Что происходит с коммерческой недвижимостью и почему магазин на территории ЖК — лучший выбор

Анна, в прошлом году спрос на аренду коммерческой недвижимости существенно упал, речь идет и об офисах, и о торговых площадях. На ваш взгляд, в Киеве и крупных городах заметно ли восстановление спроса?

Среди коммерческой недвижимости много типов помещений, и спрос на них отличался. Если брать, например, складскую недвижимость, то возле Киева многие объекты весной прошлого года были разрушены, и спрос на уцелевшие объекты в Киевской области был очень высок, а вакантность существенно уменьшилась, потому что многие компании были вынуждены перевозить свои товары и оборудование с разрушенных объектов на те, что уцелели. Поэтому именно по складской недвижимости ситуация другая, там ставки удержались, а иногда даже пересматривались в сторону повышения. А дисконты на цену аренды складов предоставлялись преимущественно во время блэкаутов, ведь многие арендаторы столкнулись с проблемой простоя производства и спада объемов реализации продукции. Что касается офисов, то в первые месяцы войны было заметно падение рынка. Многие компании почувствовали потребность сократить площадь, ведь сотрудники выехали из страны или вступили в ряды ВСУ, часть компаний перевела сотрудников на удаленный режим работы, что означало нецелесообразность тратить средства на большое офисное помещение. Также уменьшилось количество новых переговоров на рынке офисов, потому что компании отложили вопрос переезда или расширения площадей. Дисконты по офисным помещениям предоставлялись с февраля по июнь-июль 2022 года, и уже с осени 2022 года началось постепенное восстановление арендных ставок, переговоров и сделок по сдаче в аренду помещений. В этот период наиболее активно искали новые помещения дипломатические миссии, благотворительные организации, фонды, международные институции, которые развернули свою деятельность в Украине. Кроме того, среди арендаторов были и производственные компании, IТ-сектор, которые рассматривали как аренду новых площадей, так и переезд в офисы с лучшими условиями и лучшей локацией.

Как, по вашим данным, меняются арендные ставки на офисные помещения в Киеве, других городах, возвращаются ли к арендодателям бизнесы, которые в прошлом году решили работать удаленно?

Восстановление есть, и мы это видим. Компании, которые приостанавливали переговоры по аренде офисов, возвращаются к этим переговорам. Что касается ставок — бесспорно, они ниже довоенного уровня, разница по некоторым объектам может составлять 30-35% от довоенного уровня, потому что высокая вакантность. Наверное, самая сложная ситуация с объектами ѕеІІ апԁ соге (без отделки). Потому что сейчас арендаторы не готовы инвестировать в отделку и обустройство рабочих мест. На рынке 99% запросов — на помещения с ремонтом, а часто даже с мебелью. Именно по такому типу офисных помещений ставки восстановились до довоенного уровня, но те офисы, где нет ремонта, там ставки просели достаточно существенно, в отдельных случаях случаются дисконты даже до 50% от довоенной стоимости. Массовая тенденция такова: даже если в помещении не выполнен ремонт, потенциальные арендаторы ожидают, что ремонт и расходы на него — это головная боль арендодателя.

На ваш взгляд, целесообразно ли сейчас осуществлять покупку офисного помещения или же аренда кажется более экономически выгодным выбором, например, для крупной компании? А для малого бизнеса с количеством сотрудников до 20 человек?

Сегодня есть реализованные сделки по продаже крупных офисных зданий. Причем, их приобрели как с целью собственного использования, так и с целью дальнейшей сдачи в аренду. Есть украинские и иностранные инвесторы, готовые покупать заселенные офисные центры с действительными контрактами на аренду, с понятной ликвидностью, как доходный актив. И даже могу сказать, что цена квадрата в таких сделках — на уровне, который был до начала войны. Но ключевой вопрос — качественный объект с хорошими экономическими показателями по возврату инвестиций. Что касается небольших бизнесов, то с персоналом 10-20 человек с точки зрения операционных расходов целесообразно арендовать офис, и не обязательно в центре, это могут быть прицентральные или даже спальные районы Киева. Есть также варианты для покупки офиса в жилом фонде на первом или втором этаже, у застройщиков есть предложения таких помещений и даже неплохие условия, ведь есть рассрочка и ипотечные программы. Если офис в Киеве можно приобрести по цене 900-1200 долларов за метр квадратный, то это достаточно интересная альтернатива аренде. Но в основном речь идет об аренде, ведь потратить достаточно большую сумму на приобретение офиса пока не в приоритете у владельцев небольших компаний. А крупные компании покупают офисы, понимая, что даже если там не будут размещены сотрудники компании, то такое помещение является ликвидным и достаточно быстро можно найти арендаторов.

Что происходит со стоимостью офисных помещений, достаточный ли в на рынке Киева выбор , например, если компании важна именно покупка помещения?

Выбор на рынке офисов сейчас есть, а по цене ситуация следующая: владельцы зданий демпинговать не готовы, ведь себестоимость качественной офисной недвижимости — высокая, и сделки покупки происходят или по довоенным ценам, или с небольшими дисконтами. Покупают обычно на условиях владельцев, которые считают, что после войны спрос существенно вырасти, поэтому продавать сейчас дешевле просто нет смысла. В то же время, роста цен тоже не наблюдается. Если же все же владельцы соглашаются на дисконт, то он в пределах 10-15% и не более, вряд ли стоит ожидать более ощутимых дисконтов.

На ваш взгляд, как дальше в этом и следующем году может развиваться рынок офисов и как могут меняться цены?

Думаю, на рынке продажи офисов особой динамики цен не стоит ожидать, цены оставят на существующем уровне. Относительно аренды ставки уже восстанавливаются, по многим зданиям ставки уже достигли 100% довоенного уровня. И есть перспектива роста ставок на 5-10%. Дисконты на аренду в БЦ будут снижаться, они уже сокращаются до 10-15%. Спрос на офисные помещения растет, это очень заметно в Киеве, но не только. Во Львове восстановление рынка офисной недвижимости наблюдалось еще раньше в прошлом году, и сейчас там рынок не только восстановился, но и ставки аренды в городе выросли. Многие компании выехали именно во Львов, и там ситуация более оптимистичная с заполняемостью офисов и со спросом. В столичном регионе активность постепенно растет, и мы видим перспективы для повышения ставок. В восточных и южных регионах наблюдается низкий уровень активности по офисной недвижимости, и это понятно, ведь для любого бизнеса безопасность сотрудников является ключевым вопросом.

• Читайте также: Какое жилье сейчас покупают украинцы и почему коммерция на территории ЖК — требование времени?

Изменились ли требования арендаторов к офисным помещениям во время войны?

Да, изменились и существенно. Ранее в наибольшем спросе были центральные локации, помещения с панорамным остеклением, высокими видовыми характеристиками, расположенные вблизи транспортных узлов. Сейчас на просмотрах откровенно говорят, что не рассматривают БЦ без укрытия или подземного паркинга, а также имеют предубеждение относительно слишком большой площади остекления и конкретных районов расположения, которые чаще подвергаются ущербу во время обстрелов. Приоритетным стал вопрос безопасности, наличия альтернативных источников электропитания, удаленность от наиболее опасных локаций города.

Торговая недвижимость в прошлом году претерпела определенную стагнацию, на что повлиял и отток людей из страны, и блэкауты. Заметно ли восстановление сегмента? В каких городах сейчас лучшая ситуация с торговыми помещениями?

Мы анализировали рынок торговых помещений, и в конце 2022 года получали данные, что посещаемость торговых центров составляет 40-45% от показателей мирного времени. Количество посетителей ТЦ и ТРЦ Киева существенно сократилось. Это, конечно, связано с тем, что многие люди выезжали из города, и приоритеты в вопросе покупок сильно сместились. Первоочередными стали покупки товаров первой необходимости — продукты питания, медикаменты. А расходы на одежду и непродовольственные товары сильно сократились. Кроме того, многие арендаторы помещений в ТЦ вообще отказались от открытия точек, и сегодня в новых ТЦ Киева, которые открывались в течение 2021 года, можно увидеть очень много вакантных помещений. Во Львове ситуация другая, там по выручке и заполняемости площадей заметно восстановление. В городе многие сети сообщили еще в прошлом году о росте выручки. А вот в столичном регионе перспектив стремительного сокращения вакантности или роста выручки я не вижу. В конце концов, все зависит от наших успехов на фронте. Чем скорее мы освобождаем территории, тем больше шансов на возвращение населения в страну, и тем лучше становятся потребительские настроения. И это, конечно, будет влиять на рынок торговой недвижимости. Спросом в Киеве сейчас пользуются торговые центры, в которых потребителей привлекают качественно продуманные фудкорты и рестораны, супермаркеты, кинотеатры, возможно, парки развлечений для детей. Именно фишки в виде развлечений и возможностей отдыха всей семьей обеспечивают поток посетителей.

На ваш взгляд, целесообразно ли сейчас строить ЖК с запланированной торговой группой на первом этаже, и как к этому вопросу подходит ваша компания?

"Интергал-Буд" предусматривает в своих проектах не просто торговые помещения на первых этажах, а во многих комплексах — полноценные торговые центры микрорайонного значения. Это объекты по 3-4 тысячи квадратных метров, где обязательно запроектирован супермаркет на первом этаже и сфера услуг, кафе, рестораны на втором или третьем этаже. Магазинчики на территории ЖК часто выигрывают по сравнению с торговыми центрами, потому что это удобно для жителей, а значит — у предпринимателей есть постоянная клиентская база и выручка. И ковидом, и войной доказано, что магазинчики в таком формате выживают несмотря на кризис и могут обеспечить продажи. Мы продолжаем строить ЖК с торговой группой на первом этаже, и в этом вопросе мы свою политику не изменили. А относительно торговых центров на территории ЖК — пока мы приостановили строительство новых ТЦ, где нет контрактов на аренду. Планируем в следующем году возобновить строительство части таких объектов.

Продажи торговых помещений в ЖК — есть ли на такие помещения спрос, и на что стоит обратить внимание предпринимателям, которые рассматривают возможность инвестировать в магазин на первом этаже нового ЖК?

Да, спрос на такие помещения есть. Учесть нужно несколько моментов. Но самый главный пункт, как всегда, локация. То есть густо заселенный жилой массив, желательно рядом с остановкой транспорта или с линией метро. Второй момент — количество заселенных квартир в ЖК, чтобы понять, что если вдруг не будет внешнего трафика, то жильцов будет достаточно для обеспечения определенного уровня выручки. Также стоит анализировать само помещение. Наибольшим спросом пользуются помещения от 40 до 100-120 квадратных метров. Нужно обращать внимание на наличие необходимой мощности коммуникаций — вода, канализация, электричество. Если это кафе или минимаркет, то нужно, минимум 150-200 кВт электроэнергии. Также надо обращать внимание на расположение внутри комплекса. Желательно, чтобы входная группа была возле мест скопления жильцов ЖК. То есть, дороги, проезды, общие зоны для жильцов, так можно обеспечить большее внимание к бизнесу. Также важна высота потолков. Салону красоты может быть достаточно 2,7-3 метра, а маркету нужно еще обустроить технологию, поэтому для них, в частности, нашей компанией, проектируются помещения с потолком 3,5-4 метра, чтобы хватило места для проведения дополнительной инженерии.

Каковы сейчас арендные ставки торговой недвижимости в Киеве и как они могут измениться до конца года? Какие факторы будут влиять на динамику ставок?

Знаю, что вакантные площади в городе сдают в торговых центрах под склады по 100-150 гривен за квадратный метр, тогда как до войны их стоимость могла достигать 40 долларов за метр. Сейчас арендодатели идут на компромиссы, и о восстановлении говорить рано. Ключевой фактор влияния — перспективы по завершению войны. Торговая сфера чувствительна к настроениям граждан, которые заботятся сейчас о своей безопасности, своем доходе, и точно не в приоритете у большинства граждан тратить средства на мебель, одежду, украшения, развлечения. Насколько быстро будет развиваться ситуация в плане контрнаступления и освобождения территорий, то и быстрее будет восстанавливаться торговый сектор. И важный момент — возвращение в город людей. Ведь в Киеве где-то 25-30% жителей до сих пор не находятся в городе.

Какие площади и локации могут пользоваться наибольшим спросом уже в конце 2023 года?

Думаю, на первом месте будет спрос на помещения на первых этажах ЖК, что расположены в удачных местах и уже заселены. На втором месте — спрос в ТЦ и ТРЦ, где, кроме шопинга, есть мощные фишки в плане развлечений и времяпрепровождения: кинотеатры, парки развлечений, классные фудкорты. То есть, это даже не вопрос, в центре ли расположен ТЦ. А вопрос, ради чего люди поедут в такой ТЦ, ведь сейчас только ради магазинов и шопинга люди в торговые центры не поедут, нужны другие интересности, ради которых семья посетит торговый комплекс.