Всем нужна недвижимость. Как найти площадь для получения наилучшего дохода

В крупные города в 2023 году возвращаются компании, и они активно выводят сотрудников на работу в офисы. К примеру, в Киеве в первом квартале 2023 года объем арендной активности за квартал составил около 45 000 кв м, что равноценно объему всего первого военного 2022 года. Об этом говорится в аналитике CBRE Ukraine.

"Стремительный всплеск арендной активности (в Киеве) был обусловлен, прежде всего, переездом арендаторов в прайм-локации или новые здания класса А, предлагающие привлекательные условия аренды. IТ-сектор продолжал доминировать в структуре аренды с 73% арендованных площадей в 1 квартале 2023 года. До конца года запланированы к вводу в эксплуатацию почти 58 000 кв. м новых офисных площадей", — говорит Радомир Цуркан, управляющий партнер CBRE Ukraine. Фокус исследовал главные тренды рынка коммерческой недвижимости.

Важно

Что происходит с коммерческой недвижимостью и почему магазин на территории ЖК — лучший выбор

Возвращение в офлайн: что происходит с офисами в стране во время войны

Офисные помещения в крупных городах пользуются популярностью, однако вакантность все еще на высоком уровне. Но эксперты уверены: можно уже говорить о восстановлении рынка офисной недвижимости.

"Сейчас есть запрос на аренду нескольких рабочих мест или небольшой площади под офис, которым при необходимости могут пользоваться сотрудники в противовес стабильным контрактам в классических офисных зданиях. Гибкие форматы ценятся за счет мобильности, дополнительных сервисов, наличия генератора и бомбоубежища", — говорит Виктория Берещак, обозреватель рынка недвижимости.

Конечно, после пережитых блэкаутов и огромного количества ракетных атак компании ищут не просто удобное и комфортное офисное помещение, им нужно больше — офис с генератором, стабильным интернетом ("Старлинк" или оптоволокно). А еще арендаторов интересует расстояние до ближайшего укрытия — безопасность сотрудников имеет большое значение.

"Сейчас наиболее популярны предложения, которые отвечают требованиям времени. Речь, в первую очередь, о безопасности. Наличие подземного паркинга, который может служить укрытием, стало одним из ключевых критериев при выборе недвижимости. Зимой 2022-2023 остро стоял вопрос обеспечения офисов альтернативными источниками электроэнергии и интернета — генераторы и старлинки, которые давали возможность работать в условиях длительных блэкаутов", — говорит Анна Лаевская, коммерческий директор компании "Интергал-Буд".

• Читайте также: Что происходит с коммерческой недвижимостью и почему магазин на территории ЖК — лучший выбор

Что касается ставок, то пока они остаются на уровне ниже довоенного, а именно — составляют от 10 до 40% довоенных арендных предложений.

"Реалии рынка не могли не отразиться на арендной ставке. И сейчас средняя арендная ставка в офисных центрах Киева ниже на 30%. Сейчас говорим о диапазоне $14-18/кв. м. Плюс надо понимать, что мы имеем сейчас тенденцию к установлению так называемых военных ставок — некоторые это делают на год, скажем, некоторые — до конца военного положения. Это фиксированный в приложении к основному договору дисконт и специальные условия в связи с реалиями", — говорит Виктория Берещак.

Покупать или арендовать: что будет с офисами до конца 2023 года

Однако если арендные ставки пережили существенное падение, то стоимость квадратного метра офисной недвижимости не упала: купить офис в Киеве или во Львове сейчас стоит или так же, или же дороже, чем до 24 февраля 2022 года.

"Стоимость покупки офисных помещений колеблется от 1600 до 3500 долларов за кв. м в зависимости от отделки и расположения офисного центра, а также площади помещения. Цены на офисы остались на довоенном уровне. Поскольку большинство владельцев не готовы демпинговать и продавать качественные здания с большим дисконтом. Сделки по продаже офисных помещений всегда являются предметом переговоров, единого прайса нет", — рассказала Анна Лаевская.

Покупать ли офис сейчас? Эксперты говорят, что это зависит от финансовых возможностей компании и уровня дисконта, который предлагает продавец. Скорее всего, существенного подорожания стоимости офисов в 2023 году не будет, ведь выбор на рынке — достаточно большой, и, как отмечает Виктория Берещак, очередей из желающих их приобрести нет.

Какие офисы предлагают в Киеве*

*некоторые предложения офисов из базы объявлений OLX, дополнительно к цене аренды могут быть добавлены эксплуатационные расходы

С другой стороны, офисная недвижимость все же со временем подорожает, а это означает возможность сейчас выгодно инвестировать средства. "Если рассматривать сделку по покупке коммерческой площади как капиталовложение, то сейчас хорошее время, чтобы осуществить покупку. В дальнейшем цены будут расти. Мы уже прошли этап первого шока, неопределенности, оттока людей и капитала из страны. А сейчас наблюдаем постепенное восстановление", — говорит Анна Лаевская.

Что же касается аренды офисов, то ставки в 2023 году существенно не будут расти, однако возможна коррекция на уровень инфляции, говорит Виктория Берещак.

"Нагрузка на арендаторов будет расти (подорожание эксплуатационных ресурсов, расходной части, военная ставка, уменьшение количества арендаторов), а ставки аренды, думаю, в классических офисных центрах расти особо не будут. Может быть поправка на инфляцию, конечно, однако здесь все будет зависеть от готовности партнеров пересматривать условия. Зато в тех объектах, где сервисная составляющая на высоком уровне, где создаются настоящие бизнес-парки или многофункциональные офисные здания, энергетически автономные и с высоким уровнем безопасности (обустроенное убежище с бесперебойным интернетом и связью, система контроля доступа), проблем ни с вакантностью, ни с арендными ставками не будет", — считает Виктория Берещак.

Магазин, кафе, салон: что с ценами на помещения для торговли и сферы услуг

Торговая недвижимость в прошлом году понесла большие потери. Речь идет и о повреждениях, полученных в результате нападений российских войск, и об оттоке клиентов и рабочих рук из ритейла в целом.

"Несмотря на разрушения и повреждения многих торговых центров, согласно данным Украинского Совета Торговых Центров, 76% торговых центров по всей Украине переоткрылись уже до конца 2022 года. Ритейлеры и арендаторы в течение прошлого года также быстрыми темпами восстанавливали свою активность по мере стабилизации ситуации на фронте. Уже к концу года посещаемость торговых центров иногда достигала довоенных показателей и продолжает расти", — говорит Радомир Цуркан.

Виктория Берещак отметила: можно констатировать изменение потребительских ожиданий на рынке торговой недвижимости.

"Во-первых, сократились площади, которые интересуют арендаторов. Если до войны больше всего интересовали ритейл, HoReCa и сервисные бизнесы (это сейчас ключевые арендаторы) лоты в 120-150 кв. м, то сейчас — 80-120 кв. м. Довольно часто ищут и форматы в 60-80 метров: скажем, для магазинчиков или кафе заметно существенное сокращение арендуемой площади", — рассказала Виктория Берещак.

Хотя спрос на аренду торговых площадей постепенно в 2023 году восстанавливается во всех крупных городах, все же заметно, что во Львове и Ужгороде ставки растут, а вот в Киеве арендодатели все еще предлагают существенные скидки.

"В западных областях из-за ажиотажного спроса арендные ставки на торговые площади выросли на 15%, в Киеве наоборот видим дисконты до 10-15% и так называемую военную ставку для арендаторов, а также дополнительные условия (фиксацию курса доллара, арендные каникулы на период ремонта, оплата процента от товарооборота)", — говорит Виктория Берещак.

Ставки аренды торговых площадей в Киеве сейчас довольно выгодные. Например, можно найти предложение помещения площадью 50 квадратных метров стоимостью 15 тыс грн в месяц, а на территории недавно построенного ЖК предлагают в аренду магазинчик площадью 20,6 метров за 14 тыс грн. В торговых центрах Киева тоже есть вакантные площади — арендовать можно площадь от 3 метров (для островка) до 75-120 метров (для магазина). Однако есть на рынке и предложения площадей 250 кв м и даже более 1 тыс квадратов. Ставка в зависимости от расположения и характеристик может составлять как 100-300 грн за метр, так и 400-1000 грн за квадрат площади.

Наиболее популярными площадями для торговли и сферы услуг в Киеве и некоторых других крупных городах становятся локации на территории недавно построенных и заселенных жилых комплексов. Эксперты отмечают: такие площади не только активно ищут арендаторы, но и бизнес, стремящийся приобрести собственное помещение.

"Высоким спросом пользуется коммерция в жилых комплексах. Это помещения под продажу продовольственных или промышленных товаров, сервисных заведений. Бизнес, который покупает или арендует такую площадь, имеет стабильный поток клиентов среди жителей ЖК и людей, живущих поблизости", — отметила Анна Лаевская.

По ее словам, в Киеве при поиске помещения под коммерцию в среднем можно ориентироваться на стоимость 1500-2700 долларов за квадратный метр в заселенном ЖК в хорошей ходовой локации. Однако уже сейчас заметно, что цены растут. И в 2024 году стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости на территории ЖК будет расти дальше.

"По состоянию на сентябрь прошлого года мы фиксировали падение цен около 20%. Сейчас же цены растут. В июне 2023 прайсовая разница на коммерцию составляет 10-15% от цен, что были до начала большой войны", — рассказала Фокусу Анна Лаевская.