты на жилье

До августа подать заявку на получение кредита на покупку жилья по программе "єОселя" могли четыре категории заемщиков:

• военнослужащие;
• медицинские работники;
• педагоги;
• научно-педагогические работники.

"Сейчас структура клиентов, которые обращаются за получением кредитов на условиях программы "єОселя", неизменна с начала запуска данной программы — абсолютное большинство заявок банки получают от военнослужащих (около 80%), заявки от педагогов и медиков почти сопоставимы по количеству — около 10% по каждой категории", — рассказал Фокусу Дмитрий Замотаев, директор департамента розничного бизнеса Глобус Банка.

Военнослужащие — главные клиенты банков по программе кредитования "єОселя". "В Укргазбанке чаще всего подают заявки в категории "военные". В структуре выданных кредитов это чуть больше 80%, и мы рады быть причастными к обеспечению жильем наших мужественных защитников", — говорит Елена Юмакова, заместитель директора департамента розничного банкинга Укргазбанка.

После того, как правительство внесло изменения в программу, с 1 августа 2023 года получить льготные кредиты могут другие категории граждан, в частности:

• ветераны войны и члены их семей, участники боевых действий, лица с инвалидностью вследствие войны, семьи погибших (умерших) ветеранов войны, а также семьи погибших (умерших) защитников и защитниц Украины;
• внутренне перемещенные лица;
• другие граждане Украины, которые не имеют собственной жилой недвижимости или в собственности которых менее 52,5 кв. м для семьи из одного человека (одинокое лицо) и дополнительно 21 кв. м — на каждого следующего члена семьи.

Однако заявителям следует учесть: банк будет серьезно оценивать их финансовое состояние, а это означает необходимость иметь значительный официальный доход.

Заявка и отказ: почему банки отказывают потенциальным заемщикам кредитов

Процедура заявки на получение кредита в рамках "єОселя" — довольно проста. "Заявки на участие в єОселе подаются через приложение "Дія". На первом этапе никаких бумажных документов предоставлять не нужно. Следует лишь заполнить анкету с информацией о себе, доходах семьи, характеристиках жилья, которое планируется приобрести, и тому подобное. Заполненная заявка направляется в выбранный банк (банки)", — отметила Валерия Малахова, директор департамента розничного бизнеса Ощадбанка.

По ее словам, далее банк присылает предварительное решение. Если оно положительное и устраивает потенциального заемщика, ему нужно посетить банк и предоставить следующие бумажные документы:

• паспорт гражданина Украины;
• ИНН;
• документ о доходах и удержаниях из них за последние 6 месяцев (для лиц, ведущих предпринимательскую или независимую профессиональную деятельность, — за 12 месяцев);
• справку о постановке на учет внутренне перемещенного лица (при наличии);
• другие документы (после консультации в банке).

Кстати, количество банков, которые подключены к государственной программе, ограничено. Сейчас это 5 банков — ПриватБанк, Ощадбанк, Укргазбанк, Глобус Банк и Скай Банк. 53% всех выдач по этой программе обеспечил государственный Ощадбанк, выдавший в 2022 году 340 кредитов на сумму 462 млн грн, а всего в этой программе банк выдал более тысячи кредитов на 1,4 млрд грн.

Однако, хотя покупка собственного жилья и очень актуальный вопрос для украинцев, в итоге получить кредит со льготными условиями могут не все те, кто подает заявку в приложении "Дія". В банках говорят — причин для отказов предостаточно. "Иногда претенденты на участие в программе "єОселя" недостаточно внимательно знакомятся с ее условиями. Среди основных причин отказа — принадлежность к льготной категории, негативная кредитная история, недостаточность доходов", — говорит Валерия Малахова.

Елена Юмакова объясняет: основными причинами отказа являются не ошибки клиентов (которые можно исправить), а их финансовое состояние, в частности, наличие задолженности в других банках, большая кредитная нагрузка, наличие просроченной и проблемной задолженности в других банках. "Именно по этим причинам чаще всего происходят отказы по кредиту", — говорит Елена Юмакова.

По словам Дмитрия Замотаева, поскольку на сегодняшний день программа распространяется только на отдельные категории клиентов, то наиболее распространенными причинами отказов является именно несоответствие клиента требованиям программы — например, военнослужащие должны проходить службу исключительно по контракту, или медицинские или педагогические работники должны работать исключительно в учреждениях бюджетной или коммунальной формы собственности.

"Второй основной причиной отказов является недостаточный уровень официального дохода клиента для обслуживания желаемой суммы кредита. Ведь государственная программа, которая фактически финансируется за счет средств налогоплательщиков, по умолчанию предусматривает, что в ней могут принять участие только те категории клиентов, которые получают официальные доходы и, соответственно, платят все налоги. Можно сказать, что таким образом государство опосредованно стимулирует граждан к официальному трудоустройству", — говорит Дмитрий Замотаев.

Выберите себе жилье: какую квартиру имеет право покупать заемщик программы "єОселя"

Больше всего сделок по покупке жилья в кредит по программе "єОселя" — это вторичный рынок. Но заемщики должны выбрать и жилье на первичном тоже, то есть, квартиру в новостройке. "На самом деле сделки на первичном рынке составляют 33% в структуре портфеля єОсели. Речь идет о приобретении жилья у застройщика. Есть также опция покупки недвижимости по программе в объекте незавершенного строительства. Такое жилье можно приобрести только у аккредитованного застройщика. То, что жилье можно приобрести в незавершенном доме, безусловно плюс, ведь это расширяет перечень недвижимости, которую можно приобрести по программе", — говорит Валерия Малахова.

Она добавляет: банк организовал сотрудничество с местными властями, чтобы сделать єОселю более доступной. "На Закарпатье мы объединили усилия с местной областной военной администрацией, которая дополнительно компенсирует 3% стоимости кредита для военных. Таким образом, єОселя становится для них фактически беспроцентным займом", — рассказала эксперт.

Укргазбанк еще не выдавал кредиты по программе на первичном рынке, однако там видят в этом потенциал для развития государственной ипотечной программы. "Мы оцениваем такую возможность, как необходимую и перспективную, ведь это позволит не только получить в собственность новое жилье, но и восстановит рынок строительства и будет способствовать развитию смежных отраслей экономики", — отметила Елена Юмакова.

Сергей Мамедов, заместитель председателя Совета директоров Конфедерации строителей Украины (КСУ), председатель правления Глобус Банка, отметил: аккредитованные под "єОселю" объекты первичного рынка находятся в состоянии активного строительства (стадия готовности от 40% до 80%) с обязательным соблюдением запланированных сроков завершения строительных работ. "Большинство потенциальных заемщиков (а это более 60%) интересуют одно- и двухкомнатные квартиры площадью от 40 м до 70 м в новостройках Киева, Львова, Ивано-Франковска, Одессы, Луцка и ряда других украинских городов", — говорит Сергей Мамедов. Он считает, что потенциал государственной программы льготного ипотечного кредитования на первичном рынке составляет 3-4 тыс. сделок, а это около 40% от общего количества кредитов, запланированных по программе "єОселя" до конца текущего года.

Эксперты говорят — программу "єОселя" нужно расширять, чтобы больше граждан имели возможность приобрести жилье в кредит под небольшой процент. Однако, понятно, что во время войны у государственного бюджета есть более приоритетные статьи расходов, чем покрытие гражданам ставки по кредиту.

"Объективные "военные" сложности с финансированием привели к тому, что удалось удовлетворить менее 3% от общего количества обращений граждан. На мой взгляд, более-менее приемлемым уровнем финансирования можно считать удовлетворение до 80% от всех обращений. Однако это станет возможным только после победы в войне. Но уже сейчас стоит готовить основы к быстрому развитию государственной ипотеки: речь идет о поиске и формировании непрерывного финансирования программы, поиск экономически обусловленных источников финансирования без ущерба для других отраслей. Ведь восстанавливать придется почти все сферы экономики", — объяснил Сергей Мамедов.